Pastviny k pronájmu
Důvěra Vaše Střeva
Dvě Nebraska ženy čelí obvinění zločin pro pastviny pronájem podvodu prostřednictvím Craigslist.
reklama uvedená na Craiglistu na pastviny k pronájmu se ukázala jako příliš dobrá na to, aby to byla pravda.
Calinda Barthelová (také známá jako Calinda Vantine) z Crawfordu, Neb., a Kelley Heller, Chardon, Neb., byli zatčeni února. 17, 2017 na 15 zločin obvinění z krádeže a spiknutí poté, co byli chyceni údajně pronájem pozemků na více stran.
oběti, jejichž jména nebyla v probíhajícím vyšetřování zveřejněna, byly z
Nebraska, Wyoming, Oklahoma a Jižní Dakota, včetně Hot Springs, Hermosa a Oelrichs.
„duo matka-dcera bylo zatčeno začátkem tohoto roku a bylo obviněno v okrese Sioux a Dawes,“ řekl Keith Drinkwalter, vyšetřovatel kriminální policie Nebraska State Patrol. „Zločin třídy 2A nese maximálně 20 let bez minima. V podstatě, tyto ženy inzeroval pastviny, které jsou ve fondu ve vlastnictví Barthel je rodině manžela, a přesvědčit farmáře, aby se přišli podívat na pastviny a dát peníze dolů, aby se udržela. Vklady se pohybovaly od $ 4,500 na $ 18,000, a slíbili některým víceletý pronájem na výměře a také účtovali různé sazby pro různé oběti.“
při návštěvě u postižených mnozí řekli Drinkwalterovi, že protože pastvina je tak těžké přijít, doufali, že pronájem je legitimní navzdory některým varovným signálům.
“ mnoho z těchto rančerů dělá ústní dohody po celá léta bez problémů, ale vytrvalost Dua při získávání peněz v tak velkých částkách byla trochu neobvyklá,“ řekl Drinkwalter. „Pokud se něco necítí dobře, pravděpodobně existuje důvod. Jedna oběť mi řekla, že mu dokonce dali reference, ale nikdy jim nevolal. Další řekl, že se vzdal stávající nájemní smlouvy, protože si myslel, že má tuto pastvinu a nyní nemá nic pro letní pastvu. Dokonce jsme měli oběť z Oklahomy, která byla ochotná sem vozit svůj dobytek, aby se pást.“
Craigslist přidat podvedl mnoho lidí z nějaké vážné hotovosti,a teď farmáři jsou zvědaví, jak se dostaneme naše peníze zpět?
„pokud tyto oběti dostanou své peníze zpět-to je otázka milionů dolarů —“ řekl Drinkwalter. „Tito dva nemají nic, takže jakákoli restituce bude nařízena soudem a mohla by být ve formě obstavení budoucích mezd. Vlastní také dobytek a stroje, takže by mohli být nuceni tyto položky prodat, aby zaplatili svým obětem zpět.“
jeden farmář se dokázal vyhnout tomu, že se stal obětí tohoto schématu návštěvou Randy Cullers, právníka z Chadronu, Neb.
„první osoba, se kterou jsem se zabýval v tomto konkrétním případě, mi zavolala s úmyslem pronajmout pastvinu od těchto dvou,“ řekl Cullers. „Nicméně, co mě zarazilo, že tam byl problém, byla právní vlastníků na GIS webové stránky neodpovídá lidé, kteří nabízeli pastviny k pronájmu. To bylo vodítko, že věci nejsou úplně v pořádku. Rančer už měl z dohody nějaké znepokojení, a po našem rozhovoru, rozhodl se od toho odejít.“
netrvalo dlouho, než se slovo rozšířilo a další farmáři brzy kontaktovali Cullery poté, co si uvědomili, že byli podvedeni prostřednictvím této online reklamy.
, Aby se zabránilo problémy v budoucnu, a získat lepší úchyt na pastviny k dispozici k pronájmu, Cullers vybízí producenty, aby se využívají GIS webové stránky pro informace o půdě a kdo ji vlastní, stejně jako v návaznosti na odkazy a hledají právní pomoc před podpisem na tečkovanou čáru na nějaké pastvině nájemní smlouvy.
