Cómo cancelar su contrato de arrendamiento en la era de COVID: media docena de opciones
Con el desempleo cuadruplicado en el último año y la escasez de dinero, muchos inquilinos esperan capear la pandemia de COVID sin perder sus hogares.
Pero algunos están adoptando el enfoque opuesto: están tratando de salir de su contrato de arrendamiento y volver a casa con familiares. O se están duplicando con compañeros de cuarto con la esperanza de contener la creciente deuda de un apartamento, una casa adosada o una casa que ya no pueden pagar.
Zillow informó que aproximadamente 2,7 millones de adultos estadounidenses se mudaron con uno de sus padres o abuelos en marzo y abril a medida que se propagaba la pandemia del coronavirus.
¿Pero qué pasa si le quedan meses de alquiler? ¿Sigue siendo responsable del alquiler impago si se muda temprano?
La respuesta es sí en la mayoría de los casos.
Y a menos que su contrato indique específicamente «pandemias» como motivo para cancelar su contrato de arrendamiento, el brote de coronavirus no le dará una tarjeta para salir de la cárcel.
» No hay buenas opciones», dijo Kyle Janecek, abogado de bienes raíces de Newport Beach. «Es como que te pregunten ¿cómo luchas contra un oso pardo? La respuesta es, no lo hagas.»
«La mayoría de los arrendamientos tienen esta disposición, usted es responsable de todo», agregó Eileen Kendall, abogada de bienes raíces de Torrance que representa a los administradores de propiedades.
No se preocupe.
Sí, es posible que el propietario tenga todos los ases. Pero todavía hay algunos trucos que podrían, simplemente, sacarlo de la camisa de fuerza del contrato de arrendamiento, dicen los abogados y defensores de los inquilinos.
Aquí hay varias opciones a considerar.
Quedarse o irse?
La primera pregunta es si debe abandonar su apartamento, piso de abuela o casa de alquiler o quedarse quieto?
Las moratorias de desalojo estatales y locales le permiten diferir el alquiler durante la pandemia. Pero la palabra clave aquí es «aplazar», no «perdonar.»Los inquilinos finalmente tienen que pagar todo el alquiler atrasado.
Si las deudas se están acumulando, según el argumento, puede ser mejor deshacerse del alquiler de alto costo, regresar a casa y disfrutar de la cocina de mamá.
No tan rápido, advirtió Elena Popp, abogada y directora ejecutiva de la Red de Defensa de Desalojos con sede en Los Ángeles.
» Demasiadas personas pensaron que sus amigos, padres o tía los alojarían. Pero los invitados, como el pescado, empiezan a oler en una semana. De repente, ya no eres bienvenido allí», dijo Popp. «A menos que esté seguro de tener un lugar al que ir, no hay beneficio en renunciar a una unidad.»
Si te quedas, ¿quién sabe? Tu alquiler atrasado podría ser perdonado. Puede negociar un trato con el propietario. Puedes recuperar tu trabajo.
«El pánico que está sucediendo because porque están acumulando alquiler no debería estar sucediendo», dijo Popp.
Los inquilinos, dijo, deben esperar a que termine a menos que su propietario les dé un descanso en el alquiler no pagado o sepan que tienen un lugar a donde mudarse que es seguro, seguro y a largo plazo.
Popp dijo que debe encontrar un abogado antes de hacer una mudanza, preferiblemente un abogado de vivienda con experiencia.
Hay servicios de asistencia jurídica que pueden ayudar. O inquilinos en cualquier lugar en California puede enviar por correo electrónico el Desalojo de la Defensa (Red de [email protected]) «para programar un pago de la consulta,» sus sitio web dice.
Lea el contrato de arrendamiento
Algunos contratos de arrendamiento tienen una disposición que permite la rescisión si el inquilino acepta pagar una tarifa.
Los honorarios van desde un cargo de 5 500 hasta uno o dos meses de alquiler, dijeron los abogados. A menudo, tiene que renunciar a su depósito de seguridad, que el propietario aplicará al alquiler. Desafortunadamente, la mayoría de los arrendamientos no tienen tal disposición.
UCLA Student Legal Services también aconseja a sus estudiantes que revisen su póliza de seguro de alquiler para ver si ofrece algún alivio durante una pandemia o una emergencia estatal o nacional.
Negocie
Si ninguna de esas opciones da resultado, los asesores le sugieren que intente negociar con el propietario.
Explique su situación con calma y explore las opciones que el propietario está dispuesto a considerar, aconseja a los estudiantes de UCLA. Si el propietario no cancela el contrato de arrendamiento, puede solicitar una renta reducida.
«Algunos propietarios están abiertos a algún tipo de negociación, incluso si no está especificado en el contrato de arrendamiento», dijo Elizabeth Kemper, directora de Servicios Legales para Estudiantes de UCLA. «Es posible que tenga que pagar algo o renunciar a su depósito.»
Si se llega a un acuerdo, todo debe ponerse por escrito y estar firmado por ambas partes.
A menudo, los propietarios están mejor llegando a un acuerdo si parece que sus inquilinos podrían saltarse el alquiler. Dado que litigar a menudo es más caro que el alquiler perdido, podrían llegar a un acuerdo.
