Was sind Mieter Verbesserungen und Verbesserungen?

Mieter Verbesserungen und Verbesserungen (TIBs) sind Upgrades, die von Geschäftsinhabern an Immobilien vorgenommen werden, die sie von einem Vermieter mieten. Der Begriff wird am häufigsten in der gewerblichen Sachversicherung verwendet.

TIBs werden vom Mieter bezahlt, aber sie werden Teil des Gebäudes. Als solches erhält der Vermieter in der Regel das Eigentum an den Upgrades, sobald sie installiert wurden, es sei denn, ein Vertrag besagt etwas anderes.

Was ist eine Mieterverbesserung und -verbesserung?

Viele gewerbliche Sachversicherungen definieren Mieterverbesserungen und -verbesserungen als Einbauten, Änderungen, Installationen oder Ergänzungen eines Gebäudes, das Sie bewohnen, aber nicht besitzen. TIBs sind Elemente, die Sie auf Ihre Kosten gekauft oder installiert haben, die Sie jedoch nicht legal entfernen können.

Als Beispiel nehmen wir an, dass Larry Luxury Leathers besitzt, ein Lederwarengeschäft in einem Einkaufszentrum. Er betreibt sein Geschäft außerhalb der Räume, die er vom Eigentümer des Einkaufszentrums, Shopping Centers, Inc., vermietet. Larry hat verschiedene Verbesserungen an seinen Mietflächen vorgenommen, seit Luxury Leathers vor zwei Jahren eingezogen ist, darunter neue Einbauleuchten, neue Teppiche und ein kleines Büro hinter dem Einzelhandelsbereich.

Das Büro, die Beleuchtung und der Teppichboden, die Larry in seinem Geschäft installiert hat, sind TIBs. Sie sind jetzt Teil des Gebäudes. Larry besitzt sie nicht, also kann er sie nicht mitnehmen, wenn er an einen anderen Ort zieht. Er könnte das Gebäude beschädigen, wenn er versucht, sie zu entfernen.

• Akronym: TIBs

Funktionsweise von TIBs

Abgeschlossene TIBs sind vom Vermieter zu versichern. Shopping Centers, Inc., hat das Gebäude im Rahmen einer Gewerbeimmobilienpolitik versichert, und die Police deckt automatisch alle Verbesserungen am Gebäude ab, die während des Versicherungszeitraums vorgenommen werden.

Larry weiß, dass alle TIBs, die er installiert, Eigentum seines Vermieters werden, aber er wird diese Verbesserungen dennoch für den Rest seines Mietvertrags nutzen können. Larry könnte sein Nutzungsinteresse an der Immobilie verlieren, wenn die TIBs durch ein Feuer oder eine andere Gefahr beschädigt oder zerstört werden, aber er kann auch sein Interesse an den Verbesserungen im Rahmen einer gewerblichen Immobilienpolitik versichern.

TIBs vs. Handelsbefestigungen

Mieter können TIBs, die sie installiert haben, nicht herausreißen, aber sie können Handelsbefestigungen entfernen. Hierbei handelt es sich um vom Mieter installierte Gegenstände, die der Mieter bei der Räumung des Gebäudes entfernen möchte. Sie sind für das Geschäft des Mieters unerlässlich und können entfernt werden, ohne das Eigentum zu beschädigen. Handelsarmaturen bleiben Eigentum des Mieters, daher ist der Mieter für deren Versicherung verantwortlich.

Angenommen, Larry installiert neue Vitrinen in seinem Geschäft, um seine Lederwaren auszustellen. Sowohl Larry als auch sein Vermieter erwarten, dass Larry die Vitrinen mitnehmen wird, wenn er an einen anderen Ort zieht. Obwohl die Vitrinen am Gebäude angebracht sind, gelten sie eher als Handelseinrichtungen als als TIBs. Andere Beispiele für Handelsvorrichtungen sind Computer, Verkaufsautomaten und Maschinenwerkstattausrüstung.

Mieter sollten sicherstellen, dass in ihren Mietverträgen klar festgelegt ist, welche Arten von Immobilien als Gewerbeflächen gelten. Andernfalls kann der Vermieter sich weigern, dem Mieter zu erlauben, bestimmte Immobilien zu entfernen, wenn der Mietvertrag abläuft.

Mieterverbesserungen und Verbesserungen	Trade Fixtures
Kann nicht entfernt werden	Kann entfernt werden, ohne Schaden zu verursachen
Eigentum des Vermieters	Eigentum des Mieters
Vom Vermieter versichert	Vom Mieter versichert

Wer zahlt die Versicherung?

