Die Ein-Prozent-Regel von Immobilien: Einfache Mathematik zur Bewertung von Mietobjekten

Sie sind also daran interessiert, in Immobilien zu investieren. Herzlichen Glückwunsch!

Aber die Lernkurve zur Bewertung und zum Kauf Ihres ersten Hauses ist STEIL.

Wie finde ich meine erste Immobilie? Wie finde ich heraus, ob es Geld verdient? Woher weiß ich überhaupt, wie ein guter Deal aussieht?

Die Ein-Prozent-Regel hilft Ihnen bei der einfachen Berechnung von Mietobjekten.

Der typische Rat ist, dass Sie 100 Angebote analysieren müssen, um 1 gutes zu finden. Und Sie müssen auf 10 Immobilien anbieten, um tatsächlich 1 zu kaufen.

Also, wer hat Zeit, die Tabellenkalkulationen auszubrechen und 1000 potenzielle Immobilien zu analysieren, um ihren ersten Deal zu finden?

Keine Angst, geben Sie…

die 1% -Regel.

(Und die 2% -Regel, die 50% -Regel, die 70% -Regel … Immobilieninvestoren scheinen ihre Prozentregeln wirklich zu mögen).

Was ist die 1% -Regel für Immobilieninvestitionen?

Anstatt den Bleistift für jedes Immobiliengeschäft zu schärfen, können Sie, wenn Sie ein paar einfache Faustregeln kennen, in etwa 5 Sekunden herausfinden, ob es eine weitere Analyse wert ist.

Wenn ich mir ein potenzielles Mietobjekt anschaue, ist das allererste Kriterium, das ich anwende, die 1% -Regel.

Beispiel 1: Sie finden ein Haus, das alles repariert und bereit ist, für $ 150.000 zu gehen, das für $ 1.500 pro Monat mieten wird. Da die Miete geteilt durch den Kaufpreis 1% (1.500 / 150.000) beträgt, entspricht dies der 1% -Regel und würde eine weitere Due Diligence rechtfertigen.

Beispiel 2: Wenn Sie ein Haus für 130.000 US-Dollar finden, aber 20.000 US-Dollar an Reparaturen benötigen, um es mietbereit zu machen, müsste es für 1.500 US-Dollar pro Monat mieten, um die 1% -Regel (1.500 / ) zu erfüllen. Sie müssen den All-In-Kaufpreis einschließlich aller Reparaturen und Wartungsarbeiten berücksichtigen, die erforderlich sind, um ihn in einen mietbereiten Zustand zu bringen.

Denken Sie daran, dies ist nur eine Faustregel. Sie könnten mit einer Immobilie Geld verdienen, die in den Bereich der 0,8% -Regel fällt (die monatliche Miete beträgt nur 0,8% des Kaufpreises), und Sie könnten Geld für eine Immobilie verlieren, die die 1% -Regel überschreitet. Es gibt viele Faktoren im Spiel, aber die 1% -Regel ist die Grundlage dafür, wo ich jede Bewertung beginne.

Warum funktioniert die 1% -Faustregel?

Nun, dafür müssen wir etwas tiefer in die trüben Gewässer der Immobilienberechnungen eintauchen …

Die 50% -Regel für Mietobjektkosten

Die 50% -Regel besagt, dass die Kosten für ein Mietobjekt im Durchschnitt etwa 50% der Miete betragen.

Wenn die Mieteinnahmen also 1.500 USD pro Monat betragen, werden 750 USD davon für die Zahlung der Ausgaben verwendet (ohne Kreditzahlungen).

Als grober Baseballstadion könnten Ihre Ausgaben ungefähr so aussehen:

• 5% Wartung und Reparaturen – Alle Wartungsarbeiten, die Sie durchführen müssen, um die Immobilie in gutem Zustand zu halten, z. B. das Reparieren undichter Toiletten, das Reparieren des Zauns usw.
• 10% Investitionen – die großen Ticket-Artikel, die nicht sehr oft passieren, wie HVAC-Ersatz oder ein neues Dach
• 10% Hausverwaltung – wenn Sie einen Hausverwalter haben, werden sie einen Teil der Miete nehmen, um die Mieter für Sie zu verwalten
• 10% Grundsteuern – die Steuersätze unterscheiden sich im ganzen Land, aber das ist ein Durchschnitt (wo ich in Texas lebe, würde ich viel mehr als 10% für Grundsteuern bezahlen!)
• 5% Versicherung – Auch hier unterscheiden sich die Versicherungstarife, dies deckt jedoch Ihre Haftpflicht– und Feuerversicherung ab
• 10% Leerstand und Umsatz – Wenn Mieter ausziehen, sind normalerweise zusätzliche Reparaturen erforderlich, und es kann eine Weile leer sein, bevor neue Mieter gefunden werden

