afskærmning proces og love i Pennsylvania
hvis du standard på dine afdrag på realkreditlån i Pennsylvania, servicer (på vegne af lånet ejer, kaldet “långiver” i denne artikel) vil i sidste ende begynde en afskærmning. Cirka halvdelen af staterne, inklusive Pennsylvania, kræver, at långiveren indgiver en retssag i retten for at udelukke. Statens lovgivning angiver, hvordan tvangsauktioner arbejde, og både føderale og statslige love giver dig rettigheder og beskyttelse i hele processen.
realkreditlån i Pennsylvania
hvis du får et lån til at købe fast ejendom i Pennsylvania, vil du sandsynligvis underskrive to dokumenter: en egenveksel og et realkreditlån. Gældsbrevet er det dokument, der indeholder dit løfte om at tilbagebetale lånet sammen med tilbagebetalingsbetingelserne. Pantet er det dokument, der giver långiveren en sikkerhedsinteresse i ejendommen. Hvis du undlader at foretage betalingerne, PANT giver långiver med ret til at sælge hjem på en afskærmning salg at inddrive de penge, det lånte dig.
Hvad sker der, hvis du går glip af en pantbetaling i Pennsylvania
hvis du går glip af en betaling, kan serviceren normalt opkræve et sent gebyr, når graceperioden udløber. De fleste realkreditlån giver en afdragsfri periode på ti til femten dage, for eksempel, før du vil pådrage sene afgifter. For at finde ud af graceperioden i din situation og størrelsen af det sene gebyr, skal du gennemgå løftebrevet eller din månedlige faktureringsopgørelse.
hvis du savner et par realkreditbetalinger, vil serviceren sandsynligvis sende breve og ringe til dig for at forsøge at indsamle. I de fleste tilfælde kræver føderale pant servicering love servicerer at kontakte dig (eller forsøge at kontakte dig) via telefon for at diskutere afskærmning alternativer—kaldet “tab afbødning” muligheder—senest 36 dage efter en forpasset betaling og igen inden for 36 dage efter hver efterfølgende forpasset betaling. Ikke mere end 45 dage efter en ubesvaret betaling, serviceren skal fortælle dig skriftligt om muligheder for tabsbegrænsning, der kan være tilgængelige, og tildele personale til at hjælpe dig. Der findes nogle undtagelser fra nogle af disse krav, som hvis du indgiver konkurs eller beder serviceren om ikke at kontakte dig i henhold til Fair Debt Collection Practices Act. (12 C. F. R. 1024.39).
Hvad er et Brudbrev?
mange Pennsylvania realkreditlån har en bestemmelse, der kræver långiver til at sende et brud brev, hvis du sakker agterud i betalinger. Denne meddelelse fortæller dig, at lånet er i misligholdelse. Hvis du ikke helbrede standard, kan långiver accelerere lånet (kalde det på grund) og gå videre med afskærmning.
Hvornår Starter Afskærmning?
føderal lov kræver generelt, at serviceren venter, indtil lånet er over 120 dage, før han officielt starter en afskærmning. Men i nogle få situationer, som hvis du overtræder en klausul på grund af salg, eller hvis serviceren slutter sig til en overordnet eller underordnet lienholders afskærmning, kan afskærmningen begynde hurtigere. (12 C. F. R. 1024.41).
preforeclosure meddelelser i Pennsylvania
i Pennsylvania, långiver har til at sende dig (låntager) en meddelelse om hensigt at afskærme mindst 30 dage før du starter en afskærmning. Meddelelsen skal give dig chancen for at indhente betalingerne, kaldet “hærdning af standard.”Pennsylvania Højesteret afsagde afgørelse i sagen om JPMorgan Chase Bank N. A. V. Taggart, 203 A. 3D 187 (Pa. Sup. Ct., Feb. 20, 2019), at långiveren skal udstede en ny meddelelse om hensigt om at udelukke, inden han indgiver en anden afskærmningsklage i tilfælde, hvor den oprindelige klage blev afvist eller trukket tilbage. Men denne meddelelse er ikke påkrævet under visse omstændigheder, som hvis du forlader hjemmet. (41 Pa. Stati. Ann. § 403).
i de fleste tilfælde skal långiveren også sende en meddelelse, der forklarer husejerrettigheder og beskriver, hvilken hjælp der er tilgængelig, herunder retten til at ansøge om Pennsylvania Housing Finance Agency under Husejernes Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP) for at få hjælp. (35 Pa. Stati. Ann. Af 1680.403 c). Meddelelsen skal også rådgive dig om standard, omfatte en specificeret opdeling af det samlede forfaldne beløb og give 30 dage (plus tre dage til at tage højde for mailingtid) for at have et ansigt til ansigt møde med et lokalt forbrugerkreditrådgivningsbureau for at forsøge at løse standard. Hvis du mødes med et godkendt kreditrådgivningsbureau, kan långiveren ikke tage nogen retssag—som at starte en afskærmning—i 30 dage efter mødet. (35 Pa. Stati. Ann. Af 1680.403 c).
