Vodopády, Clawbacks & Catch-Up Ustanovení – Tři Private Equity Podmínky, Vysvětlil

BY admin
|

Zda přidělování peněz do investičního fondu nebo do individuální dohodu, podmínky pro soukromé kapitálové investice do nemovitostí se řídí dokument s názvem „Private Placement Memorandum“ nebo „PPM“ pro krátké. PPM mimo jiné stanoví dva důležité aspekty transakce: (1) poplatek (y) zaplacený investičnímu správci; a (2) Jak jsou příjmy a zisky generované podkladovým majetkem rozděleny mezi investičního manažera (někdy nazývaný sponzor nebo generální Partner) a jednotlivé investory(někdy označované jako omezené partnery).

Investoři nejsou obeznámeni s typickou jazyk a řešení struktury je uvedeno v PPM možná zjistíte, že je obtížné sledovat. Konkrétně, existují tři běžně používané termíny – „vodopád“ – „clawback“, a „dohnat“ – to může být obzvláště matoucí. Jejich správné pochopení je však rozhodující pro posouzení rizikového profilu a relativních výhod investiční příležitosti. Jsou vysvětleny níže.

Investiční Vodopád

základní struktura private equity komerčních nemovitostí transakce je taková, že tam jsou dvě strany, Generálního Partnera a komanditista(s).

„generálním partnerem“ je investiční manažer. Jsou zodpovědní za identifikaci investičních příležitostí,zajištění financování, koordinaci transakční logistiky a správu nemovitosti po zakoupení. V typickém obchodě vloží malou část celkového vlastního kapitálu potřebného k financování nákupu, obvykle 10 – – 20%.

druhou stranou jsou „Limited Partners“ nebo “ LPs.“Může existovat jeden LP nebo mnoho, ale jsou to akreditovaní investoři, kteří umisťují svůj kapitál s generálním partnerem v naději, že získají pozitivní návratnost. Omezené Partnerství, role je čistě pasivní a kolektivně přispívají rozdíl mezi celkového kapitálu potřebné a částkou, přispěl Generální Partner, obvykle 80% na 90%.

Protože Generální Partner je zodpovědný za řízení aktiv, jakmile je nákup dokončen, typická struktura dohoda bude motivovat je, aby poskytují vysoce návrat k Omezené Partnery. To se provádí tím, že jim poskytnete rostoucí podíl na příjmech a ziscích nemovitosti, jakmile budou splněny určité překážky. Hovorově, tato vratná struktura je známá jako „vodopád“.“

podle definice je kapitálová investice „vodopád“ metoda používaná k rozdělení příjmů a zisků investice mezi generálního partnera a komanditní partnery. Přesná metodika je popsána v PPM, a to může značně lišit od jednoho obchodu k druhému, ale každý vodopád má řadu společných rysů:

  • Přednost Návratu: Jako pobídka k investicím, Generální Partner může nabídnout Limited Partners „přednost návratu“, což znamená, že dostanou jako první nárok na majetku hotovost k dispozici pro distribuci, až si vysloužili určitou návratnost svých investic. Například, dohoda může nabídnout Omezené Partnery přednostní výnos 8%, což znamená, že budou dostávat 100% majetku hotovost k dispozici pro distribuci, až si vysloužili návrat 8% z jejich investice.
  • návratové překážky: návratová překážka je bod, ve kterém se mění rozdělení peněžních toků mezi GP a LPs. Například, vodopád může být strukturovaný, že GP dostane 10% cash flow je k dispozici pro distribuci a LP dostane 90% do LPs získat návrat 12% (návrat překážka). Pokud LP vydělávají více než 12%, rozdělení se změní tak, aby GP získal 20% a LP 80%.
  • měření návratové překážky: v závislosti na dohodě lze návratovou překážku měřit různými způsoby. Dvě populární metody používají vnitřní míru návratnosti nebo násobek vlastního kapitálu.

Pro ilustraci, jak tyto funkce pracují společně, zvažte následující příklad typické vodopád struktury, kde GP přispívá 10% z celkového kapitálu potřebné a LPs přispět zbývajících 90%:

V této struktuře, kdy komanditisté získat mezi 0% a 8%, cash flow split je „pro-rata“, což znamená, že GP a LP akcií, respektive, jsou stejné jako to, co každá strana původně přispěl. Pokud však LP vydělávají na své investici 8%, ale méně než 12%, rozdělení peněžních toků se změní tak, že GP získá 20% a LP 80%. Tento zvláštní podíl má motivovat GP k dosažení silného výnosu a je znám jako „propagace“.“Konečně, v posledním kroku, pokud LP vydělávají více než 12% ze svých peněz, rozdělení peněžních toků se znovu změní, takže GP dostane 30% a LP 70%.

Abychom to ještě zkomplikovali, tam jsou dva typy vodopádů, které by mohly být použity v private equity transakce, Evropský Vodopád a Americký Vodopád.

