So brechen Sie Ihren Mietvertrag in der COVID-Ära: Ein halbes Dutzend Optionen

Da sich die Arbeitslosigkeit im vergangenen Jahr vervierfacht hat und das Geld knapp wird, hoffen viele Mieter, die COVID-Pandemie zu überstehen, ohne ihre Häuser zu verlieren.

Aber einige gehen den umgekehrten Weg: Sie versuchen, aus ihrem Mietvertrag auszusteigen und zu Verwandten nach Hause zu ziehen. Oder sie verdoppeln sich mit Mitbewohnern in der Hoffnung, wachsende Schulden aus einer Wohnung, einem Stadthaus oder einem Haus, das sie sich nicht mehr leisten können, einzudämmen.

Zillow berichtete, dass im März und April rund 2.7 Millionen Erwachsene in den USA bei einem Elternteil oder Großeltern eingezogen sind, als sich die Coronavirus-Pandemie ausbreitete.

Aber was ist, wenn Sie noch Monate auf Ihrem Mietvertrag haben? Haften Sie noch für unbezahlte Miete, wenn Sie vorzeitig ausziehen?

Die Antwort lautet in den meisten Fällen ja.

Und wenn in Ihrem Vertrag nicht ausdrücklich „Pandemien“ als Gründe für die Kündigung Ihres Mietvertrags aufgeführt sind, erhalten Sie durch den Ausbruch des Coronavirus keine Karte, mit der Sie aus dem Gefängnis entlassen werden können.

„Es gibt keine guten Optionen“, sagte Newport Beach Immobilienanwalt Kyle Janecek. „Es ist so, als würde man gefragt, wie man einen Grizzlybären bekämpft? Die Antwort ist, nicht.“

„Die meisten Mietverträge haben diese Bestimmung, Sie haften für alles“, fügte Eileen Kendall hinzu, eine Immobilienanwältin in Torrance, die Immobilienverwalter vertritt.

Ärgere dich nicht.

Ja, Ihr Vermieter kann alle Asse halten. Aber es gibt immer noch einige Tricks, die Sie aus der Zwangsjacke des Mietvertrags herausholen könnten, sagen Anwälte und Mieteranwälte.

Hier sind mehrere Optionen zu berücksichtigen.

Bleiben oder gehen?

Die erste Frage ist, sollten Sie Ihre Wohnung, Einliegerwohnung oder Mietwohnung aufgeben oder bleiben?

Staatliche und lokale Räumungsmoratorien ermöglichen es Ihnen, die Miete während der Pandemie zu verschieben. Aber das operative Wort hier ist „aufschieben“, nicht „vergeben“.“ Die Mieter müssen schließlich die gesamte Miete zurückzahlen.

Wenn sich Schulden häufen, so das Argument, ist es vielleicht am besten, die teure Miete aufzugeben, nach Hause zu ziehen und Mamas Küche zu genießen.

Nicht so schnell, warnte Elena Popp, Anwältin und Geschäftsführerin des in Los Angeles ansässigen Eviction Defense Network.

„Zu viele Leute dachten, ihre Freunde oder Eltern oder Tante würden sie aufstellen. Aber Gäste, wie Fische, beginnen innerhalb einer Woche zu riechen. So plötzlich bist du dort nicht mehr willkommen „, sagte Popp. „Wenn Sie nicht sicher sind, dass Sie einen Ort haben, an den Sie gehen können, hat es keinen Vorteil, eine Einheit aufzugeben.“

Wenn Sie bleiben, wer weiß? Ihre Hintertür könnte vergeben werden. Sie können einen Deal mit Ihrem Vermieter aushandeln. Sie können Ihren Job zurückbekommen.

„Die Panik, die passiert … weil sie Miete anfallen, sollte nicht passieren“, sagte Popp.

Mieter, sagte sie, sollten es abwarten, es sei denn, ihr Vermieter gibt ihnen eine Pause von unbezahlter Miete oder sie wissen, dass sie einen sicheren und langfristigen Ort haben, an den sie ziehen können.

Popp sagte, Sie sollten einen Anwalt finden, bevor Sie einen Umzug machen — vorzugsweise einen erfahrenen Wohnungsanwalt.

