Detrás de las escenas de su hipoteca
Es posible que vea su hipoteca como el préstamo que lo ayudó a comprar su casa. Pero los inversores ven una hipoteca como una corriente de flujos de efectivo futuros. Estos flujos de efectivo son comprados, vendidos, despojados, fraccionados y titulizados en el mercado hipotecario secundario. Debido a que la mayoría de las hipotecas terminan a la venta, el mercado hipotecario secundario es extremadamente grande y muy líquido.
Desde el punto de origen hasta el punto en el que el pago mensual de un prestatario termina con un inversor como parte de un pago de garantía hipotecaria (MBS), de garantía de activos (ABS), de obligación hipotecaria con garantía (CMO) o de obligación de deuda con garantía (CDO), hay varias instituciones diferentes que obtienen algún porcentaje de las comisiones iniciales y/o flujos de efectivo mensuales.
En este artículo, le mostraremos cómo funciona el mercado hipotecario secundario y le presentaremos a sus principales participantes.
Hay cuatro participantes principales en este mercado: el originador de hipotecas, el agregador, el agente de valores y el inversor.
1. El Originador hipotecario
El originador hipotecario es la primera empresa involucrada en el mercado hipotecario secundario. Los originadores de hipotecas consisten en bancos minoristas, banqueros hipotecarios y agentes hipotecarios. Mientras que los bancos utilizan sus fuentes tradicionales de financiación para cerrar préstamos, los banqueros hipotecarios suelen utilizar lo que se conoce como una línea de crédito de almacén para financiar préstamos. La mayoría de los bancos, y casi todos los banqueros hipotecarios, venden rápidamente hipotecas de nueva creación en el mercado secundario.
Una distinción a tener en cuenta es que los bancos y los banqueros hipotecarios utilizan sus propios fondos para cerrar hipotecas y los corredores hipotecarios no lo hacen. Más bien, los agentes hipotecarios actúan como agentes independientes para los bancos o banqueros hipotecarios, poniéndolos junto con los clientes (prestatarios).
Sin embargo, dependiendo de su tamaño y sofisticación, un originador de hipotecas podría agregar hipotecas durante un cierto período de tiempo antes de vender todo el paquete; también podría vender préstamos individuales a medida que se originan. Existe un riesgo para un originador cuando se aferra a una hipoteca después de que un prestatario haya cotizado y bloqueado una tasa de interés. Si la hipoteca no se vende simultáneamente en el mercado secundario en el momento en que el prestatario fija la tasa de interés, las tasas de interés podrían cambiar, lo que cambia el valor de la hipoteca en el mercado secundario y, en última instancia, el beneficio que el originador obtiene de la hipoteca.
Los originadores que agregan hipotecas antes de venderlas a menudo cubren sus reservas hipotecarias contra los cambios de tipos de interés. Hay un tipo especial de transacción llamada operación de mejores esfuerzos, diseñada para la venta de una sola hipoteca, que elimina la necesidad de que el originador cubra una hipoteca. Los originadores más pequeños tienden a utilizar las operaciones de mejor esfuerzo.
En general, los originadores de hipotecas ganan dinero a través de las comisiones que se cobran para originar una hipoteca y la diferencia entre el tipo de interés otorgado a un prestatario y la prima que un mercado secundario pagará por ese tipo de interés.
2. Los Agregadores
son la siguiente empresa en la línea de participantes en el mercado hipotecario secundario. Los agregadores son grandes originadores de hipotecas con vínculos con firmas de Wall Street y empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae y Freddie Mac. Los agregadores compran hipotecas recién originadas de originadores más pequeños y, junto con sus propias originaciones, forman grupos de hipotecas que titulizan en valores respaldados por hipotecas de marca privada (al trabajar con empresas de Wall Street) o forman valores respaldados por hipotecas de agencias (al trabajar a través de GSE).
Al igual que los originadores, los agregadores deben cubrir las hipotecas en sus tuberías desde el momento en que se comprometen a comprar una hipoteca, a través del proceso de titulización y hasta que el MBS se venda a un agente de valores. Cubrir una cartera hipotecaria es una tarea compleja debido al riesgo de pérdidas y propagación. Los agregadores obtienen beneficios por la diferencia en el precio que pagan por las hipotecas y el precio por el que pueden vender los MB respaldados por esas hipotecas, dependiendo de su efectividad de cobertura.
3. Agentes de valores
Después de que se ha formado un MBS (y a veces antes de que se forme, dependiendo del tipo de MBS), se vende a un agente de valores. La mayoría de las firmas de corretaje de Wall Street tienen mesas de negociación de MBS. Los distribuidores en estos escritorios hacen todo tipo de cosas creativas con MBS y préstamos hipotecarios completos; el objetivo final es venderlos como valores a los inversores. Los distribuidores utilizan con frecuencia MBSs para estructurar CMO, ABS y CDO. Estas operaciones pueden estructurarse para tener características de prepago diferentes y algo definidas y calificaciones crediticias mejoradas en comparación con los MBS subyacentes o los préstamos completos. Los concesionarios hacen una diferencia en el precio al que compran y venden MBS, y buscan obtener ganancias de arbitraje en la forma en que estructuran los paquetes particulares de CMO, ABS y CDO.
4. Inversores
Los inversores son los usuarios finales de las hipotecas. Gobiernos extranjeros, fondos de pensiones, compañías de seguros, bancos, GSE y fondos de cobertura son todos grandes inversores en hipotecas. MBS, CMOs, ABS y CDO ofrecen a los inversores una amplia gama de rendimientos potenciales basados en la variación de la calidad crediticia y los riesgos de las tasas de interés.
Los gobiernos extranjeros, los fondos de pensiones, las compañías de seguros y los bancos suelen invertir en productos hipotecarios de alta calificación. Ciertos tramos de las diversas operaciones hipotecarias estructuradas son buscados por estos inversores por sus perfiles de riesgo de prepago y tasa de interés. Los fondos de cobertura suelen ser grandes inversores en productos hipotecarios con calificaciones crediticias bajas y productos hipotecarios estructurados que tienen un mayor riesgo de tasa de interés.
De todos los inversores hipotecarios, los GSE tienen las carteras más grandes. El tipo de producto hipotecario en el que pueden invertir está regulado en gran medida por la Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal.
La línea de fondo
Pocos prestatarios se dan cuenta de la medida en que su hipoteca se corta, se corta en cubos y se negocia. En cuestión de semanas, tal vez un mes, desde el momento en que se originó una hipoteca, puede convertirse en parte de un CMO, ABS o CDO. El usuario final de una hipoteca puede ser un fondo de cobertura que hace apuestas de tasa de interés direccional o utiliza posiciones apalancadas para explotar pequeñas irregularidades de precios relacionales, o puede ser el banco central de un país extranjero al que le gusta la calificación crediticia de una agencia MBS.
Por otro lado, podría ser una compañía de seguros con sede en Bruselas atraída por la duración y el perfil de convexidad de un determinado tramo en una operación de ABS, CMO o CDO. El mercado hipotecario secundario es enorme, líquido y complejo, con varias instituciones deseosas de consumir una porción del pastel hipotecario.