Sherman Antitrust Act

Das Sherman Antitrust Act ist ein wegweisendes Bundesgesetz, das 1890 vom Kongress verabschiedet wurde. Das Kernprinzip des Sherman Antitrust Act ist es, einen gesunden und fairen Wettbewerb auf dem freien Markt zu gewährleisten.

Lassen Sie uns die verschiedenen Arten von Kartellverstößen überprüfen: Preisabsprachen, Gruppenboykott, Marktallokation und Tie-In-Vereinbarungen.

Preisfestsetzung

Preisfestsetzung ist die Praxis, Preise für Produkte oder Dienstleistungen festzulegen, anstatt den Wettbewerb auf dem freien Markt diese Preise festlegen zu lassen. Bei Immobilien kommt es zu Preisabsprachen, wenn konkurrierende Makler vereinbaren, einen Standardpreis für Verkaufsprovisionen, Gebühren oder Verwaltungssätze festzulegen.

Der Sherman Antitrust Act verbietet jede Art von Preisabsprachen in jeder Branche. Zum Beispiel, wenn Sie und Ihr Nachbar beide Äpfel verkaufen, können Sie beide nicht zusammenkommen und entscheiden, dass Sie beide den gleichen Preis für einen Apfel verlangen werden.

In der Immobilienbranche gehen Kartellgesetze noch einen Schritt weiter. Um einen Kartellrechtsverstoß zu begründen, müssen keine tatsächlichen Konsultationen zwischen Einzelpersonen über Preisabsprachen stattfinden. Eine einfache Diskussion unter Wettbewerbern über die Preisgestaltung von Dienstleistungen gilt als Aufforderung zur Preisbindung und verstößt daher gegen das Kartellrecht.

Infolgedessen arbeitet die Immobilienbranche nach dem Prinzip, dass die Diskussion von Gebühren zwischen Immobilienmaklern illegal ist, es sei denn, die Makler kooperieren bei demselben Geschäft. Immobilienmakler sollten verstehen, dass jede Vereinbarung mit anderen Maklern, eine Standardprovision zu erheben, einen Verstoß gegen das Kartellrecht darstellt, auch wenn diese Vereinbarung nur implizit ist.

Immobilienmakler bewerten ihre Dienstleistungen in der Regel anhand eines Prozentsatzes des Verkaufspreises, und es ist üblich, dass sie jedem Broker, der einen Käufer einbringt, einen öffentlich bekannt gegebenen Anteil dieser Provision anbieten. Diese Provisionen scheinen in einem bestimmten Markt Standard zu sein, aber das Schlüsselwort hier ist „scheint“, weil sie technisch nicht zu einem bestimmten Preis festgelegt sind.

Obwohl dieser Verstoß allzu häufig vorkommt, können Broker und Agenten potenziellen Kunden nicht mitteilen, dass ein bestimmter Provisionssatz Standard ist. Das ist wichtig! So etwas wie eine Standardprovision gibt es nicht, oder es wäre Preisabsprachen. Kein lokales Immobilienamt oder eine andere Vereinigung von Immobilienmaklern ist befugt, einen Provisionssatz festzulegen oder standardisierte Gebühren für Dienstleistungen zu erheben.

Makler müssen Provisionssätze oder Gebühren nur für ihre eigenen Firmen unabhängig festlegen. Die Tatsache, dass viele Makler in einem bestimmten Bereich die gleiche Provision verlangen, ist eine Frage des Wettbewerbs und der individuellen Geschäftsentscheidungen, nicht aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Maklern.

Ein Broker kann jedoch verlangen, dass Verkäufer, die als unabhängige Auftragnehmer arbeiten, den festgelegten Provisionssatz des Unternehmens einhalten. Dies ist kein Verstoß gegen Kartellgesetze, da diese Agenten alle unter dem gleichen Makler arbeiten.

Dies bedeutet auch, dass Multiple-Listing-Organisationen, Boards of REALTORS und andere professionelle Organisationen keine Gebühren oder Provisionssplits festlegen dürfen. Sie können die Mitgliedschaft in Brokeragen auch nicht aufgrund der von den Brokern erhobenen Gebühren verweigern.

