Hinter den Kulissen Ihrer Hypothek

Sie können Ihre Hypothek als das Darlehen sehen, das Ihnen beim Kauf Ihres Hauses geholfen hat. Aber Investoren sehen eine Hypothek als einen Strom zukünftiger Cashflows. Diese Cashflows werden auf dem sekundären Hypothekenmarkt gekauft, verkauft, abgezogen, tranchiert und verbrieft. Da die meisten Hypotheken zum Verkauf stehen, ist der sekundäre Hypothekenmarkt extrem groß und sehr liquide.

Vom Zeitpunkt der Entstehung bis zu dem Punkt, an dem die monatliche Zahlung eines Kreditnehmers im Rahmen einer hypothekenbesicherten Sicherheit (MBS), einer Asset-Backed Security (ABS), einer Collateralized Mortgage Obligation (CMO) oder einer Collateralized Debt Obligation (CDO) bei einem Anleger landet, gibt es verschiedene Institute, die alle einen bestimmten Prozentsatz der anfänglichen Gebühren und / oder monatlichen Cashflows auszahlen.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie der sekundäre Hypothekenmarkt funktioniert und stellen Ihnen seine wichtigsten Teilnehmer vor.

Es gibt vier Hauptteilnehmer in diesem Markt: der Originator der Hypothek, der Aggregator, der Effektenhändler und der Anleger.

1. Der Hypothekenoriginator

Der Hypothekenoriginator ist das erste Unternehmen, das am sekundären Hypothekenmarkt beteiligt ist. Hypothekenoriginatoren bestehen aus Privatkundenbanken, Hypothekenbankern und Hypothekenmaklern. Während Banken ihre traditionellen Finanzierungsquellen nutzen, um Kredite zu schließen, verwenden Hypothekenbanker in der Regel eine sogenannte Warehouse-Kreditlinie, um Kredite zu finanzieren. Die meisten Banken und fast alle Hypothekenbanker verkaufen neu entstandene Hypotheken schnell auf dem Sekundärmarkt.

Ein zu beachtender Unterschied ist, dass Banken und Hypothekenbanker ihre eigenen Mittel verwenden, um Hypotheken zu schließen, und Hypothekenmakler nicht. Vielmehr fungieren Hypothekenmakler als unabhängige Agenten für Banken oder Hypothekenbanker und stellen sie mit Kunden (Kreditnehmern) zusammen.

Je nach Größe und Komplexität kann ein Hypothekenoriginator jedoch Hypotheken für einen bestimmten Zeitraum aggregieren, bevor er das gesamte Paket verkauft. Für einen Originator besteht ein Risiko, wenn er an einer Hypothek festhält, nachdem ein Zinssatz notiert und von einem Kreditnehmer festgelegt wurde. Wenn die Hypothek zu dem Zeitpunkt, zu dem der Kreditnehmer den Zinssatz sperrt, nicht gleichzeitig auf dem Sekundärmarkt verkauft wird, können sich die Zinssätze ändern, was den Wert der Hypothek auf dem Sekundärmarkt und letztendlich den Gewinn, den der Originator mit der Hypothek erzielt, verändert.

Originatoren, die Hypotheken aggregieren, bevor sie sie verkaufen, sichern ihre Hypothekenpipelines häufig gegen Zinsverschiebungen ab. Es gibt eine spezielle Art von Transaktion, die als Best-Efforts-Trade bezeichnet wird und für den Verkauf einer einzelnen Hypothek bestimmt ist, wodurch der Originator keine Hypothek absichern muss. Kleinere Originatoren neigen dazu, Best-Efforts-Trades zu verwenden.

Im Allgemeinen verdienen Hypothekengeber Geld durch die Gebühren, die für die Entstehung einer Hypothek erhoben werden, und die Differenz zwischen dem Zinssatz, der einem Kreditnehmer gewährt wird, und der Prämie, die ein Sekundärmarkt für diesen Zinssatz zahlt.

2. Der Aggregator

Aggregatoren sind das nächste Unternehmen in der Reihe der sekundären Hypothekenmarktteilnehmer. Aggregatoren sind große Hypothekengeber mit Verbindungen zu Wall Street-Unternehmen und staatlich geförderten Unternehmen (GSE) wie Fannie Mae und Freddie Mac. Aggregatoren kaufen neu entstandene Hypotheken von kleineren Originatoren und bilden zusammen mit ihren eigenen Originationen Hypothekenpools, die sie entweder in Private-Label-hypothekenbesicherte Wertpapiere verbriefen (indem sie mit Wall Street-Firmen zusammenarbeiten) oder Agentur-hypothekenbesicherte Wertpapiere bilden (indem sie über GSEs arbeiten).

