Jedno Procento Pravidlo Nemovitostí: Jednoduchá Matematika Hodnotit Pronájem Nemovitostí

Takže máte zájem o investování do nemovitostí pronájem nemovitostí. Gratuluji!

ale křivka učení k hodnocení a nákupu vašeho prvního domu je strmá.

Jak najdu svou první vlastnost? Jak zjistím, jestli to vydělá peníze? Jak mám vůbec vědět, jak vypadá dobrý obchod?

jednoprocentní pravidlo je zde, aby vám pomohlo snadno spočítat pronájem nemovitostí.

typická rada je, že musíte analyzovat 100 obchodů, abyste našli 1 Dobrý. A musíte nabídnout na 10 vlastnosti skutečně koupit 1.

takže kdo má čas vypuknout tabulky a analyzovat 1000 potenciálních vlastností, aby našel svou první dohodu?

nikdy se nebojte, zadejte …

pravidlo 1%.

(a pravidlo 2%, pravidlo 50%, pravidlo 70%… zdá se, že investoři do nemovitostí mají rádi svá procentuální pravidla).

jaké je Pravidlo 1% pro investování do nemovitostí?

namísto ostření tužky pro každou dohodu s nemovitostmi, která přichází, pokud znáte několik jednoduchých pravidel palce, můžete za 5 sekund zjistit, zda stojí za další analýzu.

když se dívám na potenciální pronájem nemovitosti, první kritéria, která aplikuji, je pravidlo 1%.

Příklad 1: Najdete dům, který je vše opraveno a připraveno jít za $ 150,000, který bude pronajímat za $ 1,500 za měsíc. Od té doby nájmu děleno kupní ceny je 1% (1,500 / 150,000), to odpovídá 1% pravidlo a by opravňovaly další due diligence.

příklad 2: Pokud najdete dům za $ 130,000, ale potřebuje $ 20,000 v opravách, aby byl připraven k pronájmu, musel by si pronajmout za $ 1,500 za měsíc, aby splnil pravidlo 1% (1,500 / ). Musíte vzít v úvahu all-in kupní cenu včetně všech oprav a údržby potřebných k tomu, abyste ji dostali do stavu připraveného k pronájmu.

nezapomeňte, že je to jen pravidlo. Mohli byste vydělat peníze s majetkem, který spadá do rozsahu pravidla 0.8% (měsíční nájemné je pouze 0.8% z kupní ceny), a můžete přijít o peníze na nemovitosti, která přesahuje pravidlo 1%. Ve hře je mnoho faktorů, ale pravidlo 1% je základem toho, kde začnu každé hodnocení.

tak proč funguje pravidlo 1%?

No, musíme se ponořit trochu hlouběji do temných vod back-of-the-obálka nemovitostí výpočty…

Pravidlo 50% za Pronájem Majetku Náklady

50% pravidlo se uvádí, že průměrné výdaje za pronájem nemovitosti bude o 50% nájemného.

takže pokud je příjem z pronájmu 1 500 USD měsíčně, 750 usd z toho půjde na úhradu výdajů (bez splátek úvěrů).

jako hrubý ballpark by vaše výdaje mohly vypadat takto:

• 5% Údržba a opravy-všechny položky údržby, které musíte udělat, abyste udrželi nemovitost v dobrém stavu, jako je upevnění netěsných toalet, oprava plotu atd.
• 10% Kapitálové Výdaje – velké lístek položky, které se dějí velmi často, jako jsou HVAC náhradní nebo nové střechy
• 10% Správy Majetku – pokud jste správce nemovitosti, budou mít část nájemného pro správu nájemníků pro vás
• 10% Daně z Nemovitostí – daňové sazby se liší v celé zemi, ale to je v průměru (místo, kde žiji v Texasu bych platit víc než 10% pro majetkové daně!)
• 5% Pojištění – opět, sazby pojištění se liší, ale to se vztahuje na vaši odpovědnost a oheň politiky
• 10% Volných pracovních míst a Obrat – když nájemníky vystěhovat, tam jsou obvykle další opravy udělat, a to může být prázdný na chvíli, než najde nové nájemníky

sečíst všechny tyto náklady, a dostanete až 50%. I když je to jen ballpark číslo míněno jako výpočet back-of-the-obálky, v dlouhodobém horizontu jsem zjistil, že to platí pro mé vlastní portfolio nájemních nemovitostí.

některé roky budeme mít téměř žádné opravy nebo volná místa a bude se zdát, že jsme úžasní investoři hrabání v cash flow. Ale to trvá jen jeden hlavní problém (výměna střechy, nebo s instalatérské problém, nebo prodloužené volné místo) vyhladit měsíce cash flow.

Související: Skutečné Náklady Na počty majitelů vlastních domů je Vyšší, Než Si Myslíte,

Pokud se podíváte na náš konci roku přehled našich pronájem nemovitostí, zjistíte, že jsme měli jeden měsíc, kde jsme měli OBROVSKÝ negativní – dvě velké opravy na dvě různé vlastnosti. Kdybychom si nedávali rezervy na to, kdy se stane nevyhnutelné, mohli jsme mít velké problémy.

takže pokud mám 1% pravidlo pronájem nemovitosti, která pronajímá za $ 1,500 za měsíc a moje výdaje jsou 50% z nájemného, pak dostanu dát $ 750 v kapse každý měsíc, že jo?

ne tak rychle …

Pamatujete si, když jsem řekl, že pravidlo 1% je přibližně zlomové číslo? To předpokládá, že si berete hypotéku na dům.

pokud nemáte 150 000 dolarů ležet na nákup našeho příkladu nemovitosti v hotovosti, budete muset získat financování.

