Die Zwangsvollstreckung Prozess und Gesetze in Pennsylvania

Wenn Sie auf Ihre Hypothekenzahlungen in Pennsylvania in Verzug geraten, wird der Servicer (im Namen des Darlehenseigentümers, in diesem Artikel „Kreditgeber“ genannt) schließlich eine Zwangsvollstreckung beginnen. Etwa die Hälfte der Staaten, einschließlich Pennsylvania, verlangen von dem Kreditgeber, dass er eine Klage vor Gericht einreicht, um ihn abzuschotten. Das staatliche Recht legt fest, wie Zwangsvollstreckungen funktionieren, und sowohl Bundes- als auch Landesgesetze geben Ihnen Rechte und Schutz während des gesamten Prozesses.

Hypothekendarlehen in Pennsylvania

Wenn Sie ein Darlehen zum Kauf von Wohnimmobilien in Pennsylvania erhalten, werden Sie wahrscheinlich zwei Dokumente unterschreiben: einen Schuldschein und eine Hypothek. Der Schuldschein ist das Dokument, das Ihr Versprechen enthält, das Darlehen zusammen mit den Rückzahlungsbedingungen zurückzuzahlen. Die Hypothek ist das Dokument, das dem Kreditgeber ein Sicherheitsinteresse an der Immobilie gibt. Wenn Sie die Zahlungen nicht leisten, bietet die Hypothek dem Kreditgeber das Recht, das Haus bei einer Zwangsvollstreckung zu verkaufen, um das Geld zurückzubekommen, das es Ihnen geliehen hat.

Was passiert, wenn Sie eine Hypothekenzahlung in Pennsylvania verpassen

Wenn Sie eine Zahlung verpassen, kann der Servicer nach Ablauf der Nachfrist normalerweise eine verspätete Gebühr erheben. Die meisten Hypothekendarlehen geben eine Gnadenfrist von zehn bis fünfzehn Tagen, zum Beispiel, bevor Sie verspätete Gebühren anfallen. Um die Nachfrist in Ihrer Situation und die Höhe der verspäteten Gebühr herauszufinden, überprüfen Sie den Schuldschein oder Ihre monatliche Abrechnung.

Wenn Sie ein paar Hypothekenzahlungen verpassen, wird der Servicer wahrscheinlich Briefe senden und Sie anrufen, um zu versuchen, zu sammeln. In den meisten Fällen verlangen Bundeshypothekendienstgesetze, dass der Servicer Sie telefonisch kontaktiert (oder versucht, Sie zu kontaktieren), um Zwangsvollstreckungsalternativen — sogenannte „Loss Mitigation“ —Optionen – spätestens 36 Tage nach einer versäumten Zahlung und erneut innerhalb von 36 Tagen nach jeder folgenden versäumten Zahlung zu besprechen. Nicht mehr als 45 Tage nach einer versäumten Zahlung muss der Dienstleister Sie schriftlich über mögliche Optionen zur Schadensbegrenzung informieren und Personal zuweisen, das Ihnen hilft. Es gibt einige Ausnahmen von einigen dieser Anforderungen, z. B. wenn Sie Konkurs anmelden oder dem Dienstleister mitteilen, dass er Sie gemäß dem Fair Debt Collection Practices Act nicht kontaktieren soll. (12 CFR § 1024.39).

Was ist ein Breach Letter?

Viele Pennsylvania Hypotheken haben eine Bestimmung, die den Kreditgeber erfordert einen Bruch Brief zu senden, wenn Sie in Zahlungen zurückfallen. Diese Mitteilung sagt Ihnen, dass das Darlehen in Verzug ist. Wenn Sie den Ausfall nicht heilen, kann der Kreditgeber das Darlehen beschleunigen (fällig stellen) und mit der Zwangsvollstreckung fortfahren.

Wann beginnt die Zwangsvollstreckung?