S tím, že vyšetřování stále probíhá, Drinkwalter požaduje, aby každý, kdo má kontaktoval Barthel nebo Heller o pronajaté pastviny by mu zavolat na 308-432-6131 nebo Sioux County zastupitelství v 308-668-2466.
pastviny se stávají vzácným a cenným zdrojem v podnikání s dobytkem. S tvrdou konkurencí o leasingová práva, producenti se často musí dívat široko daleko od svého domácího trávníku, aby získali dostatek trávy, aby mohli během pastvy provozovat svůj dobytek.
před podpisem tečkované čáry na nájemní smlouvě musí vlastníci a pronajímatelé půdy dospět ke shodě na řadě podmínek, které jsou jedinečné pro tento konkrétní pozemek. Už nestačí ústní dohoda a pevné podání ruky. V těchto dnech by producenti měli dostat vše písemně, aby ochránili všechny strany.
pro Shad Sullivan, krmítko pro dobytek z Ordway, Colo., osvědčená historie s vlastníkem pozemku je rozhodující pro udržení trvalého nájemního vztahu.
„Historická integrita obou stran opravdu pomáhá a mít pohotovostní plán pochopený všemi stranami, pokud se něco stane, je důležité,“ řekl Sullivan. „Pro pohotovostní plán na mé písemné pronájmy doslova píšeme, co každý z nás očekává od druhé osoby. Zapojuji svého bankéře a informuji ho o tom, kdo je každý, kdo má spojení s nájemní smlouvou. Mám také setkání zahrnující obě strany s rozšířenými rodinami, takže každý je v plném porozumění. A dohodu vždy uzavřu podáním ruky při každém obnovení, ať už je to písemná dohoda nebo ne.“
„reference jsou velmi potřebné a vždy jdu na vrchol. Zjistím, kdo je jejich bankéř, a mluvím s nimi. Pak doslova chodím po městě a ptám se lidí a podniků na pověst dané osoby. Je to složité, protože pokud je to dobrý pronájmu místní lidé jsou obvykle první volbou, a měla by být ale někdy pronajímatel nechce, aby místní a to je důvod, proč jsem to ověřit, když jsem v nájmu pastviny z dálky.“Shad Sullivan, krmítko pro dobytek v Ordway, Colo.
dělat domácí úkoly je klíčové před uzavřením dohody, říká Sullivan.
„reference jsou velmi potřebné a vždy jdu na vrchol,“ řekl. „Zjistil jsem, kdo je jejich bankéř, a mluvil s nimi. Pak doslova chodím po městě a ptám se lidí a podniků na pověst dané osoby. Je to složité, protože pokud je to dobrý pronájmu místní lidé jsou obvykle první volbou, a měla by být ale někdy pronajímatel nechce, aby místní a to je důvod, proč jsem to ověřit, když jsem v nájmu pastviny z dálky.“
pro pokračující vztahy do práce, Sullivan řekl, že cena není vždy hnací faktor, ale jak zacházet s pozemky, na kterých záleží nejvíce.
“ zjistil jsem, že cena opravdu nezáleží, pokud jste konzistentní nájemce,“ řekl Sullivan. „Pamatujte, že majitel půdy chce, abyste zacházeli s půdou, jako by byla vaše, a postarali se o ni. Nejčastěji jsem zjistil, že pokud přijde horká rána a nabídne velké peníze, pak jsou to obvykle krátkodobé dohody, protože jeden člověk v tom není pro oba lidi. Pokud to jedinec pronajme sousedovi, tak to udělá bez ohledu na cenu. Vždy platím tržní cenu a dávám své slovo a nechám žetony padat tam, kde mohou.“
Nancy Hockett Carlson, producentka kravských telat z Hotchkiss, Colo., stále důvěřuje ústní dohodě s písemnými dohodami popisujícími záložní plány, pokud se rodina rozhodne prodat akry pastvin.
“ máme ústní dohody o třech nemovitostech a jednu písemnou dohodu o nájmu s nefunkční rodinnou dynamikou,“ řekla. „Píšeme, pokud prodají půdu, která nám bude kompenzována, a / nebo dokončíme seno a vezmeme seno z nemovitosti. Dbáme na to, abychom do naší písemné smlouvy zahrnuli základy-datum zahájení a ukončení, výše nájemného a kdy se platí.“
Nicole Lutz Polsdofer, farmářka z Powersville, Mo., říká, že komunikace je klíčová pro všechny zúčastněné strany, zejména vyžehlit podrobnosti o hospodaření s půdou a zlepšení.