«Muchos de mis clientes son comprensivos», dijo Kendall, el abogado de propietarios de Torrance. «Muchos están proporcionando perdón, bajando el alquiler por un par de cientos de dólares.»
Volver a alquilar
La ley de California requiere que los propietarios» mitiguen los daños » de un contrato de arrendamiento abandonado, lo que significa que deben hacer un intento razonable para encontrar un nuevo inquilino, dijo Janecek. Si su unidad se vuelve a alquilar, solo es responsable de la parte no pagada de su alquiler, más los costos de encontrar un nuevo inquilino, como pintura o publicidad.
«Es una apuesta calculada. Usted tiene que esperar que el propietario encuentre un nuevo inquilino en un tiempo razonable», dijo Janecek.
Puede ayudar. Anuncie la unidad usted mismo. Y después de que te vayas, vigila tu antiguo lugar consultando con los vecinos para ver si alguien se muda.
«Si lo alquilan de inmediato, no tiene que pagar», dijo Lupe Arreola, directora ejecutiva de Tenants Together, un grupo de derechos de inquilinos con sede en San Francisco.
El hecho de que el propietario no haga esfuerzos razonables para volver a alquilar la unidad también puede proporcionar una defensa en caso de que el propietario de su propiedad lo demande, dijeron los defensores de los inquilinos.
Subarrendar
Subarrendar su espacio a un tercero reemplazaría el alquiler que está obligado a pagar. Pero la mayoría de los contratos de arrendamiento prohíben el subarrendamiento o requieren el permiso por escrito del propietario para hacerlo, dijeron los abogados.
Suponiendo que obtenga la aprobación, el proceso aún puede ser complicado. Si tienes compañeros de cuarto, es posible que necesites su aprobación. Y usted sigue siendo responsable del alquiler y las reparaciones en caso de que su subarrendatario no pague o dañe la unidad.
Algunos apartamentos cobran tarifas de subarrendamiento y requieren que el nuevo inquilino se someta a una verificación de crédito.
Circunstancias extremas
Cosas como que un hogar se vuelva inhabitable, el acoso, la violencia doméstica, el abuso de ancianos y el acoso pueden anular un contrato de arrendamiento, dijeron los abogados.
Un techo con fugas, problemas de roedores, cableado defectuoso o tuberías defectuosas, si no lo aborda el propietario de la propiedad, puede terminar con su obligación de pagar el alquiler.
Pero primero se debe notificar al propietario y darle un tiempo razonable para hacer las reparaciones. Para la mayoría de los problemas, eso es alrededor de 30 días, dijo Janecek. Para un inodoro roto en el único baño de la casa, eso podría ser menos tiempo.
El proceso comienza con una notificación por escrito y documentación del problema. Toma fotos. Grabar vídeo.
«Si hay una situación en la que el techo se está cayendo debido a fugas en las tuberías y el propietario lo deja persistir, eso sería suficiente para permitir que el inquilino termine el contrato de arrendamiento», dijo Kemper de UCLA.
Pero advirtió contra hacer tales «reclamos de habitabilidad» sin consultar primero a un abogado.
En cuanto a los reclamos de violencia doméstica, acecho o violencia doméstica, hay requisitos rigurosos de documentación, que incluyen proporcionar copias de una orden de restricción, un informe policial y una declaración de un consejero, trabajador social, terapeuta u otro profesional médico con licencia que proporcionó asistencia, dijo Janecek.
Unidades ilegales
Si su alquiler no tenía un certificado de ocupación o es una residencia no autorizada, puede rescindir el contrato de alquiler sin penalización, dijeron los abogados.
Se necesita un poco de trabajo de detective para documentar esto. A menudo tienes que confirmarlo con la ciudad.
¿Simplemente te vas?
¿Por qué no simplemente alejarse? Sal por atrás, Jack. Haz un nuevo plan, Stan. Deja la llave, Lee. Fantasma de su propietario y nunca pagar un centavo.
Los abogados dijeron que hay algunas consecuencias bastante duras de irse sin justificación legal, la menor de las cuales sería perder su depósito de seguridad.
Abandonar su contrato de arrendamiento también podría dañar su crédito o resultar en que su propietario contrate una agencia de cobros.
Y podría ser demandado. Algunos contratos de arrendamiento incluyen disposiciones que hacen que el inquilino sea responsable de los honorarios del abogado del propietario, lo que resulta en un gran fallo en su contra que puede ejecutarse por hasta 20 años.
» Las personas no deben mudarse simplemente», dijo Popp. «Deberías resolver tus problemas.»
Janecek dijo que las consecuencias de caminar aún podrían valer la pena en algunos casos.
Por ejemplo, es posible que un joven estudiante universitario no necesite crédito de inmediato, dijo, especialmente si todavía puede pedir a los padres que actúen como garantes para futuros arrendamientos.
» La edad de ese joven estudiante universitario significa que hay mucho tiempo para recuperarse de ese problema de crédito temprano», dijo Janecek. El impacto » se desvanece con el tiempo.»