Es gibt Rechtshilfedienste, die helfen können. Oder Mieter überall in Kalifornien können das Eviction Defense Network per E-Mail ([email protected] ) „um eine bezahlte Beratung zu vereinbaren“, heißt es auf ihrer Website.

Lesen Sie den Mietvertrag

Einige Mietverträge enthalten eine Bestimmung, die eine Kündigung ermöglicht, wenn der Mieter der Zahlung einer Gebühr zustimmt.

Die Gebühren reichen von einer Gebühr von 500 US-Dollar bis zu einer Miete von ein oder zwei Monaten, sagten Anwälte. Oft müssen Sie auf Ihre Kaution verzichten, die der Vermieter zur Miete beantragen wird. Leider haben die meisten Mietverträge keine solche Bestimmung.

UCLA Student Legal Services rät seinen Studenten auch, ihre Mietversicherungspolice zu überprüfen, um festzustellen, ob sie während einer Pandemie oder eines staatlichen oder nationalen Notfalls Erleichterung bietet.

Verhandeln

Wenn keine dieser Optionen ausfällt, empfehlen die Berater, dass Sie versuchen, mit Ihrem Vermieter zu verhandeln.

Erklären Sie Ihre Situation ruhig und erkunden Sie Optionen, die der Vermieter in Betracht ziehen möchte, rät UCLA Studenten. Wenn der Vermieter den Mietvertrag nicht kündigt, können Sie eine reduzierte Miete verlangen.

„Einige Vermieter sind offen für Verhandlungen, auch wenn dies nicht im Mietvertrag festgelegt ist“, sagte Elizabeth Kemper, Direktorin für studentische Rechtsdienste an der UCLA. „Möglicherweise müssen Sie etwas bezahlen oder Ihre Einzahlung aufgeben.“

Wenn eine Einigung erzielt wird, muss alles schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet werden.

Oft sind Vermieter besser dran, einen Deal zu erreichen, wenn es so aussieht, als würden ihre Mieter die Miete auslassen. Da Rechtsstreitigkeiten oft teurer sind als die verpasste Miete, könnten sie ein Schnäppchen machen.

„Viele meiner Mandanten verstehen“, sagte Kendall, der Anwalt des Vermieters von Torrance. „Viele bieten Vergebung, fallen die Miete ein paar hundert Dollar.“

Wiedervermietung

Das kalifornische Gesetz verlangt von Vermietern, „Schäden“ aus einem aufgegebenen Mietvertrag zu mildern – was bedeutet, dass sie einen vernünftigen Versuch unternehmen müssen, einen neuen Mieter zu finden, sagte Janecek. Wenn Ihr Gerät neu vermietet wird, haften Sie nur für den unbezahlten Teil Ihrer Miete, zuzüglich der Kosten für die Suche nach einem neuen Mieter, wie Malerei oder Werbung.

„Es ist ein kalkuliertes Glücksspiel. Sie müssen hoffen, dass der Vermieter in angemessener Zeit einen neuen Mieter findet „, sagte Janecek.

Sie können helfen. Bewerben Sie das Gerät selbst. Und nachdem Sie gegangen sind, behalten Sie Ihren alten Platz im Auge, indem Sie sich bei den Nachbarn erkundigen, ob jemand einzieht.

„Wenn sie es sofort vermieten, müssen Sie nicht bezahlen“, sagte Lupe Arreola, Executive Director Tenants Together, eine in San Francisco ansässige Mieterrechtsgruppe.

Das Versäumnis eines Vermieters, angemessene Anstrengungen zur Neuvermietung der Einheit zu unternehmen, kann auch eine Verteidigung darstellen, sollte Ihr Eigentümer Sie verklagen, sagten Mieteranwälte.

Untervermietung

Die Untervermietung Ihres Raums an Dritte würde die Miete ersetzen, zu deren Zahlung Sie verpflichtet sind. Die meisten Mietverträge verbieten jedoch entweder die Untervermietung oder erfordern die schriftliche Genehmigung des Vermieters, sagten Anwälte.