Přidání Hypotéky do Rovnice

Jeden z nejlepších výhod z nemovitostí je schopnost využít své peníze tím, že hypotéku.

u většiny rodinných nemovitostí k pronájmu budete potřebovat zálohu 20-30%. Takže pro naše $150,000 pronájem nemovitostí, když jsem rozbít můj věrný hypoteční kalkulačka, s 20% akontace a 5% úrok, to je $644 platby každý měsíc.

Chcete-li shrnout náš příklad,:

1. Koupil dům za 150.000 dolarů
2. Že nájemné za 1500 $za měsíc
3. S náklady ve výši $750 za měsíc (50%), než splátky dluhu
4. A vzal si 120.000 dolarů úvěr s platbami $644 za měsíc

Že nám zbývá $1,500 – $750 – $644 = $106 cash flow za měsíc.

což je o něco lepší než break even. Proto pravidlo 1%.

jaké procento bych měl udělat na pronájem nemovitosti?

Teď, když jsme diskutovali o 1% pravidlo a proč to je používáno jako pravidlo pro přibližný pronájem nemovitosti, která by alespoň trochu cash flow každý měsíc, otázka je –

Jak moc cash flow mám dělat?

a to je zcela na vás, investorovi. Jakmile víte, jak spustit čísla-vyhodnoťte opravy – výdaje,daně z nemovitosti, nájemné atd. máte moc dát dohromady dohodu, která pracuje pro vás.

mohu vám říci, co moje kritéria nakupovala na mém trhu (Dallas, TX). Váš trh se však bude lišit a vaše investiční kritéria se budou pravděpodobně lišit.

pokud například žijete v San Franciscu, nenajdete nikde 1% dohodu. Pokud tam chcete investovat, musíte mít spoustu peněz a být ochotni provést nízký výnos v hotovosti a vsadit na zhodnocení. Můžete dělat nulové (nebo záporné) cash flow každý měsíc, ale pokud vaše $ 1 milion vlastnost oceňuje na 3% ročně, můžete být při pohledu na velké výplaty při prodeji.

to není můj styl investování – pro mě sázení na zhodnocení je příliš podobné hazardu. Mám rád stabilní peněžní výnosy a jakékoli zhodnocení je třešničkou na dortu.

na druhou stranu, pokud žijete na Středozápadě, splnění pravidla 1% je snadné a pravděpodobně byste měli usilovat o více.

pro mě osobně se mi líbí najít pronájem nemovitostí, kde:

• můžu udělat 10% peníze na hotovosti návrat
• můžu udělat alespoň 300 dolarů za měsíc v cash flow po odečtení všech nákladů
• mohu koupi nemovitosti na alespoň 20% slevu na tržní hodnotu

poslední bod je další investování do nemovitostí pravidlo, ještě jsme nemluvili o – běžně nazývá 70% pravidlo.

To se vztahuje více k dům ploutve, kteří potřebují koupit dům za 70% své ARV (po opravě hodnota) minus náklady na opravy, aby účet za jejich držení, nákup, prodej a náklady a ještě mít zisk.

stejně jako u všech nemovitostí „pravidla“ 70% pravidlo je flexibilní. Viděl jsem ploutve koupit na 80%+ a vydělat peníze, a někteří, kteří nebudou kupovat, pokud mohou získat za méně než 60% hodnoty.

Můj trh je velmi konkurenceschopný, takže získání 20% slevy (nákup za 80% oprav ARV mínus) je číslo, se kterým jsem spokojen.

Jeden z mých oblíbených věcí, o nemovitost je, že, na rozdíl od akciového trhu, který je vysoce efektivní, tam jsou stále nedostatky v oblasti nemovitostí na trhu, které vám umožní najít dobré nabídky a získat okamžité vlastního kapitálu vybudovat vaše čisté jmění.

kdybych mohl koupit, že $ 150,000 pronájem domu pro 80% hodnoty, měl bych okamžitý $ 30,000 vlastního kapitálu! To je těžké najít v jakékoli jiné investiční třídě.

Jedno Procento Pravidlo je Jen Začátek

Pravidla jsou jen to, back-of-the-obálka výpočet si můžete udělat ve své hlavě zjistit, zda dohoda stojí za to při pohledu na další.

Tím, že má solidní přehled o 1% pravidlo, a věděl o 50% pravidla pro výdaje, pokud vím, kupní ceny, opravy potřeba, a comps pronájem na nemovitosti, která přijde na stůl (nebo na můj e-mail doručená pošta), můžu rychle udělat matematiku a vědět, v 5 sekund, pokud je to stojí za to díval do žádné další.

pokud najdu dohodu, která se přiblíží pravidlu 1%, pak mě zajímá. Ponořím se hlouběji do potřebných oprav, možná zavolám dodavateli, aby získal cenovou nabídku. Budu studovat pronájem comps a uvidíme, jaká vylepšení bych mohl udělat pro levné přistát na vyšším konci rozsahu. A určitě vytáhnu přesná čísla daně z nemovitosti a zavolám svému hypotečnímu makléři, abych získal aktuální informace o úrokových sazbách.

ale vše, co je spousta práce, kterou nemusím dělat, pokud mohu okamžitě vědět, že dohoda pro mě nebude fungovat.

doufám, že tento přehled 1% pravidlo a související real estate investice nepsaným pomůže vám důvěru, aby rychle analyzovat a jednat a uvidíme, jestli to dává smysl. Vyžaduje to praxi a spoustu křupání, ale brzy se stane druhou přirozeností.