Contratos de Bienes Raíces, el Estatuto de Fraudes y Excepciones al Estatuto de Fraudes

Los «estatutos de fraudes» es una doctrina de la ley que requiere que ciertos contratos estén por escrito y firmados por la persona a acusar para que se hagan cumplir. Uno de esos contratos que entra en el estatuto de fraude es un contrato de venta de bienes inmuebles. Fla. Stat. § 725.01. La jurisprudencia ha impuesto requisitos adicionales a los contratos de compraventa de bienes inmuebles, que exigen que sean específicos en cuanto a las partes interesadas, el objeto, las obligaciones de las partes y la contraprestación. Las locuras de Minsky de Fla., Inc. v. Sennes, 206 F. 2d 1, 3 (5th Cir. 1953). Si el contrato de venta de bienes raíces subyacente no es seguro y claro en cuanto a todos esos artículos, entonces es inaplicable. El razonamiento para esto fue articulado por el Tribunal Federal de Apelaciones del Quinto Circuito: «Para que haya un contrato , las partes deben tener un entendimiento definido y distinto, común a ambos, y sin duda de diferencia.» Id.

Similar a casi cualquier otra doctrina de la ley, y un buen ejemplo de por qué las disputas legales pueden ser tan confusas, hay una excepción al estatuto de fraudes en lo que respecta a la aplicabilidad de los contratos de venta de bienes raíces. Esa excepción se llama «cumplimiento parcial», y se puede usar para hacer cumplir lo que normalmente sería un contrato oral inaplicable o escrito defectuoso para la venta de terrenos. Véase Williams c. Faile, 118 So.2d 599 (Fla. 1st DCA 1960). Bajo ciertas circunstancias, esta excepción está disponible para el comprador cuando el vendedor incumple el contacto al no transmitir la propiedad en cuestión y luego intenta eludir sus obligaciones contractuales alegando que el contacto subyacente está prohibido por la ley de fraudes.

Los elementos de rendimiento parcial son los siguientes: 1) el comprador ha pagado la totalidad o parte de la contraprestación; 2) el comprador está en posesión de la propiedad; y 3) el comprador ha realizado mejoras valiosas y permanentes a la propiedad con el consentimiento del vendedor; o en ausencia de tales mejoras, 4) existen tales hechos que convertirían la transacción en un fraude para el comprador si el contrato no se ejecuta. Miller contra Murray, 68 años.2d 594, 596 (Fla. 1953). Si el comprador no puede probar estos elementos, entonces no puede superar una defensa por fraude a un contrato de venta de bienes raíces oral o escrito defectuoso.

Cuando el comprador intenta hacer cumplir un contrato de venta oral de bienes raíces, la carga del comprador no se detiene en probar esos elementos para el cumplimiento de una parte. El comprador también debe demostrar la existencia de ese contrato verbal, y de todas sus condiciones requeridas, mediante » pruebas claras, definidas y ciertas.»Miller v. Gardner, 144 Fla. 339 (1940). En Miller c. Gardner, el comprador pudo probar suficientemente la existencia y las condiciones de un contrato verbal mediante las admisiones del vendedor obtenidas en el curso del litigio. Id.

Es importante tener en cuenta que el cumplimiento parcial no está disponible como excepción al estatuto de fraudes cuando el remedio solicitado por el comprador es una indemnización pecuniaria. En cambio, el cumplimiento parcial es solo una excepción a la ley de fraudes para acciones en equidad, es decir, cuando el remedio buscado por el comprador es el cumplimiento específico. Faile, 118 So.2d en 602. El cumplimiento específico es un recurso cuando el comprador trata de que el tribunal obligue al vendedor a transmitir la propiedad en cuestión como prometió originalmente. Dicho de otra manera, ninguna acción por parte del comprador que busca únicamente daños pecuniarios puede mantenerse cuando el contrato subyacente no está por escrito. Id.