TIBs können vom Mieter oder Vermieter versichert werden, aber in einem gewerblichen Mietvertrag sollte klar angegeben sein, welche Partei für die Versicherung verantwortlich ist. Andernfalls kann es zu Streitigkeiten darüber kommen, wessen Versicherung (die des Vermieters oder des Mieters) für Schäden an beschädigten TIBs gelten soll.

Der Mietvertrag sollte auch angeben, wann das Eigentum an TIBs vom Mieter auf den Vermieter übergeht. Dies tritt häufig auf, wenn die Verbesserungen im Gebäude installiert werden.

TIBs sind oft in Verbindung mit dem Gebäude im Rahmen der Gewerbeimmobilienpolitik des Vermieters versichert, da sie dem Vermieter gehören. Richtlinien umfassen in der Regel das in der Richtlinie geplante Gebäude, abgeschlossene Ergänzungen und Einrichtungsgegenstände, einschließlich Immobilien, die dauerhaft mit dem Gebäude verbunden sind.

Ein Beispiel für eine Leuchte ist ein Kronleuchter, der in der Decke eines Restaurants installiert ist.

Angenommen, der Mietvertrag zwischen Luxury Leathers und Shopping Centers, Inc., erfordert der Vermieter TIBs zu versichern. Das Büro, Teppichboden, und Einbauleuchten, die Larry installiert hat, sollten als überdachtes Eigentum gelten, wenn Einkaufszentren, Inc., ist im Rahmen einer typischen Immobilienpolitik versichert.

Verbesserungen durch einen Mieter erhöhen den Wert des Gebäudes des Vermieters. Der Wert des Gebäudes steigt um 15.000 US-Dollar, wenn ein Mieter 15.000 US-Dollar für TIBs ausgibt. Die Baugrenze für die Police des Vermieters sollte um den Wert der TIBs erhöht werden. Andernfalls kann das Gebäude unterversichert sein und der Vermieter könnte eine Mitversicherungsstrafe zahlen, wenn ein Verlust eintritt.

Der Mieter muss diese Gegenstände nicht versichern, wenn der Mietvertrag verlangt, dass der Vermieter beschädigte TIBs reparieren oder ersetzen muss. Andernfalls sollte TIBs im Rahmen der Immobilienpolitik des Mieters versichert sein.

Die meisten Richtlinien für Gewerbeimmobilien decken automatisch das Nutzungsinteresse eines Mieters an TIBs als persönliches Geschäftseigentum ab.

Wiederbeschaffungskosten und tatsächlicher Barwert

Abhängig von Ihrer Police können TIBs auf der Basis von Wiederbeschaffungskosten oder tatsächlichem Barwert abgedeckt werden. Verluste werden in der Regel nur dann vollständig gedeckt, wenn Sie Reparaturen „umgehend“ durchführen, aber dieser Begriff ist nicht klar definiert.

Ihr Versicherer zahlt möglicherweise nur einen Teil der ursprünglichen Kosten, wenn Sie TIBs nicht umgehend reparieren. Die typische Formel lautet Originalkosten mal die Anzahl der Tage vom Datum des Verlusts bis zum Ablauf Ihres Mietvertrags geteilt durch die Anzahl der Tage von der Installation der Verbesserungen bis zum Ablauf des Mietvertrags.

Angenommen, Luxury Leathers hat am 1. Januar 2015 einen Fünfjahresvertrag unterzeichnet. Larry hat die Verbesserungen am 1. Januar 2016 abgeschlossen. Alle Verbesserungen wurden am 1. Januar 2017 durch einen Brand zerstört. Larrys Versicherer zahlt nicht mehr als 11.250 US-Dollar, basierend auf den 15.000 US-Dollar Kosten der TIBs:

$ 15.000 X 1095 (dreimal 365) geteilt durch 1460 (viermal 365) = $11,250

Ihr Versicherer zahlt nichts, wenn Ihr Vermieter das beschädigte Haus repariert oder ersetzt.

Wichtige Imbissbuden

• Mieter Verbesserungen und Verbesserungen (TIBs) sind Verbesserungen, die von einem Mieter an einem Mietobjekt vorgenommen werden.
• TIBs werden Teil des Gebäudes und der Vermieter gilt daher als rechtmäßiger Eigentümer, wenn sie installiert werden.
• TIBs können in der Regel nicht vom Mieter entfernt werden, ohne das Eigentum zu beschädigen.
• Der Vermieter / Eigentümer ist in der Regel für die Versicherung von TIBs verantwortlich.