Statens Afskærmningslove i Pennsylvania
igen, i Pennsylvania, indgiver långiveren en retssag i retten for at udelukke. Långiver giver meddelelse om dragten ved at tjene dig en stævning og klage.
Hvad sker der, hvis du gør—eller ikke—indsender et svar
hvis du undlader at besvare retssagen, kan långiveren få en standardafgørelse fra retten. Dommen vil give långiver tilladelse til at holde en afskærmning salg. Men hvis du reagerer på retssagen ved at indgive et svar, vil sagen gennemgå retssagen. Långiveren kan derefter anmode retten om at give en kortfattet dom. En sammenfattende dom forslag anmoder om, at retten giver dom til fordel for långiveren, fordi sagens kritiske aspekter ikke er i tvist.
hvis retten giver summarisk dom for långiveren, eller du taber ved retssagen, vil dommeren bestille det hjem, der sælges ved et afskærmningssalg. En meddelelse om salg skal offentliggøres på ejendommen og på sheriffens kontor og serveres til dig mindst 30 dage før salget. Det skal også offentliggøres i en avis en gang om ugen i tre uger. (Pennsylvania regel om Civil Procedure 3129.2).
Afskærmningssalget
ved salget afgiver långiveren normalt et bud på ejendommen ved hjælp af et “kreditbud” snarere end at byde kontanter. Med et kreditbud får långiveren en kredit op til låntagerens gæld. Nogle gange byder långiveren det fulde beløb af gælden; nogle gange byder det mindre. Den højestbydende ved salget bliver den nye ejer af ejendommen.
genindførelse af pant inden Afskærmningssalget i Pennsylvania
“genindførelse” er, når låntageren bringer lånestrømmen ved at betale de ubesvarede betalinger af hovedstol og renter plus gebyrer og omkostninger. Afslutning af en genindførelse vil stoppe afskærmningen.
Pennsylvania-loven tillader genindførelse til enhver tid mindst en time før budgivningen starter ved afskærmningssalget, maksimalt tre gange i ethvert kalenderår. (41 Pa. Stati. Ann. § 404).
ingen indløsningsperiode efter salg i henhold til Pennsylvania-loven
nogle stater har en lov, der giver en afskærmet boligejer tid efter afskærmningssalget for at indløse ejendommen. I Pennsylvania får du dog ikke en indløsningsperiode efter en afskærmning.
mangel dom efter en afskærmning salg i Pennsylvania
nogle gange, en afskærmning salg ikke bringe i penge nok til at betale det fulde skyldige beløb på lånet. Forskellen mellem salgsprisen og den samlede gæld kaldes en “mangelbalance.”Mange stater, herunder Pennsylvania, tillade långiver at få en personlig dom, kaldet en” mangel dom, ” for dette beløb mod låntager.
i Pennsylvania, långiver kan få en mangel dom ved at indgive en separat retssag inden for seks måneder efter afskærmning salg. Hvis långiver var køber på afskærmning salg, er manglen begrænset af ejendommens dagsværdi. (42 Pa. Ulemper. Stati. Ann. § 8103(a), 5522(b)(2)).
få hjælp fra en Pennsylvania afskærmning advokat
afskærmning love er kompliceret. Servicers og långivere laver undertiden fejl eller glemmer trin. Hvis du mener, at din servicer eller långiver ikke har gennemført et påkrævet Trin, lavet en fejl eller overtrådt statslige eller føderale afskærmningslove, kan du have et forsvar, der kan tvinge en genstart til afskærmningen, eller du kan have gearing til at udarbejde et alternativ.
overvej at tale med en lokal afskærmning advokat eller retshjælp kontor for at lære om dine rettigheder. En advokat kan også fortælle dig om forskellige måder at undgå afskærmning. Ligeledes kan en HUD-godkendt boligrådgiver give nyttige oplysninger (uden omkostninger) om forskellige alternativer til afskærmning.