Angenommen, Sie erhalten eine Genehmigung, kann der Prozess immer noch schwierig sein. Wenn Sie Mitbewohner haben, benötigen Sie möglicherweise deren Zustimmung. Und Sie haften weiterhin für Miete und Reparaturen, falls Ihr Untermieter nicht zahlt oder das Gerät beschädigt.

Einige Wohnungen berechnen Untermietgebühren und verlangen vom neuen Mieter eine Bonitätsprüfung.

Extreme Umstände

Dinge wie ein Haus, das unbewohnbar wird, Belästigung, häusliche Gewalt, Missbrauch älterer Menschen und Stalking können einen Mietvertrag ungültig machen, sagten Anwälte.

Ein undichtes Dach, Nagetierprobleme, fehlerhafte Verkabelung oder schlechte Rohrleitungen können, wenn sie nicht vom Eigentümer angesprochen werden, Ihre Verpflichtung zur Zahlung der Miete beenden.

Der Vermieter muss jedoch zuerst benachrichtigt und eine angemessene Zeit für Reparaturen eingeräumt werden. Für die meisten Probleme sind das ungefähr 30 Tage, sagte Janecek. Für eine kaputte Toilette im einzigen Badezimmer des Hauses könnte das weniger Zeit sein.

Der Prozess beginnt mit einer schriftlichen Mitteilung und Dokumentation des Problems. Fotografieren. Video aufnehmen.

„Wenn es eine Situation gibt, in der die Decke wegen Lecks in den Rohren einfällt und der Vermieter sie bestehen lässt, würde das ausreichen, um dem Mieter zu erlauben, den Mietvertrag zu kündigen“, sagte Kemper von der UCLA.

Aber sie warnte davor, solche „Bewohnbarkeitsansprüche“ zu erheben, ohne vorher einen Anwalt zu konsultieren.

In Bezug auf häusliche Gewalt, Stalking oder häusliche Gewalt gibt es strenge Dokumentationspflichten, einschließlich der Bereitstellung von Kopien einer einstweiligen Verfügung, eines Polizeiberichts und einer Erklärung eines Beraters, Fallarbeiters, Therapeuten oder eines anderen zugelassenen Arztes, der Hilfe geleistet hat, sagte Janecek.

Illegale Einheiten

Wenn Ihre Miete keine Belegungsbescheinigung hatte oder anderweitig ein nicht autorisierter Wohnsitz ist, können Sie den Mietvertrag ohne Strafe kündigen, sagten Anwälte.

Es bedarf einiger Detektivarbeit, um dies zu dokumentieren. Oft muss man es mit der Stadt bestätigen.

Einfach weggehen?

Warum nicht einfach weggehen? Schlüpfe hinten raus, Jack. Mach einen neuen Plan, Stan. Gib den Schlüssel ab, Lee. Geist Ihr Vermieter und zahlen nie einen Cent.

Anwälte sagten, dass es einige ziemlich harte Konsequenzen gibt, ohne rechtliche Begründung zu gehen, von denen die geringste wäre, Ihre Kaution zu verlieren.

Wenn Sie Ihren Mietvertrag aufgeben, kann dies auch Ihrem Kredit schaden oder dazu führen, dass Ihr Vermieter ein Inkassounternehmen beauftragt.

Und Sie könnten verklagt werden. Einige Mietverträge enthalten Bestimmungen, die den Mieter für die Anwaltskosten des Vermieters haftbar machen, was zu einem riesigen Urteil gegen Sie führt, das für bis zu 20 Jahre vollstreckt werden kann.

„Die Leute sollten nicht einfach ausziehen“, sagte Popp. „Sie sollten Ihre Probleme lösen.“

Janecek sagte, die Folgen des Gehens könnten sich in einigen Fällen immer noch lohnen.

Zum Beispiel kann ein junger Student nicht sofort Kredit benötigen, sagte er, vor allem, wenn er oder sie noch Eltern bitten kann, als Bürge für zukünftige Mietverträge zu fungieren.

„Das Alter dieses jungen College-Studenten bedeutet, dass es genügend Zeit gibt, sich von diesem frühen Kreditproblem zu erholen“, sagte Janecek. Der Aufprall „verblasst mit der Zeit.“