Drei Missverständnisse in Bezug auf ADA und Fair Housing Accessibility Laws

Es ist durchaus üblich, dass Prüfer, Inspektoren und Aufsichtsbehörden die verschiedenen Barrierefreiheitsgesetze in den Büchern falsch anwenden. Besitzer von Mehrfamilienhäusern sind manchmal aufgrund einer Fehlinterpretation der Vorschriften nicht mehr konform und geben möglicherweise Tausende von Dollar aus, um ein Problem zu beheben, das wirklich nicht existiert.

Mehrfamilienfachleute, vom Bauleiter bis zum Betreiber und Eigentümer, müssen verstehen, welche Vorschriften für ihr Eigentum gelten, um eine faire Klage, Geldstrafe oder Strafe zu vermeiden. Zu verstehen, wann die Immobilie gebaut wurde und ob eine behördliche oder bundesstaatliche Subvention gilt, ist der erste Schritt.

In diesem Artikel betrachten wir drei häufige Missverständnisse des Americans with Disabilities Act, des Rehabilitation Act von 1973 und des Fair Housing Act in Bezug auf die Zugänglichkeit von Mehrfamilienhäusern:

Eigenschaften müssen ADA-Einheiten haben

Beginnen wir damit, das häufigste Missverständnis über die Zugänglichkeit bei Mehrfamilienhäusern zu beseitigen: obligatorische ADA-Einheiten. Die Wahrheit ist, es gibt keine Wohnung Eigenschaften, die Americans With Disabilities Act (ADA) Einheiten haben. Null. Zip. Zilch. Wenn Menschen über ihre ADA-Einheiten sprechen möchten, ist dies Ihr Signal, dass sie die Barrierefreiheitsgesetze nicht verstehen.

ADA gilt für öffentliche Unterkünfte. Beispiele für öffentliche Unterkünfte sind Hotelzimmer, Restaurants, Kongresszentren, Convenience-Stores und staatliche Wohnungen wie Studentenwohnheime. Während also das 1990 in Kraft getretene ADA für Mehrfamilienhäuser gilt, gilt es nicht für Wohneinheiten. Alle Bereiche der öffentlichen Unterkünfte müssen vollständig zugänglich sein. Zu den öffentlichen Bereichen einer Mehrfamilienunterkunft gehört das Vermietungsbüro. Ein Gemeinschaftsraum könnte unter ADA fallen, wenn er mehr als den Bewohnern und ihren Gästen zur Verfügung steht (dh für Stadtversammlungen genutzt oder vermietet wird).

Die ADA gilt auch für die Parkplätze bei Leasingbüros. Das Gesetz schreibt vor, dass eine bestimmte Anzahl barrierefreier Parkplätze für Lieferwagen zugänglich sein muss. Der Zugangsgang für einen van-zugänglichen Raum muss 96 Zoll oder 8 Fuß breit sein. Standard-Zugangsgänge müssen 60 Zoll oder fünf Fuß breit sein. Mehrfamilienhäuser müssen auch über eine „behindertengerechte“ Beschilderung im Raum verfügen. Wenn Sie keinen van-zugänglichen Raum in Ihrem Eigentum haben, sind die Chancen verdammt gut, dass Sie aus der Compliance sind. Ein Fair-Housing-Tester muss nicht an Ihrem Grundstück aus dem Auto steigen, um festzustellen, dass Sie sich nicht an die Fair-Housing-Gesetze halten.

Abschnitt 504 gilt für ALLE Immobilien mit staatlichen Subventionen

Ein weiteres häufiges Missverständnis ist, dass Abschnitt 504 des Rehabilitationsgesetzes von 1973 für Ihre Immobilie gilt, wenn Sie eine staatliche Subvention haben. Während Teile des Abschnitts 504 für Sie gelten, beziehen sie sich nicht unbedingt auf Ihre Immobilie als gebaut. Die Entwurfsanforderungen von Abschnitt 504 wurden 1982 für neu errichtete ländliche Entwicklungsobjekte und für US-amerikanische Immobilien umgesetzt. Department of Housing und Stadtentwicklung (HUD) Eigenschaften im Jahr 1988. Immobilien, die vor diesen Daten im Rahmen dieser Programme gebaut wurden, müssen keine fünf Prozent voll zugänglichen Einheiten und zwei Prozent hör- und sehbehinderte Einheiten bereitstellen, es sei denn, sie werden im Wesentlichen rehabilitiert. Immobilien, die vor diesen Daten gebaut wurden, werden aufgefordert, während der Renovierung fünf Prozent voll zugängliche Einheiten bereitzustellen, Rehabilitation oder Reparatur.

Abschnitt 504 verlangt auch, dass die öffentlichen Bereiche vollständig zugänglich sind. Wenn eine Immobilie vor den Umsetzungsterminen gebaut wurde, ist der Eigentümer nicht verpflichtet, die Wohneinheiten oder Gemeinschaftsräume zugänglich zu machen. Faire Wohnungsgesetze verlangen von einem Eigentümer, dass er angemessene Vorkehrungen oder Änderungen vornimmt, wenn dies von einem Antragsteller oder Einwohner verlangt wird. Obwohl ein Eigentümer nicht verpflichtet ist, Änderungen an einer Immobilie vorzunehmen, ist es wahrscheinlich, dass er aufgrund einer angemessenen Anfrage eines Antragstellers oder Bewohners Änderungen vornehmen muss.

Das Fair Housing Amendments Act unterscheidet nicht zwischen zugänglichen und anpassungsfähigen Einheiten

Ein weiteres Missverständnis ist der Unterschied zwischen zugänglichen Einheiten und anpassungsfähigen Einheiten. Das Fair Housing Amendments Act von 1988 (FHAA) fügte Behinderung und Familienstatus als bundesrechtlich geschützte Klassen hinzu. FHAA verlangt, dass Gebäude, die nach dem 13.März 1991 gebaut wurden, mit sieben spezifischen Designmerkmalen gebaut werden und anpassungsfähig sein müssen. Alle Erdgeschosseinheiten und alle Einheiten in Aufzugsgebäuden müssen anpassbar sein. Alle öffentlichen Bereiche müssen auch vollständig zugänglich sein, so wie sie unter Abschnitt 504 sind.

Die sieben Designmerkmale dieser anpassungsfähigen Einheiten ermöglichen es einem Eigentümer, eine Einheit schnell anzupassen, wenn jemand mit einer körperlichen Behinderung zugängliche Funktionen benötigt. Zum Beispiel: Eine anpassungsfähige Einheit hat verstärkte Wände an den Toiletten und Wannen / Duschen, um die Installation von Haltegriffen aufzunehmen, wenn sie vom Bewohner benötigt werden, während eine voll zugängliche Einheit diese Haltegriffe bereits installiert hat. Eine weitere interessante Wendung ist, dass Stadthäuser (oder Einheiten mit Wohnräumen auf mehreren Etagen) nicht unter diese Vorschriften fallen (es sei denn, das Gebäude, in dem sie sich befinden, verfügt über einen Aufzug).

Das Verständnis der Wahrheit hinter diesen Missverständnissen wird es Mehrfamilienhäusern ermöglichen, in voller Übereinstimmung zu bleiben und möglicherweise eine kostspielige faire Wohnklage zu vermeiden.

Weitere Informationen finden Sie im eBook Fair Housing Act und ADA Guidelines.