Weide zu vermieten
Vertrauen Sie Ihrem Bauch
Zwei Nebraska Frauen Gesicht Verbrechen Gebühren für Weidelicht Betrug durch Craigslist.
Eine Anzeige auf Craiglist für Weideland zur Miete erwies sich als zu gut, um wahr zu sein.
Calinda Barthel (auch bekannt als Calinda Vantine) aus Crawford, Neb., und Kelley Heller, von Chardon, Neb., wurden am Februar verhaftet. 17, 2017 auf 15 Straftaten wegen Diebstahls und Verschwörung, nachdem sie erwischt wurden, als sie angeblich Land an mehrere Parteien verpachteten.
Die Opfer, deren Namen im Rahmen der laufenden Ermittlungen nicht veröffentlicht wurden, stammten aus
Nebraska, Wyoming, Oklahoma und South Dakota, darunter Hot Springs, Hermosa und Oelrichs.
„Das Mutter-Tochter-Duo wurde Anfang dieses Jahres verhaftet und in Sioux und Dawes County angeklagt“, sagte Keith Drinkwalter, Kriminalermittler der Nebraska State Patrol. „Ein Verbrechen der Klasse 2A hat ein Maximum von 20 Jahren ohne Minimum. Grundsätzlich bewarben diese Frauen die Weide, die sich in einem Trust befindet, der der Familie von Barthels Ehemann gehört, und überzeugten die Viehzüchter, sich die Weide anzusehen und Geld dafür aufzuwenden. Die Einlagen variierten zwischen 4.500 und 18.000 US-Dollar, und sie versprachen einigen einen mehrjährigen Mietvertrag für die Anbaufläche und berechneten auch unterschiedliche Sätze für die verschiedenen Opfer.“
In Gesprächen mit den Betroffenen sagten viele Drinkwalter, dass sie hofften, dass der Mietvertrag trotz einiger Warnzeichen legitim sei, weil Weide so schwer zu bekommen sei.
„Viele dieser Viehzüchter haben jahrelang problemlos mündliche Vereinbarungen getroffen, aber die Beharrlichkeit des Duos, das Geld in so großen Summen zu bekommen, war etwas ungewöhnlich“, sagte Drinkwalter. „Wenn sich etwas nicht richtig anfühlt, gibt es wahrscheinlich einen Grund. Ein Opfer sagte mir, sie hätten ihm sogar Referenzen gegeben, aber er hat sie nie angerufen. Ein anderer sagte, er habe einen bestehenden Pachtvertrag aufgegeben, weil er dachte, er hätte diese Weide und habe jetzt nichts mehr für die Sommerweidezeit. Wir hatten sogar ein Opfer aus Oklahoma, das bereit war, sein Vieh hierher zu bringen, um zu grasen.“
Die Craigslist hat eine Menge Leute aus ernsthaftem Geld betrogen, und jetzt fragen sich die Viehzüchter, wie bekommen wir unser Geld zurück?
„Wenn diese Opfer ihr Geld zurückbekommen – das ist die Millionen-Dollar-Frage“, sagte Drinkwalter. „Diese beiden haben nichts, daher wird jede Rückerstattung vom Gericht angeordnet und könnte in Form einer Pfändung zukünftiger Löhne erfolgen. Sie besitzen auch Vieh und Maschinen, so dass sie gezwungen sein könnten, diese Gegenstände zu verkaufen, um ihre Opfer zurückzuzahlen.“
Ein Rancher konnte ausweichen, Opfer dieses Plans zu werden, indem er Randy Cullers, einen Anwalt aus Chadron, Neb, besuchte.
„Die erste Person, mit der ich mich in diesem speziellen Fall befasste, rief mich mit der Absicht an, die Weide von diesen beiden zu mieten“, sagte Cullers. „Was mich jedoch darauf aufmerksam machte, dass es ein Problem gab, war, dass die rechtmäßigen Eigentümer auf der GIS-Website nicht mit den Personen übereinstimmten, die die Weide zur Pacht anboten. Das war ein Hinweis darauf, dass die Dinge nicht ganz richtig waren. Der Rancher hatte bereits ein gewisses Unbehagen über den Deal, und nach unserem Gespräch, Er entschied sich, davon wegzugehen.“
Es dauerte nicht lange, bis sich die Nachricht verbreitete, und weitere Viehzüchter kontaktierten bald Cullers, nachdem sie festgestellt hatten, dass sie durch diese Online-Anzeige betrogen worden waren.
Um Ärger in der Zukunft zu vermeiden und die zur Miete zur Verfügung stehenden Weiden besser in den Griff zu bekommen, ermutigt Cullers die Produzenten, die GIS-Website für Informationen über das Land und dessen Eigentümer zu nutzen, sowie Referenzen zu verfolgen und Rechtshilfe zu suchen, bevor sie die gepunktete Linie auf einem Weidenmietvertrag unterzeichnen.