Ähnlich wie Originatoren müssen Aggregatoren die Hypotheken in ihren Pipelines von dem Zeitpunkt an absichern, an dem sie sich zum Kauf einer Hypothek verpflichten, über den Verbriefungsprozess bis zum Verkauf der MBS an einen Wertpapierhändler. Die Absicherung einer Hypothekenpipeline ist aufgrund des Fallout- und Spread-Risikos eine komplexe Aufgabe. Aggregatoren erzielen Gewinne aus der Differenz zwischen dem Preis, den sie für Hypotheken zahlen, und dem Preis, zu dem sie die von diesen Hypotheken gedeckten MBS verkaufen können, abhängig von ihrer Hedge-Wirksamkeit.

3. Wertpapierhändler

Nachdem ein MBS gebildet wurde (und manchmal, bevor es gebildet wird, abhängig von der Art des MBS), wird es an einen Wertpapierhändler verkauft. Die meisten Wall Street Brokerage-Unternehmen haben MBS Trading Desks. Händler auf diesen Schreibtischen machen alle möglichen kreativen Dinge mit MBS und Hypothekendarlehen; Das Endziel ist es, sie als Wertpapiere an Investoren zu verkaufen. Händler verwenden häufig MBSs, um CMO, ABS und CDOs zu strukturieren. Diese Geschäfte können so strukturiert sein, dass sie im Vergleich zu den zugrunde liegenden MBS- oder Gesamtdarlehen unterschiedliche und etwas bestimmte Vorauszahlungsmerkmale und verbesserte Kreditratings aufweisen. Händler machen einen Spread in dem Preis, zu dem sie MBS kaufen und verkaufen, und versuchen, Arbitrage-Gewinne in der Art und Weise zu erzielen, wie sie die jeweiligen CMO-, ABS- und CDO-Pakete strukturieren.

4. Investoren

Investoren sind die Endnutzer von Hypotheken. Ausländische Regierungen, Pensionsfonds, Versicherungen, Banken, GSE und Hedge-Fonds sind alle großen Investoren in Hypotheken. MBS, CMOs, ABS und CDOs bieten Anlegern eine breite Palette potenzieller Renditen, die auf unterschiedlichen Kreditqualitäts- und Zinsrisiken basieren.

Ausländische Regierungen, Pensionsfonds, Versicherungen und Banken investieren in der Regel in hoch bewertete Hypothekarprodukte. Bestimmte Tranchen der verschiedenen strukturierten Hypothekendeals werden von diesen Investoren wegen ihrer Vorauszahlungs- und Zinsrisikoprofile gesucht. Hedgefonds sind in der Regel Großinvestoren in Hypothekenprodukte mit niedriger Bonität und strukturierte Hypothekenprodukte mit höherem Zinsrisiko.

Von allen Hypothekeninvestoren haben die GSE die größten Portfolios. Die Art des Hypothekenprodukts, in das sie investieren können, wird weitgehend vom Office of Federal Housing Enterprise Oversight reguliert.

Das Endergebnis

Nur wenige Kreditnehmer erkennen das Ausmaß, in dem ihre Hypothek geschnitten, gewürfelt und gehandelt wird. Innerhalb weniger Wochen, vielleicht eines Monats, ab dem Zeitpunkt, an dem eine Hypothek entstanden ist, kann sie Teil eines CMO, ABS oder CDO werden. Der Endnutzer einer Hypothek könnte ein Hedgefonds sein, der gerichtete Zinswetten macht oder Hebelpositionen nutzt, um kleine relationale Preisunregelmäßigkeiten auszunutzen, oder es könnte die Zentralbank eines fremden Landes sein, die die Bonität einer Agentur mag MBS.

Andererseits könnte es sich um eine Versicherungsgesellschaft mit Sitz in Brüssel handeln, die von der Dauer und dem Konvexitätsprofil einer bestimmten Tranche in einem ABS-, CMO- oder CDO-Deal angezogen wird. Der sekundäre Hypothekenmarkt ist riesig, liquide und komplex mit mehreren Institutionen, die alle bestrebt sind, ein Stück vom Hypothekenkuchen zu konsumieren.