Das Bundesgesetz verlangt im Allgemeinen, dass der Servicer wartet, bis das Darlehen über 120 Tage in Verzug ist, bevor er offiziell mit einer Zwangsvollstreckung beginnt. Aber in einigen Situationen, wie wenn Sie gegen eine Due-on-Sale-Klausel verstoßen oder wenn der Servicer der Zwangsvollstreckungsklage eines Vorgesetzten oder untergeordneten Pfandrechtsinhabers beitritt, kann die Zwangsvollstreckung früher beginnen. (12 CFR § 1024.41).

Preforeclosure Notices in Pennsylvania

In Pennsylvania muss der Kreditgeber Ihnen (dem Kreditnehmer) mindestens 30 Tage vor Beginn einer Zwangsvollstreckung eine Absichtserklärung zur Zwangsvollstreckung senden. Die Mitteilung muss Ihnen die Möglichkeit geben, die Zahlungen nachzuholen, die als „Heilung des Verzugs“ bezeichnet werden.“ Der Oberste Gerichtshof von Pennsylvania entschied im Fall der JPMorgan Chase Bank N.A. v. Taggart, 203 A.3d 187 (Pa. Sup. Ct., Feb. 20, 2019), dass der Kreditgeber eine neue Absichtserklärung zur Zwangsvollstreckung ausstellen muss, bevor er eine zweite Zwangsvollstreckungsbeschwerde einreicht, wenn die ursprüngliche Beschwerde abgewiesen oder zurückgezogen wurde. Diese Benachrichtigung ist jedoch unter bestimmten Umständen nicht erforderlich, z. B. wenn Sie das Haus verlassen. (41 Personen. Stat. Ann. § 403).

In den meisten Fällen muss der Kreditgeber auch eine Mitteilung senden, in der die Rechte des Hausbesitzers erläutert und beschrieben wird, welche Hilfe verfügbar ist, einschließlich des Rechts, sich an die Pennsylvania Housing Finance Agency im Rahmen des Homeowners ‚Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP) zu wenden. (35 Personen. Stat. Ann. § 1680.403c). Die Mitteilung muss Sie auch über den Zahlungsausfall informieren, eine detaillierte Aufschlüsselung des überfälligen Gesamtbetrags enthalten und 30 Tage (plus drei Tage, um die Versandzeit zu berücksichtigen) für ein persönliches Treffen mit einer örtlichen Verbraucherkreditberatungsstelle angeben, um zu versuchen, den Zahlungsausfall zu beheben. Wenn Sie sich mit einer zugelassenen Kreditberatungsstelle treffen, kann der Kreditgeber 30 Tage nach dem Treffen keine rechtlichen Schritte einleiten — wie zum Beispiel eine Zwangsvollstreckung. (35 Personen. Stat. Ann. § 1680.403c).

Staatliche Zwangsvollstreckungsgesetze in Pennsylvania

Auch in Pennsylvania reicht der Kreditgeber eine Klage vor Gericht zur Zwangsvollstreckung ein. Der Kreditgeber informiert über die Klage, indem er Ihnen eine Vorladung und Beschwerde zustellt.

Was passiert, wenn Sie eine Antwort einreichen oder nicht

Wenn Sie die gerichtliche Klage nicht beantworten, kann der Kreditgeber ein Versäumnisurteil vom Gericht erhalten. Das Urteil gibt dem Kreditgeber die Erlaubnis, einen Zwangsvollstreckungsverkauf durchzuführen. Wenn Sie jedoch auf die Klage antworten, indem Sie eine Antwort einreichen, wird der Fall den Rechtsstreit durchlaufen. Der Kreditgeber kann dann das Gericht um Erteilung eines summarischen Urteils ersuchen. Ein summarischer Urteilsantrag fordert, dass das Gericht ein Urteil zugunsten des Kreditgebers erlässt, da die kritischen Aspekte des Falls nicht bestritten werden.

Wenn das Gericht dem Kreditgeber ein summarisches Urteil erteilt oder Sie vor Gericht verlieren, ordnet der Richter an, dass das Haus bei einer Zwangsvollstreckung verkauft wird. Eine Verkaufsmitteilung muss auf dem Grundstück und im Büro des Sheriffs veröffentlicht und Ihnen mindestens 30 Tage vor dem Verkauf zugestellt werden. Es muss auch drei Wochen lang einmal pro Woche in einer Zeitung veröffentlicht werden. (Pennsylvania Zivilprozessordnung 3129.2).