Gruppenboykott

Gruppenboykott tritt auf, wenn eine Gruppe von Wettbewerbern gemeinsam vereinbart, keine Geschäfte mit Dritten zu tätigen, um den Wettbewerb auszuschalten.

Zum Beispiel mögen Broker Vivian und Broker Carol, die jeweils separate Broker besitzen, die Art und Weise, wie Broker Stephen sein Brokerage betreibt, nicht. Wenn Vivian und Carol zustimmen, Stephen keine Empfehlungen zu geben, Sie haben gerade gegen das Sherman Antitrust Act verstoßen. Es ist in Ordnung, wenn ein einzelner Broker entscheidet, dass er keine Geschäfte mit einem anderen Broker tätigen möchte, weil er glaubt, dass der andere Broker unethisch handelt. Es kommt als Gruppe zusammen, um den anderen Broker zu boykottieren, der gegen das Gesetz verstößt.

Dies gilt nicht nur für Geschäfte zwischen Brokern. Nehmen wir zum Beispiel an, die Anzeigenpreise in einer lokalen Zeitung sind erheblich gestiegen und haben allen Immobilienunternehmen in der Stadt geschadet. Aber kein Unternehmen ist bereit, die Werbung einzustellen, aus Angst, Kunden und Kunden an ihre Konkurrenten zu verlieren, die weiterhin mit hohen Raten werben. Um die Zeitung unter Druck zu setzen, die Zinssätze zu senken, was Unternehmen und Verbrauchern zugute kommen würde, stimmen die Immobilienunternehmen zu, die Werbung einzustellen, bis die Zeitung den Anforderungen entspricht. Dies ist ein Verstoß gegen Kartellgesetze.

Hier ist ein weiteres Beispiel: Eine Reihe von Brokern stimmen zu, die Angebote eines anderen Unternehmens nicht anzuzeigen, da sie der Meinung sind, dass ihre Werbetechniken höchst unethisch sind und die Community zerstören. In ihren Köpfen glauben die Makler, dass sie dies zum Wohle der Allgemeinheit tun, und das macht es in Ordnung. Aber das ist immer noch Gruppenboykott und daher illegal.

In beiden Fällen glauben die Makler, dass sie von der Community und ihren Kunden das Richtige tun. Auch wenn diese Vereinbarungen einige positive Auswirkungen auf die Verbraucher haben könnten, spielt es keine Rolle – sie verstoßen immer noch gegen das Gesetz.

Marktallokation

Die Zuweisung von Kunden oder Märkten erfolgt, wenn zwischen Brokern eine Vereinbarung besteht, ihre Märkte aufzuteilen oder Kunden zuzuweisen, um zu vermeiden, dass sie um das Geschäft des anderen konkurrieren. Dies ist ein klarer Kartellverstoß.

Zum Beispiel könnte es zwei große Maklerfirmen in der Stadt geben. Wenn sie sich entscheiden, eine Linie in der Mitte der Stadt zu ziehen, zustimmen, dass man alle Eigenschaften östlich der Linie nehmen wird, während der andere im Westen der Linie bleibt, Diese Vereinbarung würde gegen Kartellgesetze verstoßen.

Es ist auch illegal, Kunden zuzuweisen. Dies geschieht, wenn mehrere Broker vereinbaren, sich von den Kunden oder ehemaligen Kunden des anderen fernzuhalten, wodurch der Wettbewerb um Kunden verhindert wird.

Bindungsvereinbarungen

Eine Vereinbarung zum Verkauf eines Produkts, jedoch nur unter der Bedingung, dass der Käufer auch ein anderes Produkt oder eine andere Dienstleistung kauft, wird als Bindungsvereinbarung bezeichnet, da Sie den Kauf einer Sache mit dem Kauf einer anderen Sache „verbunden“ haben. Dies ist auch ein Kartellverstoß.

Angenommen, Sie sind ein Makler und besitzen eine Immobilie, die ein Bauherr kaufen möchte. Als Teil des Verkaufs verlangen Sie, dass der Bauherr die Immobilie bei Ihnen neu auflistet, wenn er sie verkauft. Weil Sie vom Bauherrn verlangt haben, die Immobilie als Bedingung für Ihren Verkauf an ihn aufzulisten, haben Sie gegen das Gesetz verstoßen.