Addieren Sie all diese Kosten und Sie erhalten 50%. Dies ist zwar nur eine Baseballstadion-Nummer, die als Back-of-the-Envelope-Berechnung gedacht ist, aber auf lange Sicht habe ich festgestellt, dass dies für mein eigenes Portfolio an Mietobjekten zutrifft.

In einigen Jahren werden wir fast keine Reparaturen oder Leerstände haben und es wird so aussehen, als wären wir erstaunliche Investoren, die den Cashflow steigern. Aber es dauert nur ein großes Problem (Ersetzen eines Daches, oder mit einem Sanitär-Problem, oder eine erweiterte Vakanz) Monate Cashflow auszulöschen.

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Wenn Sie sich unsere Jahresendbewertung unserer Mietobjekte ansehen, werden Sie feststellen, dass wir einen Monat hatten, in dem wir ein GROßES Negativ hatten – zwei größere Reparaturen an zwei verschiedenen Immobilien. Wenn wir keine Reserven für den Fall des Unvermeidlichen angelegt hätten, hätten wir in große Schwierigkeiten geraten können.

Also, wenn ich eine 1% Regel Mietobjekt, das für $ 1.500 pro Monat vermietet und meine Ausgaben sind 50% der Miete, dann bekomme ich $ 750 in meiner Tasche jeden Monat, nicht wahr?

Nicht so schnell …

Erinnerst du dich, als ich sagte, die 1% -Regel sei ungefähr eine Gewinnschwelle? Das setzt voraus, dass Sie eine Hypothek auf das Haus aufnehmen.

Wenn Sie nicht 150.000 US-Dollar herumliegen haben, um unsere Beispielimmobilie in bar zu kaufen, müssen Sie eine Finanzierung erhalten.

Hinzufügen der Hypothek zur Gleichung

Einer der besten Vorteile von Immobilien ist die Möglichkeit, Ihr Geld durch Aufnahme einer Hypothek zu nutzen.

Bei den meisten Einfamilienhäusern benötigen Sie eine Anzahlung von 20-30%. Also für unsere $ 150.000 Mietobjekt, wenn ich meinen treuen Hypothekenrechner ausbrechen, mit einer Anzahlung von 20% und 5% Zinsen, das ist eine $ 644 Zahlung pro Monat.

Um unser Beispiel zusammenzufassen, wir:

1. Kaufte ein $ 150.000 Haus
2. Das für $ 1.500 pro Monat vermietet
3. Mit Ausgaben von $ 750 pro Monat (50%) vor Schuldenzahlungen
4. Und nahm ein $ 120.000 Darlehen mit Zahlungen von $ 644 pro Monat

Das lässt uns mit $1,500 – $750 – $644 = $106 des Cashflows pro Monat.

Das ist ein bisschen besser als Break Even. Daher die 1%-Regel.

Wie viel Prozent sollte ich mit einem Mietobjekt verdienen?

Nun, da wir die 1% -Regel besprochen haben und warum sie als Faustregel verwendet wird, um ein Mietobjekt zu approximieren, das jeden Monat mindestens ein wenig Cashflow erzielen sollte, lautet die Frage –

Wie viel Cashflow SOLLTE ich machen?

Und das liegt ganz bei Ihnen, dem Investor. Sobald Sie wissen, wie die Zahlen laufen – bewerten Reparaturen, Kosten, Grundsteuern, Mietpreise, etc. sie haben die Macht, einen Deal zusammenzustellen, der für Sie funktioniert.

Ich kann Ihnen sagen, was mein Kunde in meinem Markt (Dallas, TX) gekauft hat. Aber Ihr Markt wird anders sein, und Ihre Investitionskriterien werden wahrscheinlich auch anders sein.