„máme ústní i písemné smlouvy o pronájmu pastvin,“ uvedla. „Ústní dohoda nám umožňuje provést vylepšení nemovitosti a snížit náklady na nájemné, jak uznáme za vhodné. Naše písemné pronájmy jsou poměrně rigidní. Máme jeden kus pastviny, který můžeme používat pouze od května do října. Raději bych měl pastviny po celý rok, ale nechci tlačit na problém a ztratit akry. Pro jednoho z našich pastvin, vzali jsme cenu instalace nového plotu a rozšířila ji přes tři roky a vzali se, že částka z ceny pronájmu. Teď tu pastvinu můžeme mít tři roky a pronajímatel si může nechat nainstalovat nový plot, aniž by platil z kapsy.“
Polsdofer spoléhá na pronájem farmy v hotovosti Iowa State University, aby vytvořil přehled pro všechny písemné dohody. Tento zdroj si můžete stáhnout ve verzi pdf zde:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
v Jižní Dakotě platí ústní leasing pouze jeden rok, takže pokud je požadována delší Smlouva, musí být písemná. Písemné pronájmy obsahují všechny podrobnosti smlouvy, které by měly být jedinečné pro každý pozemek, který je pronajímán. I když existují online zdroje pro sestavení nájemní smlouvy zdarma, právník může nabídnout radu, aby se ujistil, že všechny i jsou tečkované a t jsou překročeny.
Randy Cullers, attorney at Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras & Cullers, P.C., L. L. O. in Chadron, Neb., začíná třístránkovým formulářem smlouvy o pronájmu pastvin, který aplikuje na smlouvy o pronájmu pozemků svých klientů. Formulář nájemní smlouvy je poté upraven tak, aby odpovídal situaci a dohodě klienta.
“ každá smlouva o pronájmu pastvin je jiná, takže je obtížné aplikovat obecné zásady pro to, co by mělo být zahrnuto v písemné smlouvě,“ řekl Cullers. „Je tu tolik prvků, které je třeba vzít v úvahu. Neříkám lidem, aby se poradili s právním zástupcem, aby byli soběstační, ale určitě to může pomoci vyhnout se problémům na silnici, aby obě strany pokryly všechny základny.“
například, Cullers vysvětlil, že v období sucha, jediný způsob, jak získat sucho platby pomoci je, pokud máte sepsanou smlouvu, aby prokázal svůj dobytek byl na pastvě. Vybízí také producenty, aby v dohodě kladli otázky „Co kdyby“ a určovali, kdo je za co zodpovědný.
co se stane, když je nedostatek trávy – kvůli suchu, poškození krupobitím nebo nadměrné pastvě? Kdo je zodpovědný za údržbu plotu nebo opravy studní? Má majitel hospodářských zvířat pojištění odpovědnosti v případě, že se dobytek dostane na silnici? Jaké jsou podmínky pronájmu? Jak dlouho to bude trvat? Kdy budou platby splatné? Jaká je sazba? Jaké jsou podmínky pro akcie na vodu? Kolik zvířecích jednotek je povoleno na pastvině? Jsou povoleny lov, rybaření nebo jiné rekreační aktivity?
připravit se na schůzku s právníkem, který pomůže při vypracování smlouvy o pronájmu pastvin, Cullers řekl, že příprava může zkrátit proces a ušetřit klientům peníze.
„Přineste na schůzku právní popis pastviny spolu se jmény, s kým pracujete,“ doporučil. „Čím více víte o majetku, tím snazší je pro právníka vypracovat dokumenty. Producenti mohou přejít na online web krajského informačního systému (GIS), který nabízí online digitální mapu. Díky tomu mohou vidět, čí jméno je na pozemku a kde se nacházejí ploty a vodáky. Můžete vyhledávat podle jména nebo právního popisu, a můžete si přinést tisknutelné PDF k Vaší schůzce. Je to jednoduchý krok, který vám ušetří čas a řekne vám hodně o nemovitosti, kterou plánujete pronajmout.“