El Proceso de Ejecución Hipotecaria y las Leyes de Pensilvania

Si no cumple con los pagos de su hipoteca en Pensilvania, el administrador (en nombre del propietario del préstamo, llamado el «prestamista» en este artículo) eventualmente comenzará una ejecución hipotecaria. Aproximadamente la mitad de los estados, incluido Pensilvania, requieren que el prestamista presente una demanda en los tribunales para ejecutar la hipoteca. La ley estatal especifica cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias, y las leyes federales y estatales le otorgan derechos y protecciones durante todo el proceso.

Préstamos hipotecarios en Pensilvania

Si obtiene un préstamo para comprar bienes raíces residenciales en Pensilvania, es probable que firme dos documentos: un pagaré y una hipoteca. El pagaré es el documento que contiene su promesa de pagar el préstamo junto con los términos de pago. La hipoteca es el documento que le da al prestamista un derecho de garantía sobre la propiedad. Si no realiza los pagos, la hipoteca le otorga al prestamista el derecho de vender la casa en una venta por ejecución hipotecaria para recuperar el dinero que le prestó.

Qué sucede si no realiza un Pago Hipotecario en Pensilvania

Si no realiza un pago, el administrador generalmente puede cobrar un cargo por demora después de que expire el período de gracia. La mayoría de los préstamos hipotecarios dan un período de gracia de diez a quince días, por ejemplo, antes de que incurra en cargos por retraso. Para averiguar el período de gracia en su situación y el monto del cargo por pago atrasado, revise el pagaré o su estado de cuenta de facturación mensual.

Si pierde algunos pagos de la hipoteca, el administrador probablemente le enviará cartas y lo llamará para intentar cobrar. En la mayoría de los casos, las leyes federales de administración de hipotecas requieren que el administrador se comunique con usted (o intente comunicarse con usted) por teléfono para discutir alternativas de ejecución hipotecaria, llamadas opciones de «mitigación de pérdidas», a más tardar 36 días después de un pago perdido y nuevamente dentro de los 36 días posteriores a cada pago perdido. No más de 45 días después de un pago perdido, el administrador debe informarle por escrito sobre las opciones de mitigación de pérdidas que podrían estar disponibles y asignar personal para ayudarlo. Existen algunas excepciones a algunos de estos requisitos, como si se declara en bancarrota o le dice al administrador que no se comunique con usted bajo la Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas. (12 C. F. R. § 1024.39).

¿Qué es una Carta de Incumplimiento?

Muchas hipotecas de Pensilvania tienen una disposición que requiere que el prestamista envíe una carta de incumplimiento si se atrasa en los pagos. Este aviso le indica que el préstamo está en mora. Si no cura el impago, el prestamista puede acelerar el préstamo (llamarlo debido) y seguir adelante con la ejecución hipotecaria.

¿Cuándo Comienza la Ejecución Hipotecaria?

La ley federal generalmente requiere que el administrador espere hasta que el préstamo tenga más de 120 días de morosidad antes de comenzar oficialmente una ejecución hipotecaria. Pero en algunas situaciones, como si viola una cláusula de vencimiento de venta o si el administrador se une a la acción de ejecución hipotecaria de un acreedor hipotecario superior o subordinado, la ejecución hipotecaria puede comenzar antes. (12 C. F. R. § 1024.41).

Avisos de Preforeclosure en Pensilvania

En Pensilvania, el prestamista tiene que enviarle (al prestatario) un aviso de intención de ejecutar una hipoteca al menos 30 días antes de comenzar una ejecución hipotecaria. El aviso debe darle la oportunidad de ponerse al día con los pagos, llamado «curar el incumplimiento.»La Corte Suprema de Pensilvania falló en el caso de JPMorgan Chase Bank N. A. v. Taggart, 203 A. 3d 187 (Pa. Sup. Tomografía., Feb. 20 de septiembre de 2019) que el prestamista tiene que emitir un nuevo aviso de intención de ejecución hipotecaria antes de presentar una segunda queja de ejecución hipotecaria en los casos en que la queja inicial fue desestimada o retirada. Pero este aviso no es necesario bajo ciertas circunstancias, como si abandona la casa. (41 Pa. Stat. Ana. § 403).

Además, en la mayoría de los casos, el prestamista debe enviar un aviso explicando los derechos de propietario de vivienda y describiendo qué ayuda está disponible, incluido el derecho a solicitar asistencia a la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Pensilvania bajo el Programa de Asistencia Hipotecaria de Emergencia para Propietarios de Vivienda (HEMAP). (35 Pa. Stat. Ana. § 1680.403 c). El aviso también debe informarle del incumplimiento, incluir un desglose detallado de la cantidad total vencida y dar 30 días (más tres días para contabilizar el tiempo de envío) para tener una reunión cara a cara con una agencia local de asesoría de crédito al consumidor para tratar de resolver el incumplimiento. Si se reúne con una agencia de asesoramiento crediticio aprobada, el prestamista no puede tomar ninguna acción legal, como iniciar una ejecución hipotecaria, durante 30 días después de la reunión. (35 Pa. Stat. Ana. § 1680.403 c).