Da die Ermittlungen noch im Gange sind, bittet Drinkwalter jeden, der Barthel oder Heller bezüglich gepachtetem Weideland kontaktiert hat, ihn unter 308-432-6131 oder der Staatsanwaltschaft von Sioux County unter 308-668-2466 anzurufen.
Weideland wird zu einer seltenen und wertvollen Ressource in der Viehwirtschaft. Im harten Wettbewerb um Pachtrechte müssen die Erzeuger oft weit weg von ihrem Heimatrasen suchen, um genug Gras zu bekommen, um ihre Rinder durch die Weidemonate zu führen.
Vor der Unterzeichnung der gepunkteten Linie eines Mietvertrags müssen sich Grundstückseigentümer und Vermieter auf eine Reihe von Bedingungen einigen, die für dieses bestimmte Grundstück einzigartig sind. Eine mündliche Vereinbarung und ein fester Händedruck reichen nicht mehr aus. Heutzutage sollten Produzenten alles schriftlich bekommen, um alle Parteien zu schützen.
Für Shad Sullivan, einen Viehfutterspender aus Ordway, Colorado., eine nachgewiesene Geschichte mit dem Landeigentümer ist für das Beibehalten eines laufenden Mietverhältnisses kritisch.
„Die historische Integrität beider Parteien hilft wirklich und es ist wichtig, dass alle Seiten einen Notfallplan verstehen, wenn etwas passieren sollte“, sagte Sullivan. „Für einen Notfallplan für meine schriftlichen Mietverträge schreiben wir buchstäblich ein, was jeder von uns von der anderen Person erwartet. Ich beziehe meinen Bankier ein und informiere ihn darüber, wer jeder ist, der Verbindungen zum Mietvertrag hat. Ich habe auch Treffen, an denen beide Seiten mit Großfamilien teilnehmen, so dass jeder volles Verständnis hat. Und ich besiegle den Deal bei jeder Verlängerung immer mit einem Händedruck, egal ob es sich um eine schriftliche Vereinbarung handelt oder nicht.“
“ Referenzen werden sehr benötigt, und ich gehe immer nach oben. Ich finde heraus, wer ihr Banker ist und rede mit ihnen. Dann gehe ich buchstäblich durch die Stadt und frage Leute und Unternehmen nach dem Ruf der Person. Es ist schwierig, denn wenn es ein guter Mietvertrag ist, sind die Einheimischen normalerweise die erste Wahl, und sollte es sein, aber manchmal will ein Vermieter nicht lokal und deshalb schaue ich mir die Dinge an, wenn ich sie von weit her vermiete.“ Shad Sullivan, Viehfutter in Ordway, Colo.
Ihre Hausaufgaben zu machen ist der Schlüssel, bevor Sie eine Vereinbarung abschließen, sagt Sullivan.
„Referenzen werden dringend benötigt, und ich gehe immer an die Spitze“, sagte er. „Ich finde heraus, wer ihr Banker ist und rede mit ihnen. Dann gehe ich buchstäblich durch die Stadt und frage Leute und Unternehmen nach dem Ruf der Person. Es ist schwierig, denn wenn es ein guter Mietvertrag ist, sind die Einheimischen normalerweise die erste Wahl, und sollte es sein, aber manchmal will ein Vermieter nicht lokal und deshalb schaue ich mir die Dinge an, wenn ich sie von weit her vermiete.“
Für die laufenden Beziehungen zu arbeiten, sagte Sullivan Preis ist nicht immer der treibende Faktor, aber wie Sie das Land behandeln, die am wichtigsten ist.
„Ich habe festgestellt, dass der Preis wirklich keine Rolle spielt, solange Sie ein beständiger Mieter sind“, sagte Sullivan. „Denken Sie daran, der Landbesitzer möchte, dass Sie das Land so behandeln, als ob es Ihnen gehört, und sich darum kümmern. Meistens habe ich festgestellt, dass, wenn ein heißer Schuss hereinkommt und viel Geld anbietet, es sich normalerweise um kurzfristige Vereinbarungen handelt, weil ein Typ nicht für beide Personen darin ist. Wenn eine Person es an einen Nachbarn vermietet, wird sie dies unabhängig vom Preis tun. Ich zahle immer Marktpreis und gebe mein Wort und lassen Sie die Chips fallen, wo sie können.“
Nancy Hockett Carlson, eine Kuh-Kalb-Produzent von Hotchkiss, Colo., vertraut immer noch auf die mündliche Vereinbarung mit schriftlichen Vereinbarungen, die Backup-Pläne beschreiben, wenn die Familie beschließt, die Hektar Weide zu verkaufen.
„Wir haben mündliche Vereinbarungen über drei Immobilien und eine schriftliche Vereinbarung über einen Mietvertrag mit dysfunktionaler Familiendynamik“, sagte sie. „Wir schreiben, wenn sie das Land verkaufen, dass wir entschädigt werden und / oder wir die Heusaison beenden und das Heu vom Grundstück nehmen. Wir achten darauf, die Grundlagen in unsere schriftliche Vereinbarung aufzunehmen — Start- und Enddatum, Höhe der Miete und wann sie bezahlt wird.“
Nicole Lutz Polsdofer, ein Rancher aus Powersville, Mo., sagt Kommunikation ist Schlüssel für alle Beteiligten, besonders um Details des Landmanagements und der Verbesserungen auszubügeln.
