publikace

Brian Loffredo, Esq.

od dodavatelů se často vyžaduje prominutí zástavního práva před platbami pokroku a konečnou platbou. Zástavní právo prominutí říct, vlastník nemovitosti, banka, pojišťovna, a ostatní strany, že platba byla provedena pro ty, bytové práce a materiály pro stavební projekt, a že majetek je v bezpečí před mechanik je zástavní práva.

ve Virginii mají banky zájem zejména o získání prominutí zástavního práva před provedením remíz. Je to proto, že věřitelé mohou v některých situacích dosáhnout „priority“ nad bankou v případě, že je nemovitost prodána, aby vymáhala zástavní právo. Jinými slovy, pokud je prodáván majetek, mechanika lienholder mohl mít nárok, aby první platba z výnosů z prodeje, pouze zbývajících výnosů (pokud existuje) tekoucí do banky. Banky jsou proto velmi opatrný mechanik je zástavní práva, a obvykle vyžadují dodavatelé, subdodavatelé a materialmen poskytnout zástavní právo výjimek v různých časech v průběhu stavebních projektů.

je důležité si uvědomit, že ne všechny prominutí zástavního práva jsou stejné. I když se mohou zdát podobné a „standardní“, “ často mohou být pro neopatrného dodavatele nebezpečné. Virginia case of United zednářství Incorporated of Virginia v. Riggs, 233 Va. 476 (1987) je dokonalým příkladem situace zřeknutí se zástavního práva, která se pro dodavatele stala ošklivou. V United zednářství, zhotovitel podepsal zástavní právo na částečnou platbu. Zřeknutí se zástavního práva stanoví částku platby, kterou dodavatel obdrží. Částka platby však nebyla celkovou částkou splatnou dodavateli v té době. Zástavní právo uvedlo, že uvolnilo všechna zástavní práva zhotovitele až do určitého data.

Protože dodavatel měl vloženou částku, a ne v plné výši z důvodu, že dodavatel věřil, že může stále uplatňovat zástavní právo na zůstatek dlužné na. Soud však rozhodl jinak a odepřel zhotoviteli právo podat zástavní právo k dlužnému zůstatku. Soud konstatoval, že zástavní právo výslovně neuvádí, že je vymahatelné pouze v rozsahu zaplacené částky (i .e. částka uvedená v zástavním právu). Soud striktně přečetl zřeknutí se zástavního práva, a rozhodl, že se dodavatel vzdal práva podat zástavní právo na celou splatnou částku až do určitého data.

osvobození od zástavního práva může také způsobit další problémy. Například některé strany (například dodavatelé materiálu a půjčovny zařízení) mohou být zapojeny s konkrétním generálním dodavatelem, vlastníkem nebo jinou stranou na několika projektech současně. Každá zástavní práva podepsaná těmito stranami musí být opatrná, aby konkrétně definovala dotčený projekt, a konkrétní strany zapojené do dotčeného projektu. V opačném případě by podepsaná výjimka mohla vyloučit zástavní práva – a případně další úsilí o inkaso-ve vztahu k jiným projektům. Neúmyslné podepsání příliš širokého zřeknutí se zástavního práva může mít vážné důsledky, a může stát dodavatele spoustu peněz.

i když se to může zdát zbytečné, dodavatelé by měli před podpisem důrazně zvážit prominutí zástavního práva. Pokud projekt probíhá, je pravděpodobné, že stejné zřeknutí se zástavního práva bude předloženo dodavateli s ohledem na každou platbu. Jako takový, kontrola právníka by byla nutná pouze při jedné příležitosti. Náklady na přezkum zřeknutí se zástavního práva jsou minimální, a vzhledem k možným důsledkům, přezkum je určitě obezřetný.

Brian Loffredo je ředitelem kanceláře Offit Kurman v Baltimore/Washingtonu. Máte – li jakékoli dotazy týkající se obsahu tohoto článku nebo jiných stavebních záležitostí, kontaktujte prosím pana Loffredo na čísle 301.575.0345 nebo [email protected].