Der Zwangsvollstreckungsverkauf

Beim Verkauf gibt der Kreditgeber normalerweise ein Gebot für die Immobilie ab, indem er ein „Kreditgebot“ verwendet, anstatt Bargeld zu bieten. Bei einem Kreditangebot erhält der Kreditgeber einen Kredit bis zur Höhe der Schuld des Kreditnehmers. Manchmal bietet der Kreditgeber den vollen Betrag der Schulden; manchmal bietet es weniger. Der Meistbietende beim Verkauf wird der neue Eigentümer der Immobilie.

Wiederherstellung der Hypothek vor dem Zwangsvollstreckungsverkauf in Pennsylvania

„Wiederherstellung“ ist, wenn der Kreditnehmer das Darlehen aktuell bringt, indem er die verpassten Zahlungen von Kapital und Zinsen zuzüglich Gebühren und Kosten bezahlt. Der Abschluss einer Wiedereinstellung stoppt die Zwangsvollstreckung.

Das Gesetz von Pennsylvania erlaubt die Wiedereinsetzung jederzeit mindestens eine Stunde vor Beginn des Gebots bei der Zwangsvollstreckung, maximal dreimal in einem Kalenderjahr. (41 Personen. Stat. Ann. § 404).

Keine Rückzahlungsfrist nach dem Verkauf nach dem Gesetz von Pennsylvania

Einige Bundesstaaten haben ein Gesetz, das einem abgeschotteten Hausbesitzer nach der Zwangsversteigerung Zeit gibt, die Immobilie einzulösen. In Pennsylvania erhalten Sie jedoch nach einer Zwangsvollstreckung keine Rückzahlungsperiode.

Mangelurteil nach einer Zwangsvollstreckung in Pennsylvania

Manchmal bringt eine Zwangsvollstreckung nicht genug Geld, um den vollen Betrag des Darlehens zurückzuzahlen. Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und der Gesamtverschuldung wird als „Mangelbilanz“ bezeichnet.“ Viele Staaten, einschließlich Pennsylvania, erlauben dem Kreditgeber, ein persönliches Urteil zu erhalten, das als „Mangelurteil“ bezeichnet wird, für diesen Betrag gegen den Kreditnehmer.

In Pennsylvania kann der Kreditgeber ein Mangelurteil erhalten, indem er innerhalb von sechs Monaten nach dem Zwangsvollstreckungsverkauf eine separate Klage einreicht. Wenn der Kreditgeber der Käufer bei der Zwangsvollstreckung war, ist der Mangel durch den Marktwert der Immobilie begrenzt. (42 Personen. Nachteil. Stat. Ann. §§ 8103(ein), 5522(b)(2)).

Hilfe von einem Anwalt für Zwangsvollstreckung in Pennsylvania

Zwangsvollstreckungsgesetze sind kompliziert. Dienstleister und Kreditgeber machen manchmal Fehler oder vergessen Schritte. Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr Dienstleister oder Kreditgeber einen erforderlichen Schritt nicht ausgeführt hat, einen Fehler gemacht hat oder gegen staatliche oder bundesstaatliche Zwangsvollstreckungsgesetze verstoßen hat, haben Sie möglicherweise eine Verteidigung, die einen Neustart der Zwangsvollstreckung erzwingen könnte, oder Sie haben möglicherweise einen Hebel, um eine Alternative auszuarbeiten.

Erwägen Sie, mit einem örtlichen Anwalt für Zwangsvollstreckung oder einem Rechtshilfebüro zu sprechen, um mehr über Ihre Rechte zu erfahren. Ein Anwalt kann Sie auch über verschiedene Möglichkeiten informieren, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Ebenso kann ein HUD-zugelassener Wohnungsberater hilfreiche Informationen (kostenlos) über verschiedene Alternativen zur Zwangsvollstreckung bereitstellen.