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von Brian Loffredo, Esq.

Von Auftragnehmern werden häufig Pfandrechtsbefreiungen vor Fortschrittszahlungen und Schlusszahlungen verlangt. Lien Waivers teilen dem Eigentümer, der Bank, der Versicherungsgesellschaft und anderen Parteien mit, dass die Zahlung an diejenigen geleistet wurde, die Arbeit und Material für ein Bauprojekt bereitstellen, und dass die Immobilie vor Mechanikerpfandrechten sicher ist.

In Virginia sind Banken besonders daran interessiert, Pfandrechte zu erhalten, bevor sie Zahlungen leisten. Dies liegt daran, dass die Pfandrechtsinhaber der Bank in einigen Situationen eine „Priorität“ gegenüber der Bank erreichen können, falls die Immobilie verkauft wird, um das Pfandrecht durchzusetzen. Mit anderen Worten, wenn die Immobilie verkauft wird, könnte der Pfandrechtsinhaber des Mechanikers Anspruch auf die erste Zahlung aus dem Verkaufserlös haben, wobei nur der verbleibende Erlös (falls vorhanden) an die Bank fließt. Banken sind daher sehr vorsichtig mit Pfandrechten von Mechanikern und verlangen in der Regel von Auftragnehmern, Subunternehmern und Materialarbeitern, dass sie während der gesamten Bauprojekte zu verschiedenen Zeiten Pfandrechte erlassen.

Es ist wichtig zu erkennen, dass nicht alle Pfandrechte gleich sind. Während sie ähnlich und „Standard“ erscheinen können, können sie oft für den unvorsichtigen Auftragnehmer gefährlich sein. Der Virginia Fall von United Masonry Incorporated von Virginia v. Riggs, 233 Va. 476 (1987) ist ein perfektes Beispiel für eine Pfandrechtsverzicht Situation, die hässlich für einen Auftragnehmer gedreht. In Großbritannien unterzeichnete der Auftragnehmer einen Pfandrechtsverzicht für eine Teilzahlung. Der Pfandrechtsverzicht legt den Betrag der Zahlung fest, die der Auftragnehmer erhält. Der Zahlungsbetrag entsprach jedoch nicht dem Gesamtbetrag, der dem Auftragnehmer zu diesem Zeitpunkt zusteht. Das Pfandrecht erklärte, dass es alle Pfandrechte des Auftragnehmers bis zu einem bestimmten Datum freigegeben habe.

Da der Auftragnehmer den Betrag der Zahlung und nicht den vollen fälligen Betrag eingefügt hatte, glaubte der Auftragnehmer, er könne immer noch ein Pfandrecht auf den fälligen Restbetrag geltend machen. Das Gericht entschied jedoch anders und verweigerte dem Auftragnehmer das Recht, ein Pfandrecht für den fälligen Restbetrag einzureichen. Das Gericht stellte fest, dass der Pfandrechtsverzicht nicht ausdrücklich feststellte, dass er nur in Höhe des gezahlten Betrags durchsetzbar war (i.e. der im Pfandrechtsverzicht angegebene Betrag). Das Gericht las den Pfandrechtsverzicht streng durch und stellte fest, dass der Auftragnehmer auf sein Recht verzichtet hatte, ein Pfandrecht auf den gesamten fälligen Betrag bis zu dem bestimmten Datum einzureichen.

Pfandrechte können auch andere Probleme verursachen. Beispielsweise können einige Parteien (z. B. Materiallieferanten und Ausrüstungsverleiher) mit einem bestimmten Generalunternehmer, Eigentümer oder einer anderen Partei an mehreren Projekten gleichzeitig beteiligt sein. Alle von diesen Parteien unterzeichneten Pfandrechtsbefreiungen müssen darauf achten, das fragliche Projekt und die spezifischen Parteien, die an dem fraglichen Projekt beteiligt sind, genau zu definieren. Andernfalls könnte ein unterzeichneter Verzicht Pfandrechte – und möglicherweise andere Inkassobemühungen – in Bezug auf andere Projekte ausschließen. Die unbeabsichtigte Unterzeichnung eines übermäßig breiten Pfandrechtsverzichts kann schwerwiegende Folgen haben und Auftragnehmer viel Geld kosten.

Obwohl es unnötig erscheinen mag, sollten Auftragnehmer dringend in Betracht ziehen, dass ein Anwalt die Pfandrechte vor der Unterzeichnung überprüft. Wenn das Projekt läuft, besteht die Möglichkeit, dass dem Auftragnehmer in Bezug auf jede Zahlung derselbe Pfandrechtsverzicht vorgelegt wird. Daher wäre eine Überprüfung durch einen Anwalt nur einmal erforderlich. Die Kosten für die Überprüfung des Pfandrechtsverzichts sind minimal, und angesichts der möglichen Konsequenzen ist eine Überprüfung sicherlich ratsam.

Brian Loffredo ist Principal im Büro von Offit Kurman in Baltimore / Washington. Wenn Sie Fragen zum Inhalt dieses Artikels oder zu anderen Bauangelegenheiten haben, wenden Sie sich bitte an Herrn Loffredo unter 301.575.0345 oder [email protected] .