den ene procent regel af fast ejendom: nem matematik til at evaluere lejeboliger

så du er interesseret i at investere i fast ejendom udlejningsejendomme. Tillykke!

men indlæringskurven til at evaluere og købe dit første hus er stejl.

Hvordan finder jeg min første ejendom? Hvordan finder jeg ud af, om det tjener penge? Hvordan ved jeg endda, hvordan en god aftale ser ud?

reglen om en procent er her for at hjælpe dig med at gøre det let matematik på lejeboliger.

det typiske råd er, at du skal analysere 100 tilbud for at finde 1 God. Og du skal tilbyde på 10 Ejendomme for faktisk at købe 1.

så hvem har tid til at bryde regnearkene ud og analysere 1000 potentielle egenskaber for at finde deres første aftale?

frygt aldrig, indtast …

1% – reglen.

(og 2% – reglen, 50% – reglen, 70% – reglen… ejendomsinvestorer synes virkelig at kunne lide deres procentvise regler).

Hvad er 1% – reglen for ejendomsinvestering?

i stedet for at skærpe din blyant for hver ejendomshandel, der følger med, hvis du kender et par enkle tommelfingerregler, kan du finde ud af om 5 sekunder, om det er værd at analysere yderligere.

når jeg ser på en potentiel Lejebolig, er de allerførste kriterier, jeg anvender, 1% – reglen.

eksempel 1: Du finder et hus, der er helt fast og klar til at gå til $150.000, der vil leje for $1.500 pr. Da lejen divideret med købsprisen er 1% (1.500 / 150.000), opfylder dette 1% – reglen og ville berettige yderligere due diligence.

eksempel 2: Hvis du finder et hus til $130.000, men det har brug for $20.000 i reparationer for at gøre det leje klar, skal det leje for $1.500 pr. Du skal tage højde for den samlede købspris inklusive eventuelle reparationer og vedligeholdelse, der er nødvendig for at få den i lejeklar stand.

husk, dette er bare en tommelfingerregel. Du kan tjene penge med en ejendom, der falder inden for 0,8% – reglen (månedlig leje er kun 0,8% af købsprisen), og du kan miste penge på en ejendom, der overstiger 1% – reglen. Der er mange faktorer på spil, men 1% – reglen er grundlaget for, hvor jeg starter hver evaluering.

så hvorfor fungerer 1% tommelfingerregel?

nå for det er vi nødt til at dykke lidt dybere ned i skumle farvande i Back-of-the-envelope Real estate beregninger…

50% – reglen for udgifter til lejeboliger

50% – reglen siger, at udgifterne til en lejebolig i gennemsnit vil være omkring 50% af lejen.

så hvis lejeindtægterne er $1.500 pr.måned, vil $750 af det gå mod at betale udgifter (ikke inklusive lånebetalinger).

som en grov ballpark kan dine udgifter se sådan ud:

• 5% Vedligeholdelse og reparationer – alle de vedligeholdelsesartikler, du skal gøre for at holde ejendommen i god form, såsom fastgørelse af utætte Toiletter, reparation af hegnet osv.
• 10% kapitaludgifter-de store billet poster, der ikke sker meget ofte såsom HVAC udskiftning eller et nyt tag
• 10% Property Management – hvis du har en property manager, de vil tage en del af lejen til at styre lejere for dig
• 10% ejendomsskatter – skattesatser er forskellige i hele landet, men dette er et gennemsnit (hvor jeg bor I Italien Jeg ville betale måde mere end 10% for ejendomsskatter!)
• 5% forsikring – igen er forsikringssatserne forskellige, men dette dækker dit ansvar og brandpolitik
• 10% ledig stilling og omsætning – når lejere flytter ud, er der normalt ekstra reparationer at gøre, og det kan være tomt i et stykke tid, før de finder nye lejere

Tilføj alle disse omkostninger, og du kommer til 50%. Selvom dette kun er et ballpark-nummer, der er ment som en beregning af konvolutten, på lang sigt har jeg fundet det sandt for min egen portefølje af lejeboliger.

nogle år har vi næsten ingen reparationer eller ledige stillinger, og det ser ud til, at vi er fantastiske investorer, der raker i pengestrømmen. Men det tager kun et stort problem (udskiftning af et tag eller et vvs-problem eller en udvidet ledig stilling) for at udslette måneders pengestrøm.

relateret: De sande omkostninger ved Boligejerskab er højere end du tror

hvis du ser på vores årsgennemgang af vores lejeboliger, vil du bemærke, at vi havde en måned, hvor vi havde en enorm negativ – to større reparationer på to forskellige ejendomme. Hvis vi ikke havde afsat reserver til, når det uundgåelige sker, kunne vi have været i store problemer.

så hvis jeg har en 1% regel lejebolig, der lejer for $1.500 om måneden, og mine udgifter er 50% af lejen, så får jeg at sætte $750 i lommen hver måned, ikke?

ikke så hurtigt …

Husk, da jeg sagde, at 1% – reglen var omtrent et breakeven-nummer? Det forudsætter, at du tager et pant på huset.

medmindre du har $150.000 liggende rundt for at købe vores eksempel ejendom i kontanter, skal du få finansiering.

tilføjelse af pant til ligningen

en af de bedste fordele ved fast ejendom er evnen til at udnytte dine penge ved at tage et pant.