Leyes estatales de ejecución hipotecaria en Pensilvania

Una vez más, en Pensilvania, el prestamista presenta una demanda en el tribunal para ejecutar la hipoteca. El prestamista notifica la demanda entregándole una citación y una demanda.

Qué sucede Si Presenta o no una Respuesta

Si no responde a la demanda judicial, el prestamista puede obtener un fallo por incumplimiento de la corte. El fallo le dará permiso al prestamista para realizar una venta por ejecución hipotecaria. Pero si responde a la demanda presentando una respuesta, el caso pasará por el proceso de litigio. El prestamista puede entonces solicitar al tribunal que conceda un juicio sumario. Una moción de juicio sumario pide que el tribunal otorgue un fallo a favor del prestamista porque los aspectos críticos del caso no están en disputa.

Si la corte otorga un juicio sumario para el prestamista, o usted pierde en el juicio, el juez ordenará que la casa se venda en una venta por ejecución hipotecaria. Se debe publicar un aviso de venta en la propiedad y en la oficina del alguacil, y se le debe entregar al menos 30 días antes de la venta. También debe publicarse en un periódico una vez a la semana durante tres semanas. (Regla de Procedimiento Civil de Pensilvania 3129.2).

La Venta por ejecución hipotecaria

En la venta, el prestamista generalmente hace una oferta por la propiedad utilizando una «oferta de crédito» en lugar de hacer una oferta en efectivo. Con una oferta de crédito, el prestamista obtiene un crédito hasta el monto de la deuda del prestatario. A veces, el prestamista puja el monto total de la deuda; a veces, puja menos. El mejor postor en la venta se convierte en el nuevo propietario de la propiedad.

Reinstalación de la Hipoteca Antes de la Venta de Ejecución Hipotecaria en Pensilvania

«Reinstalación» es cuando el prestatario pone al día el préstamo al pagar los pagos pendientes de capital e intereses, más cargos y costos. Completar una reincorporación detendrá la ejecución hipotecaria.

La ley de Pensilvania permite la reincorporación en cualquier momento al menos una hora antes de que comience la licitación en la venta de ejecución hipotecaria, un máximo de tres veces en cualquier año calendario. (41 Pa. Stat. Ana. § 404).

No hay Período de Canje Posterior a la Venta Según la Ley de Pensilvania

Algunos estados tienen una ley que le da a un propietario de vivienda embargado tiempo después de la venta por ejecución hipotecaria para canjear la propiedad. En Pensilvania, sin embargo, no se obtiene un período de redención después de una ejecución hipotecaria.

Fallo por deficiencia Después de una Venta por ejecución hipotecaria en Pensilvania

A veces, una venta por ejecución hipotecaria no aporta suficiente dinero para pagar el monto total adeudado por el préstamo. La diferencia entre el precio de venta y la deuda total se denomina «saldo de deficiencia».»Muchos estados, incluido Pensilvania, permiten que el prestamista obtenga un juicio personal, llamado «juicio por deficiencia», por esta cantidad contra el prestatario.

En Pensilvania, el prestamista puede obtener un fallo por deficiencia presentando una demanda por separado dentro de los seis meses posteriores a la venta por ejecución hipotecaria. Si el prestamista era el comprador en la venta de ejecución hipotecaria, la deficiencia está limitada por el valor justo de mercado de la propiedad. (42 Pa. Desventaja. Stat. Ana. §§ 8103(a), 5522(b)(2)).

Obtener ayuda de un Abogado de Ejecuciones hipotecarias de Pensilvania

Las leyes de ejecuciones hipotecarias son complicadas. Los administradores y prestamistas a veces cometen errores u olvidan pasos. Si cree que su administrador o prestamista no completó un paso requerido, cometió un error o violó las leyes estatales o federales de ejecución hipotecaria, es posible que tenga una defensa que podría forzar un reinicio de la ejecución hipotecaria, o puede tener influencia para encontrar una alternativa.

Considere hablar con un abogado local de ejecución hipotecaria o una oficina de asistencia legal para obtener información sobre sus derechos. Un abogado también puede informarle sobre diferentes maneras de evitar la ejecución hipotecaria. Del mismo modo, un consejero de vivienda aprobado por el HUD puede proporcionar información útil (sin costo alguno) sobre varias alternativas a la ejecución hipotecaria.