„Wir haben sowohl mündliche als auch schriftliche Vereinbarungen für Weideleasing“, sagte sie. „Die mündliche Vereinbarung ermöglicht es uns, Verbesserungen an der Immobilie vorzunehmen und die Kosten von der Miete zu nehmen, wie wir es für richtig halten. Unsere schriftlichen Mietverträge sind alle ziemlich starr. Wir haben ein Stück Weide, das wir nur von Mai bis Oktober nutzen können. Ich würde es vorziehen, die Weide das ganze Jahr über zu haben, möchte aber nicht auf das Problem drücken und die Hektar verlieren. Für eine unserer Weiden haben wir den Preis für die Installation eines neuen Zauns über drei Jahre verteilt und diesen Betrag vom Mietpreis abgezogen. Jetzt können wir diese Weide für drei Jahre haben, und der Vermieter kann einen neuen Zaun installieren lassen, ohne aus eigener Tasche zu bezahlen.“
Polsdofer verlässt sich auf den Cash Rent Farm Lease der Iowa State University, um eine Gliederung für alle schriftlichen Vereinbarungen zu erstellen. Diese Ressource kann hier als PDF heruntergeladen werden:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
In South Dakota, Mündliche Mietverträge sind nur für ein Jahr gültig, Wenn also ein längerer Vertrag gewünscht wird, es muss schriftlich erfolgen. Schriftliche Mietverträge enthalten alle Details der Vereinbarung, die für jedes gemietete Grundstück eindeutig sein sollten. Während es Online-Ressourcen gibt, um einen Mietvertrag kostenlos zusammenzustellen, kann ein Anwalt Ratschläge geben, um sicherzustellen, dass alle i’s punktiert und t’s gekreuzt sind.
Randy Cullers, Rechtsanwalt bei Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras & Cullers, P.C., L.L.O. in Chadron, Neb., beginnt mit einem dreiseitigen Weidelichtvertragsformular, das er auf die Landmietverträge seiner Kunden anwendet. Das Formular Mietvertrag wird dann an die Situation und Vereinbarung des Kunden angepasst.
„Jeder Weidelichtvertrag ist anders, daher ist es schwierig, allgemeine Bestimmungen für das anzuwenden, was in einem schriftlichen Vertrag enthalten sein sollte“, sagte Cullers. „Es gibt so viele Elemente, die berücksichtigt werden müssen. Ich sage den Leuten nicht, dass sie sich an einen Rechtsbeistand wenden sollen, um eigennützig zu sein, aber es kann sicherlich helfen, Ärger auf der Straße zu vermeiden, damit beide Parteien alle Grundlagen abdecken können.“
Zum Beispiel erklärten Cullers, dass in einer Dürre die einzige Möglichkeit, Dürrehilfezahlungen zu erhalten, darin besteht, einen schriftlichen Pachtvertrag zu haben, um nachzuweisen, dass sich Ihr Vieh auf dieser Weide befand. Er ermutigt Produzenten auch, Fragen zu „Was wäre wenn“ zu stellen und zu bestimmen, wer für was in einer Vereinbarung verantwortlich ist.
Was passiert bei Grasmangel – durch Trockenheit, Hagelschäden oder Überweidung? Wer ist für die Wartung oder Reparatur von Wasserbrunnen verantwortlich? Hat der Tierhalter eine Haftpflichtversicherung für den Fall, dass das Vieh auf die Straße geht? Was sind die Bedingungen des Mietvertrags? Wie lange wird es dauern? Wann werden Zahlungen fällig? Was ist die Rate? Was sind die Bedingungen für Wasseranteile? Wie viele Tiereinheiten sind auf der Weide erlaubt? Sind Jagen, Angeln oder andere Freizeitaktivitäten erlaubt?
Um sich auf einen Termin mit einem Anwalt vorzubereiten, der bei der Erstellung eines Weidenmietvertrags behilflich sein wird, sagte Cullers, dass die Vorbereitung den Prozess verkürzen und den Kunden Geld sparen kann.
„Bringen Sie eine rechtliche Beschreibung der Weide zum Termin mit, zusammen mit den Namen, mit denen Sie arbeiten“, riet er. „Je mehr Sie über die Immobilie wissen, desto einfacher ist es für einen Anwalt, die Papiere zu erstellen. Die Hersteller können auf die Grafschaft Assessors Geographic Information System (GIS) Online-Website gehen, die eine digitale Online-Karte bietet. Auf diese Weise können sie sehen, wessen Name auf dem Grundstück steht und wo sich Zäune und Tränken befinden. Sie können nach Namen oder Rechtsbeschreibung suchen, und Sie können das druckbare PDF zu Ihrem Termin bringen. Es ist ein einfacher Schritt, der Zeit spart und Ihnen viel über die Immobilie erzählt, die Sie mieten möchten.“