La Regla del Uno por Ciento de Bienes Raíces: Matemáticas Fáciles para Evaluar Propiedades de Alquiler

Por lo tanto, está interesado en invertir en propiedades de alquiler de bienes raíces. ¡Felicitaciones!

Pero la curva de aprendizaje para evaluar y comprar su primera casa es EMPINADA.

¿Cómo encuentro mi primera propiedad? ¿Cómo puedo saber si ganará dinero? ¿Cómo sé cómo es un buen negocio?

La regla del uno por ciento está aquí para ayudarlo a calcular fácilmente las propiedades de alquiler.

El consejo típico es que necesitas analizar 100 ofertas para encontrar 1 buena. Y necesitas ofrecer 10 propiedades para comprar 1.

Entonces, ¿quién tiene tiempo para desglosar las hojas de cálculo y analizar 1000 propiedades potenciales para encontrar su primera oferta?

No temas, ingresa…

la REGLA DEL 1%.

(Y la regla del 2%, la regla del 50%, la regla del 70% investors a los inversores inmobiliarios realmente les gustan sus reglas de porcentaje).

¿Cuál es la Regla del 1% para Invertir en Bienes Raíces?

En lugar de afilar su lápiz para cada negocio de bienes raíces que se presente, si conoce algunas reglas básicas simples, puede averiguar en aproximadamente 5 segundos si vale la pena analizarlo más a fondo.

Cuando estoy buscando una propiedad de alquiler potencial, el primer criterio que aplico es la regla del 1%.

Ejemplo 1: Encuentras una casa que está arreglada y lista para usar por 1 150,000 que se alquilará por month 1,500 por mes. Dado que el alquiler dividido por el precio de compra es del 1% (1,500 / 150,000), esto cumple con la regla del 1% y justificaría una mayor diligencia debida.

Ejemplo 2: Si encuentra una casa por 1 130,000 pero necesita repairs 20,000 en reparaciones para que esté lista para alquilar, tendría que alquilar por month 1,500 por mes para cumplir con la regla del 1% (1,500 / ). Debe tener en cuenta el precio de compra integral, incluidas las reparaciones y el mantenimiento necesarios para que esté listo para el alquiler.

Recuerde, esto es solo una regla general. Usted podría ganar dinero con una propiedad que cae en el rango de la regla del 0.8% (el alquiler mensual es solo el 0.8% del precio de compra), y podría perder dinero en una propiedad que excede la regla del 1%. Hay muchos factores en juego, pero la regla del 1% es la base de donde comienzo cada evaluación.

Entonces, ¿por qué funciona la regla empírica del 1%?

Bueno, para eso, necesitamos sumergirnos un poco más en las turbias aguas de los cálculos de bienes raíces al fondo de la envoltura

La Regla del 50% para Gastos de Propiedad de Alquiler

La regla del 50% establece que, en promedio, los gastos de una propiedad de alquiler serán aproximadamente el 50% del alquiler.

Entonces, si el ingreso por alquiler es de 1 1,500 por mes, 7 750 de eso se destinarán a pagar gastos (sin incluir los pagos de préstamos).

Como un estadio difícil, sus gastos podrían verse algo como esto:

• 5% Mantenimiento y reparaciones: todos los elementos de mantenimiento que necesita hacer para mantener la propiedad en buen estado, como reparar inodoros con fugas, reparar la valla, etc.
• 10% de Gastos de capital – los artículos de gran valor que no ocurren muy a menudo, como el reemplazo de HVAC o un techo nuevo
• 10% de administración de propiedades-si tiene un administrador de propiedades, tomarán una parte del alquiler para administrar a los inquilinos por usted
• 10% de impuestos a la propiedad-las tasas de impuestos difieren en todo el país, pero este es un promedio (donde vivo en Texas, pagaría mucho más del 10% por impuestos a la propiedad!)
• Seguro del 5% – de nuevo, las tarifas de los seguros difieren, pero esto cubre su póliza de responsabilidad civil y contra incendios
• 10% de vacantes y rotación – cuando los inquilinos se mudan, generalmente hay reparaciones adicionales que hacer, y puede estar vacío por un tiempo antes de encontrar nuevos inquilinos

Suma todos esos costos, y llegas al 50%. Si bien esto es solo un número aproximado que significa un cálculo de la parte posterior del sobre, a largo plazo he encontrado que es cierto para mi propia cartera de propiedades de alquiler.

Algunos años casi no tendremos reparaciones ni vacantes y parecerá que somos inversores increíbles que se están metiendo en el flujo de caja. Pero solo se necesita un problema importante (reemplazar un techo, tener un problema de plomería o una vacante prolongada) para eliminar meses de flujo de efectivo.

Relacionado: El Verdadero Costo de Ser Propietario de vivienda es Más Alto de lo que Cree

Si mira nuestra revisión de fin de año de nuestras propiedades de alquiler, notará que tuvimos un mes en el que tuvimos un GRAN negativo: dos reparaciones importantes en dos propiedades diferentes. Si no hubiéramos estado reservando reservas para cuando suceda lo inevitable, podríamos haber estado en grandes problemas.

Entonces, si tengo una propiedad de alquiler con regla del 1% que se alquila por $1,500 al mes y mis gastos son el 50% del alquiler, entonces puedo poner 7 750 en mi bolsillo cada mes, ¿verdad?

No tan rápido

¿Recuerdas cuando dije que la regla del 1% era aproximadamente un número de equilibrio? Eso supone que estás hipotecando la casa.

