V zákulisí vaší hypotéky

můžete vidět vaši hypotéku jako půjčku, která vám pomohla koupit váš domov. Investoři však vidí hypotéku jako proud budoucích peněžních toků. Tyto peněžní toky jsou nakupovány, prodávány, zbaveny, tranšovány a sekuritizovány na sekundárním hypotečním trhu. Protože většina hypoték končí na prodej, sekundární hypoteční trh je extrémně velký a velmi likvidní.

Z místa vzniku do místa, ve kterém dlužníka měsíční platby skončí s investorem, jako součást hypotečního couval zabezpečení (MBS), asset-backed security (ABS), zajištěné hypotéky povinnost (SOT) nebo zajištěné dluhové obligace (CDO) platební, existuje několik různých institucí, že vše vybojovat nějaké procento z počáteční poplatky a/nebo měsíční peněžní toky.

v tomto článku vám ukážeme, jak funguje sekundární hypoteční trh, a představíme vám jeho hlavní účastníky.

na tomto trhu jsou čtyři hlavní účastníci: původce hypotéky, agregátor, obchodník s cennými papíry a investor.

1. Poskytovatel hypotéky

poskytovatel hypotéky je první společností zapojenou do sekundárního hypotečního trhu. Původci hypoték se skládají z retailových bank, hypotečních bankéřů a hypotečních makléřů. Zatímco banky používají své tradiční zdroje financování uzavřít úvěry, hypotéky, bankéři typicky použít to, co je známé jako sklad úvěr k financování úvěrů. Většina bank a téměř všichni hypoteční bankéři rychle prodávají nově vzniklé hypotéky na sekundárním trhu.

jeden rozdíl je třeba poznamenat, že banky a hypoteční bankéři používají své vlastní prostředky k uzavření hypoték a hypoteční makléři ne. Hypoteční makléři spíše působí jako nezávislí agenti pro banky nebo hypoteční bankéře a spojují je s klienty (dlužníky).

v závislosti na velikosti a sofistikovanosti však může původce hypotéky agregovat hypotéky po určitou dobu před prodejem celého balíčku; může také prodávat jednotlivé půjčky tak,jak vznikly. Existuje riziko pro původce, když drží na hypotéku poté, co úroková sazba byla kótována a uzamčena dlužníkem. V případě, že hypotéka není současně prodávány na sekundárním trhu v době, kdy dlužník zámky, úroková sazba, úrokové sazby může změnit, což změní hodnotu hypotéky na sekundárním trhu, a nakonec, zisk původce dělá na hypotéku.

původci, kteří agregují hypotéky před jejich prodejem, často zajišťují své hypoteční potrubí proti posunům úrokových sazeb. Existuje speciální typ transakce nazvaný best efforts trade, určený k prodeji jediné hypotéky, což eliminuje potřebu původce zajistit hypotéku. Menší původci mají tendenci používat nejlepší úsilí obchody.

obecně platí, že hypoteční původci vydělat peníze prostřednictvím poplatků, které jsou účtovány pocházejí hypotéku a rozdíl mezi úrokovou sazbou, kterou dlužník a prémie sekundární trh bude platit za to, že úroková sazba.

2. Agregátor

agregátory jsou další společností v řadě sekundárních účastníků hypotečního trhu. Agregátory jsou velké hypoteční původci s vazbami na Wall Street firem a vládou sponzorovaných podniků (GSEs), jako Fannie Mae a Freddie Mac. Agregátory nákup nově vznikl hypotéky od menších původců, a spolu s jejich vlastní originations, tvoří bazény o hypotéky, které jsou buď sekuritizovat do soukromé-štítek cenné papíry kryté hypotékou (tím, že pracuje s Wall Street firmy) nebo formulář agentury cenné papíry zajištěné hypotékami (tím, že pracuje přes GSEs).

podobně jako původci, agregátoři musí zajistit hypotéky ve svých potrubích od okamžiku, kdy se zaváží k nákupu hypotéky, prostřednictvím sekuritizačního procesu a dokud nebude MBS prodána obchodníkovi s cennými papíry. Zajištění hypotečního potrubí je složitý úkol kvůli riziku spadu a šíření. Agregátory, aby zisk z rozdílu v ceně, která platí pro hypotéky a cena, za kterou mohou prodat MBS opírající se o ty, hypotéky, závisí na jejich účinnosti zajištění.

3. Obchodníci s cennými papíry

poté, co byl vytvořen MBS (a někdy předtím, než je vytvořen, v závislosti na typu MBS), je prodán obchodníkovi s cennými papíry. Většina makléřských firem z Wall Street má obchodní stoly MBS. Prodejci na těchto stolech dělají všechny druhy kreativních věcí s MBS a hypotečními celými úvěry; konečným cílem je prodat je jako cenné papíry investorům. Prodejci často používají MBSs ke struktuře CMO, ABS a CDO. Tyto obchody mohou být strukturovány tak, aby měly odlišné a poněkud definitivní charakteristiky předplacení a vylepšené ratingy ve srovnání s podkladovými MBS nebo celými půjčkami. Obchodníci dělají rozpětí v ceně, za kterou nakupují a prodávají MBS, a snaží se dosáhnout arbitrážních zisků způsobem, jakým strukturují konkrétní balíčky CMO, ABS a CDO.

4. Investoři

investoři jsou koncovými uživateli hypoték. Zahraniční vlády, penzijní fondy, pojišťovny, banky, GSE a hedgeové fondy jsou velkými investory do hypoték. MBS, CMOs, ABS a CDO nabízejí investorům širokou škálu potenciálních výnosů na základě různé úvěrové kvality a úrokových rizik.

zahraniční vlády, penzijní fondy, pojišťovny a banky obvykle investují do vysoce hodnocených hypotečních produktů. Některé tranše různých strukturovaných hypotečních obchodů jsou vyhledávány těmito investory pro jejich předplacení a úrokové rizikové profily. Hedgeové fondy jsou obvykle velcí investoři do hypotečních produktů s nízkým ratingem a strukturovaných hypotečních produktů, které mají vyšší úrokové riziko.

ze všech hypotečních investorů mají GSE největší portfolia. Typ hypoteční produkt, který mohou investovat do je do značné míry regulována Úřadem Federal Housing Enterprise Oversight.

Sečteno a podtrženo

jen málo dlužníků si uvědomuje, do jaké míry je jejich hypotéka krájena, nakrájena a obchodována. Během několika týdnů, možná za měsíc, od doby, kdy hypotéka vznikla, se může stát součástí CMO, ABS nebo CDO. Koncovým uživatelem hypotéky může být hedgeový fond, který sází na směrovou úrokovou sazbu nebo využívá pákové pozice k využívání malých relačních cenových nesrovnalostí, nebo to může být centrální banka cizí země, která má ráda rating agentury MBS.

Na druhou stranu, mohlo by to být pojišťovací společnost se sídlem v Bruselu přitahuje trvání a konvexnost profil určité tranše v ABS, SOT nebo CDO jednat. Sekundární hypoteční trh je obrovský, likvidní a komplexní s několika institucemi, které touží konzumovat kousek hypotečního koláče.