på de fleste enkeltfamilieudlejningsejendomme har du brug for en udbetaling på 20-30%. Så for vores $ 150.000 lejebolig, hvis jeg bryder ud min trofaste realkreditberegner med en 20% udbetaling og 5% Rente, er det en $644 betaling hver måned.

for at opsummere vores eksempel, vi:

1. købte et hus på $150.000
2. det lejer for $1.500 pr. måned
3. med udgifter på $750 pr. måned (50%) før gældsbetalinger
4. og tog et lån på $120.000 med betalinger på $644 pr. måned

det efterlader os med $1,500 – $750 – $644 = $106 pengestrømme pr. måned.

hvilket er lidt bedre end break even. Derfor 1% reglen.

hvilken procent skal jeg lave på en lejebolig?

nu hvor vi har diskuteret 1% –reglen, og hvorfor den bruges som tommelfingerregel til at tilnærme en lejebolig, der i det mindste skal tjene lidt pengestrøm hver måned, er spørgsmålet –

hvor meget pengestrøm skal jeg tjene?

og det er helt op til dig, investor. Når du ved, hvordan du kører tallene – Evaluer reparationer, udgifter, ejendomsskatter, lejepriser osv. du har magten til at sammensætte en aftale, der fungerer for dig.

jeg kan fortælle dig, hvad mine kriterier har købt på mit marked (Dallas). Men dit marked vil være anderledes, og dine investeringskriterier vil sandsynligvis også være forskellige.

for eksempel, hvis du bor i San Francisco, vil du ikke finde en 1% aftale overalt. Hvis du vil investere der, skal du have en masse kontanter og være villig til at tjene et lavt cash-on-cash-afkast og satse på påskønnelse. Du kan gøre nul (eller negativ) pengestrøm hver måned, men hvis din $1 million ejendom værdsætter på 3% om året, kan du se på en stor lønningsdag, når du sælger.

det er ikke min investering stil – for mig at satse på påskønnelse er for meget som gambling. Jeg kan godt lide stabile kontante afkast, og enhver påskønnelse er glasur på kagen.

på bagsiden, hvis du bor i Midtvesten, er det nemt at opfylde 1% – reglen, og du bør nok sigte mod mere.

for mig personligt kan jeg godt lide at finde lejeboliger hvor:

• jeg kan tjene 10% kontant ved kontantafkast
• jeg kan tjene mindst $300 pr.måned i pengestrøm efter alle udgifter
• jeg kan købe ejendommen med mindst 20% rabat til markedsværdi

det sidste punkt er endnu en tommelfingerregel for ejendomsinvestering, som vi ikke har talt om – almindeligvis kaldet ejendomsværdien, som vi ikke har 70% regel.

det gælder mere for husflippere, der har brug for at købe et hus til 70% af dets ARV (efter repareret værdi) minus reparationsomkostninger for at redegøre for deres beholdnings -, købs-og salgsomkostninger og stadig tjene penge.

som med alle fast ejendom “regler” 70% reglen er fleksibel. Jeg har set flippers købe på 80%+ og tjene penge, og nogle der ikke vil købe, medmindre de kan få det til mindre end 60% af værdien.

mit marked er meget konkurrencedygtigt, så at få 20% rabat (købe til 80% af ARV minus reparationer) er et nummer, jeg er tilfreds med.

en af mine foretrukne ting om fast ejendom er, at i modsætning til aktiemarkedet, som er meget effektiv, er der stadig ineffektivitet på ejendomsmarkedet, der giver dig mulighed for at finde gode tilbud og få øjeblikkelig egenkapital til at opbygge din nettoværdi.

hvis jeg kunne købe det $ 150.000 lejehus til 80% af værdien, ville jeg have en øjeblikkelig $30.000 i egenkapital! Det er svært at finde i nogen anden investering klasse.

den ene procentregel er kun begyndelsen

tommelfingerregler er netop det, en beregning af konvolutten, du kan gøre i dit hoved for at finde ud af, om en aftale er værd at se på yderligere.

ved at have en solid forståelse af 1% – reglen og vide om 50% – reglen for udgifter, hvis jeg kender købsprisen, nødvendige reparationer og udlejningskomps på en ejendom, der kommer på tværs af mit skrivebord (eller i min e-mail-indbakke), kan jeg hurtigt gøre matematikken og vide om 5 sekunder, om det er værd at undersøge yderligere.

hvis jeg finder en aftale, der kommer tæt på 1% – reglen, bliver jeg interesseret. Jeg dykker dybere ned i de nødvendige reparationer, måske ringe til en entreprenør for at få et ballpark-tilbud. Jeg vil studere leje comps og se, hvilke forbedringer jeg kunne gøre for billige at lande på den højere ende af området. Og helt sikkert vil jeg trække de nøjagtige ejendomsskattenumre og ringe til min realkreditmægler for at få en opdatering af renten.

men alt det er meget arbejde, som jeg ikke behøver at gøre, hvis jeg straks kan vide, at en aftale ikke vil fungere for mig.

jeg håber, at denne oversigt over 1% – reglen og de relaterede tommelfingerregler for ejendomsinvestering hjælper dig med at give dig selvtillid til hurtigt at analysere en aftale og se, om det giver mening. Det kræver øvelse, og en masse talknusning, men det bliver snart anden natur.