Immobilienverträge, das Statut des Betrugs und Ausnahmen vom Statut des Betrugs

Die „Statuten des Betrugs“ ist eine Rechtslehre, die bestimmte Verträge schriftlich und unterzeichnet von der Person verlangt, um durchgesetzt zu werden. Ein solcher Vertrag, der unter das Betrugsgesetz fällt, ist ein Vertrag über den Verkauf von Immobilien. Fla. Stat. § 725.01. Die Rechtsprechung hat zusätzliche Anforderungen an Verträge über den Verkauf von Immobilien gestellt und verlangt, dass sie hinsichtlich der beteiligten Parteien, des Gegenstands, der Verpflichtungen der Parteien und der Gegenleistung spezifisch sind. Minskys Torheiten von Fla., Inc. v. Sennes, 206 F.2d 1, 3 (5. Jh. 1953). Wenn der zugrunde liegende Immobilienkaufvertrag nicht sicher und klar in Bezug auf alle diese Elemente ist, ist er nicht durchsetzbar. Die Begründung dafür wurde vom Federal Fifth Circuit Court of Appeals formuliert: „Damit ein Vertrag zustande kommt, müssen die Parteien ein bestimmtes und eindeutiges Verständnis haben, das beiden gemeinsam ist und ohne Zweifel Unterschiede aufweist.“ ID.

Ähnlich wie fast jede andere Rechtslehre und ein gutes Beispiel dafür, warum Rechtsstreitigkeiten so verwirrend sein können, gibt es eine Ausnahme vom Betrugsgesetz, da es die Durchsetzbarkeit von Immobilienkaufverträgen betrifft. Diese Ausnahme wird als „Teilleistung“ bezeichnet und kann verwendet werden, um einen normalerweise nicht durchsetzbaren mündlichen oder fehlerhaften schriftlichen Vertrag über den Verkauf von Grundstücken durchzusetzen. Siehe Williams v. Faile, 118 So.2d 599 (Fla. 1. DCA 1960). Unter bestimmten Umständen steht diese Ausnahme dem Käufer zur Verfügung, wenn der Verkäufer den Kontakt verletzt, indem er das betreffende Eigentum nicht vermittelt und dann versucht, seine vertraglichen Verpflichtungen zu umgehen, indem er behauptet, der zugrunde liegende Kontakt sei durch das Betrugsgesetz ausgeschlossen.

Die Elemente der Teilleistung sind wie folgt: 1) Der Käufer hat die Gegenleistung ganz oder teilweise bezahlt; 2) der Käufer ist im Besitz der Immobilie; und 3) Der Käufer hat mit Zustimmung des Verkäufers wertvolle und dauerhafte Verbesserungen an der Immobilie vorgenommen; oder in Ermangelung solcher Verbesserungen, 4) solche Tatsachen vorliegen, die die Transaktion zu einem Betrug für den Käufer machen würden, wenn der Vertrag nicht durchgesetzt wird. Miller v. Murray, 68 So.2d 594, 596 (Fla. 1953). Wenn der Käufer nicht in der Lage ist, diese Elemente zu beweisen, dann kann er oder sie ein Gesetz der Betrugsverteidigung zu einem mündlichen oder fehlerhaften schriftlichen Immobilienkaufvertrag nicht überwinden.

Wenn der Käufer versucht, einen mündlichen Immobilienkaufvertrag durchzusetzen, hört die Last des Käufers nicht mit dem Nachweis dieser Elemente für die Teilleistung auf. Der Käufer muss auch das Bestehen dieses mündlichen Vertrags nachweisen, und alle seine erforderlichen Bedingungen, durch „klar, definitiver und sicherer Beweis.“ Miller v. Gardner, 144 Fla. 339 (1940). In Miller v. Gardner konnte der Käufer das Bestehen und die Bedingungen eines mündlichen Vertrags durch die im Laufe des Rechtsstreits erhaltenen Zulassungen des Verkäufers hinreichend nachweisen. ID.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Teilleistung nicht als Ausnahme von der Betrugsstatue verfügbar ist, wenn der vom Käufer beantragte Rechtsbehelf Geldschaden ist. Stattdessen ist die Teilleistung nur eine Ausnahme von der Betrugsstatue für Eigenkapitalmaßnahmen, d. H. Wenn der Käufer Abhilfe sucht, ist eine bestimmte Leistung. Faile, 118 So.2d bei 602. Spezifische Leistung ist ein Rechtsmittel, bei dem der Käufer versucht, den Verkäufer vom Gericht zwingen zu lassen, das betreffende Eigentum so zu vermitteln, wie er es ursprünglich versprochen hat. Anders ausgedrückt, kann keine Klage des Käufers, die nur Geldschäden fordert, jemals aufrechterhalten werden, wenn der zugrunde liegende Vertrag nicht schriftlich ist. ID.