Wenn Sie beispielsweise in San Francisco leben, werden Sie nirgendwo einen 1% -Deal finden. Wenn Sie dort investieren möchten, müssen Sie viel Geld haben und bereit sein, eine geringe Cash-on-Cash-Rendite zu erzielen und auf Wertschätzung zu setzen. Sie können jeden Monat keinen (oder negativen) Cashflow erzielen, aber wenn Ihre 1-Millionen-Dollar-Immobilie um 3% pro Jahr an Wert gewinnt, könnten Sie beim Verkauf einen großen Zahltag erwarten.

Das ist nicht mein Anlagestil – für mich ist das Wetten auf Wertschätzung zu sehr wie Glücksspiel. Ich mag stabile Barrenditen, und jede Wertschätzung ist das i-Tüpfelchen.

Auf der anderen Seite, wenn Sie im Mittleren Westen leben, ist es einfach, die 1% -Regel zu erfüllen, und Sie sollten wahrscheinlich mehr anstreben.

Für mich persönlich finde ich gerne Mietobjekte, bei denen:

• Ich kann eine Cash–on-Cash-Rendite von 10% erzielen
• Ich kann nach allen Ausgaben einen Cashflow von mindestens 300 USD pro Monat erzielen
• Ich kann die Immobilie mit mindestens 20% Rabatt auf den Marktwert erwerben

Der letzte Punkt ist eine weitere Faustregel für Immobilieninvestitionen, über die wir nicht gesprochen haben – allgemein als 70% Regel.

Es gilt mehr für Hausflossen, die ein Haus für 70% seines ARV (nach repariertem Wert) abzüglich Reparaturkosten kaufen müssen, um ihre Halte-, Kauf- und Verkaufskosten zu berücksichtigen und dennoch einen Gewinn zu erzielen.

Wie bei allen Immobilien- „Regeln“ ist die 70% -Regel flexibel. Ich habe gesehen, dass Flossen bei 80% + kaufen und Geld verdienen, und einige, die nicht kaufen, es sei denn, sie können es für weniger als 60% des Wertes bekommen.

Mein Markt ist sehr wettbewerbsfähig, daher bin ich mit einem Rabatt von 20% (Kauf bei 80% von ARV minus Reparaturen) zufrieden.

Eines meiner Lieblingssachen an Immobilien ist, dass es im Gegensatz zum hocheffizienten Aktienmarkt immer noch Ineffizienzen auf dem Immobilienmarkt gibt, die es Ihnen ermöglichen, gute Angebote zu finden und sofortiges Eigenkapital zu erhalten, um Ihr Vermögen aufzubauen.

Wenn ich dieses $ 150.000 Miethaus für 80% des Wertes kaufen könnte, hätte ich sofort $ 30.000 Eigenkapital! Das ist in keiner anderen Anlageklasse zu finden.

Die Ein-Prozent-Regel ist nur der Anfang

Faustregeln sind genau das, eine Back-of-the-Envelope-Berechnung, die Sie in Ihrem Kopf durchführen können, um herauszufinden, ob ein Deal es wert ist, weiter betrachtet zu werden.

Wenn ich die 1% -Regel gut verstehe und die 50% -Regel für Ausgaben kenne, wenn ich den Kaufpreis, die erforderlichen Reparaturen und die Mietpreise für eine Immobilie kenne, die auf meinen Schreibtisch (oder in meinen E-Mail-Posteingang) kommt, kann ich schnell rechnen und in 5 Sekunden wissen, ob es sich lohnt, weiter zu suchen.

Wenn ich einen Deal finde, der der 1% -Regel nahe kommt, werde ich interessiert. Ich werde tiefer in die erforderlichen Reparaturen eintauchen, vielleicht einen Auftragnehmer anrufen, um ein Baseballstadion-Angebot zu erhalten. Ich werde die Mietkompositionen studieren und sehen, welche Verbesserungen ich für billig machen könnte, um am oberen Ende des Bereichs zu landen. Und sicher werde ich die genauen Grundsteuernummern abrufen und meinen Hypothekenmakler anrufen, um ein Update zu den Zinssätzen zu erhalten.

Aber all das ist eine Menge Arbeit, die ich nicht tun muss, wenn ich sofort wissen kann, dass ein Deal für mich nicht funktionieren wird.

Ich hoffe, dass dieser Überblick über die 1% -Regel und die damit verbundenen Faustregeln für Immobilieninvestitionen Ihnen helfen wird, ein Geschäft schnell zu analysieren und festzustellen, ob es sinnvoll ist. Es braucht Übung und viel Zahlenknirschen, aber es wird bald zur zweiten Natur werden.