A menos que tenga 1 150,000 por ahí para comprar nuestra propiedad de ejemplo en efectivo, necesitará obtener financiamiento.

Agregar la Hipoteca a la ecuación

Una de las mejores ventajas de los bienes raíces es la capacidad de aprovechar su dinero al contratar una hipoteca.

En la mayoría de las propiedades de alquiler unifamiliares, necesitará un pago inicial del 20-30%. Así que para nuestra propiedad de alquiler de 1 150,000, si saco mi calculadora de hipotecas de confianza, con un pago inicial del 20% y un interés del 5%, es un pago de 6 644 cada mes.

Para recapitular nuestro ejemplo,:

1. Compró una casa de 1 150,000
2. Que alquila por 1 1,500 por mes
3. Con gastos de 7 750 por mes (50%) antes de los pagos de la deuda
4. Y sacó un préstamo de 1 120,000 con pagos de $644 por mes

Eso nos deja con $1,500 – $750 – $644 = $106 de flujo de caja por mes.

Que es un poco mejor que el punto de equilibrio. De ahí la regla del 1%.

¿Qué porcentaje debo ganar en una propiedad de alquiler?

Ahora que hemos discutido la regla del 1% y por qué se usa como regla general para aproximarse a una propiedad de alquiler que al menos debería generar un poco de flujo de efectivo cada mes, la pregunta es –

¿Cuánto flujo de efectivo DEBERÍA generar?

Y eso depende completamente de usted, el inversor. Una vez que sepa cómo ejecutar los números, evalúe las reparaciones, los gastos, los impuestos a la propiedad, las tarifas de alquiler, etc. tienes el poder de hacer un trato que funcione para ti.

Puedo decirle cuál ha sido mi criterio de compra en mi mercado (Dallas, TX). Pero su mercado será diferente, y es probable que sus criterios de inversión también sean diferentes.

Por ejemplo, si vives en San Francisco, no encontrarás una oferta del 1% en ningún lugar. Si desea invertir allí, necesita tener mucho dinero en efectivo y estar dispuesto a hacer un bajo retorno de efectivo sobre efectivo y apostar a la apreciación. Es posible que esté haciendo un flujo de efectivo cero (o negativo) cada mes, pero si su propiedad de $1 millón se aprecia en un 3% al año, podría estar buscando un gran día de pago cuando venda.

Ese no es mi estilo de inversión, para mí apostar por el aprecio es demasiado como apostar. Me gustan las devoluciones estables en efectivo, y cualquier apreciación es la guinda del pastel.

Por otro lado, si vives en el Medio oeste, cumplir con la regla del 1% es fácil, y probablemente deberías apuntar a más.

Para mí personalmente, me gusta encontrar propiedades de alquiler donde:

• Puedo hacer un 10% de devolución de efectivo en efectivo
• Puedo hacer al menos 3 300 por mes en flujo de efectivo después de todos los gastos
• Puedo comprar la propiedad al menos con un 20% de descuento sobre el valor de mercado

El último punto es una regla general de inversión en bienes raíces de la regla del 70%.

Se aplica más a las aletas de vivienda que necesitan comprar una casa por el 70% de su ARV (después del valor reparado) menos los costos de reparación para contabilizar sus costos de tenencia, compra y venta y aún así obtener un beneficio.

Al igual que con todas las «reglas» de bienes raíces, la regla del 70% es flexible. He visto aletas comprar al 80% + y ganar dinero, y algunos que no compran a menos que puedan obtenerlo por menos del 60% de su valor.

Mi mercado es muy competitivo, por lo que obtener un descuento del 20% (comprar al 80% de ARV menos reparaciones) es un número con el que estoy contento.

Una de mis cosas favoritas de los bienes raíces es que, a diferencia del mercado de valores, que es altamente eficiente, todavía hay ineficiencias en el mercado de bienes raíces que le permiten encontrar buenas ofertas y obtener equidad instantánea para construir su patrimonio neto.

Si pudiera comprar esa casa de alquiler de 1 150,000 por el 80% del valor, ¡tendría instant 30,000 instantáneos en equidad! Eso es difícil de encontrar en cualquier otra clase de inversión.

La Regla del Uno por ciento es Solo el Principio

Las reglas generales son solo eso, un cálculo de la parte posterior del sobre que puedes hacer en tu cabeza para averiguar si vale la pena mirar más a fondo un acuerdo.

Al tener una comprensión sólida de la regla del 1% y conocer la regla del 50% para gastos, si conozco el precio de compra, las reparaciones necesarias y los gastos de alquiler de una propiedad que se encuentra en mi escritorio (o en mi bandeja de entrada de correo electrónico), puedo hacer cálculos rápidamente y saber en 5 segundos si vale la pena investigar más.

Si encuentro un trato que se acerca a la regla del 1%, entonces me interesa. Profundizaré en las reparaciones necesarias, tal vez llame a un contratista para obtener una cotización aproximada. Estudiaré las composiciones de alquiler y veré qué mejoras podría hacer para que cheap aterrice en el extremo superior de la gama. Y seguro que sacaré los números exactos de impuestos a la propiedad, y llamaré a mi agente hipotecario para obtener una actualización de las tasas de interés.

Pero todo eso es mucho trabajo que no tengo que hacer si puedo saber de inmediato que un trato no va a funcionar para mí.

Espero que este resumen de la regla del 1% y las reglas generales de inversión en bienes raíces relacionadas le ayuden a tener confianza para analizar rápidamente un acuerdo y ver si tiene sentido. Se necesita práctica, y un montón de cálculos numéricos, pero pronto se convertirá en una segunda naturaleza.