Evropský Vodopád

V Evropské Vodopád struktura, 100% majetku cash flow je věnována LPs na pro-rata bázi, dokud přednost návratu překážkou je potkal a 100% LP kapitálu je vrátil. Nad překážkou stoupá podíl generálního partnera na příjmech. Tato struktura je běžně vidět ve fondech soukromého kapitálu, kde může být investorský kapitál vložen do více investic.

z pohledu investora je největší výhodou evropského modelu to, že generální Partner nezíská žádné zisky, dokud nebude vrácen kapitál investora a jeho preferovaný výnos. Myšlenka této konstrukce je, že manažer je motivován k vytvoření silné vrátit, jinak nemusí vidět žádné zisky v průběhu investičního období.

nevýhodou evropského modelu je, že může trvat mnoho let, než generální Partner vrátí kapitál investora a realizuje svůj podíl na zisku. Jako takový, mohou být motivováni k maximalizaci krátkodobých zisků, aby se zkrátilo množství času, než dostanou zaplaceno, spíše než se zaměřit na vytváření dlouhodobé hodnoty.

Americký Vodopád

Americký Vodopád model se zabývá primární slabost jeho Evropský protějšek – že to trvá dlouhou dobu pro Generálního Partnera získat jejich poplatky za správu. V americké struktuře má generální Partner nárok na své poplatky bez ohledu na to, zda byl kapitál investora zcela vrácen.

Americký vodopád struktura výhody menší private equity firmy, které nemají prostředky, aby čekat mnoho let pro jejich poplatek a je to prospěšné pro investory, protože to nebude motivovat správce k prodeji aktiva jen generovat výnos. Naopak, nevýhodou Americký Vodopád je, že zatímco investor je stále kvůli jejich návrat kapitálu, může povolit ředitel/Generální Partner vzít za výkon funkce odměna, a to i v případě, že dohoda zaostává.

pokud jde o vodopády, klíčovým bodem je toto, skutečná struktura zahrnuje více proměnných a změn z jedné dohody na druhou. Podrobnosti o překážky, rozdělí, a další klíčové pojmy jsou uvedeny v Soukromé Umisťování Memorandum (PPM), a to je naprosto zásadní, aby si to přečíst – a pochopit ji – před tím, než učiní investiční rozhodnutí.

Zpětné Poskytování

Další ustanovení, které může být uvedeno v PPM je „Zpětné“, což je investor-přátelský ustanovení, které je opravňuje být splacen za jakékoli motivační poplatky nesprávně vyplacené manager. Zda je výsledek účetní chyba nebo nedbalého chování, pokud je stanoveno, že Generální Partner obdržel poplatek neměli, zpětné ustanovení umožňuje investora usilovat o její návrat.

Je však třeba poznamenat, že silné zpětné poskytování neznamená nic, pokud Generální Partner má schopnost platit. Jako takový, je důležité přezkoumat finanční sílu GP před provedením investičního rozhodnutí.

doložka o dohánění

konečně je doložka o dohánění právním ustanovením, které má kompenzovat generálnímu partnerovi na základě celkové návratnosti investice, nikoli pouze návratnosti přesahující předem stanovenou překážku.

v praxi, v dohodě s doložkou o dohánění, LP obdrží 100% peněžního toku nemovitosti, dokud nebude dosaženo jejich preferované překážky návratu. Nad překážkou dostává manažer/generální Partner 100% příjmů a zisků, dokud nejsou „dohnáni“ do svého výkonnostního poplatku.

Pro ilustraci této koncepce, předpokládat, že komanditisté mají nárok na 10% přednost návratu a generálním Partnerem je nárok na 15% poplatek za výkonnost, s catch-up ustanovení. Zde je návod, jak by byly přiděleny příjmy/zisky z nemovitosti:

  • nejprve by LP získaly 100% příjmů a zisků, dokud nebude dosaženo jejich 10% návratové překážky.
  • Next, generálním Partnerem by získat 100% příjmů a zisků, dokud jste obdrželi rozsahu jejich 15% poplatek za výkonnost (catch up)
  • a Konečně, zbývající prostředky by byly rozděleny mezi obecné a omezené partnery podle předem stanoveného plánu.

máte zájem dozvědět se více?

investiční vodopády, clawbacky a doložky o dohánění určují, jak jsou příjmy a zisky nemovitosti rozděleny mezi Obecné a omezené partnery. Specifika tyto doložky jsou stanoveny v Soukromé Umisťování Memorandum a to je doklad, že potenciální investoři by si měli přečíst v celém rozsahu, aby zajistily, že jsou pohodlné s rizikem, profil a finanční odškodnění, které se zabývají jejich kapitálového vkladu.

First National Realty Partners je jedním z předních private equity komerčních nemovitostí investičních firem v zemi. S úmyslným zaměřením na zjištění světové třídy, multi-nájemci aktiva – včetně střední-trh orientované na služby maloobchodní nákupní centra – hluboko pod vnitřní hodnotou, snažíme se vytvořit vynikající dlouhodobý, riziko očištěné výnosy pro naše investory při vytváření silných ekonomických aktiv pro komunity, jsme se investovat do.

Chcete-li se dozvědět více o našich investičních příležitostech, kontaktujte nás na (800) 605-4966 nebo [email protected] pro více informací.