Ley Sherman Antimonopolio

La Ley Sherman Antimonopolio es una ley federal histórica aprobada por el Congreso en 1890. El principio básico de la Ley Sherman Antimonopolio es garantizar una competencia sana y justa en el libre mercado.

Revisemos los diferentes tipos de infracciones antimonopolio: fijación de precios, boicoteo de grupos, asignación de mercados y acuerdos de vinculación.

Fijación de precios

La fijación de precios es la práctica de fijar precios para productos o servicios, en lugar de permitir que la competencia en el mercado abierto establezca esos precios. En bienes raíces, la fijación de precios ocurre cuando los corredores competidores acuerdan establecer un precio estándar para las comisiones de venta, los honorarios o las tarifas de administración.

La Ley Antimonopolio Sherman prohíbe cualquier tipo de fijación de precios en cualquier industria. Por ejemplo, si usted y su vecino venden manzanas, los dos no pueden reunirse y decidir que ambos van a cobrar el mismo precio por una manzana.

En la industria de bienes raíces, las leyes antimonopolio van un paso más allá. No es necesario que se celebren consultas entre particulares sobre la fijación de precios para constituir una violación de las normas antimonopolio. Una simple discusión entre competidores sobre el precio de los servicios se considera una invitación a fijar precios y, por lo tanto, es una violación de la legislación antimonopolio.

Como resultado, la industria de bienes raíces opera bajo el principio de que discutir tarifas entre corredores de bienes raíces es ilegal a menos que los corredores cooperen en el mismo acuerdo. Los corredores de bienes raíces deben entender que cualquier acuerdo con otros corredores para cobrar una comisión estándar es una violación de las leyes antimonopolio, incluso si ese acuerdo solo está implícito.

Los corredores de bienes raíces suelen fijar el precio de sus servicios en función de un porcentaje del precio de venta y es común que ofrezcan una parte anunciada públicamente de esa comisión a cualquier corredor que atraiga a un comprador. Estas comisiones pueden parecer estándar dentro de un mercado determinado, pero la palabra clave aquí es «parece» porque técnicamente no se fijan a un precio particular.

Aunque esta violación es muy común, los corredores y agentes no pueden decirle a los clientes potenciales que una tasa de comisión determinada es estándar. Esto es importante! No existe tal cosa como una comisión estándar, o sería la fijación de precios. Ninguna junta local de bienes raíces, o cualquier otra asociación de agentes de bienes raíces, tiene la autoridad para establecer una tarifa de comisión o crear tarifas estandarizadas por los servicios.

Los corredores deben determinar de forma independiente las tarifas o tarifas de comisión solo para sus propias empresas. El hecho de que muchas agencias de corretaje en un área en particular cobren la misma comisión es una cuestión de competencia y decisiones comerciales individuales, no debido a ningún acuerdo entre las agencias de corretaje.

Sin embargo, un corredor puede requerir que los vendedores que trabajan como contratistas independientes cumplan con la tasa de comisión establecida por la compañía. Esto no es una violación de ninguna ley antimonopolio, ya que todos estos agentes trabajan bajo el mismo corretaje.

Esto también significa que las organizaciones de listados múltiples, juntas de agentes INMOBILIARIOS y otras organizaciones profesionales no pueden establecer tarifas o divisiones de comisiones. Tampoco pueden negar la membresía a las corredurías en función de las tarifas que cobran los corredores.

Boicot Grupal

El boicot grupal ocurre cuando un grupo de competidores acuerdan colectivamente no hacer negocios con un tercero para eliminar la competencia.

Por ejemplo, el Bróker Vivian y el Bróker Carol, cada uno de los cuales posee corretajes separados, no les gusta la forma en que el Bróker Stephen dirige su corretaje. Si Vivian y Carol aceptan no hacer referencias a Stephen, acaban de violar la Ley Sherman Antimonopolio. Está bien que un corredor individual decida que no quiere hacer negocios con otro corredor porque cree que el otro corredor actúa de manera poco ética. Se está reuniendo como un grupo para boicotear al otro corredor que está en contra de la ley.

Esto no solo se aplica a negocios entre corretajes. Por ejemplo, digamos que las tarifas de publicidad en un periódico local han aumentado sustancialmente, perjudicando a todas las compañías de bienes raíces en la ciudad. Pero ninguna compañía está dispuesta a dejar de hacer publicidad por miedo a perder clientes y clientes a sus competidores, que continúan anunciándose a altas tarifas. Para presionar al periódico para que reduzca las tarifas, lo que beneficiaría a las empresas y a los consumidores, las compañías de bienes raíces acuerdan detener la publicidad hasta que el periódico cumpla. Esto es una violación de las leyes antimonopolio.

Este es otro ejemplo: Varios corredores de bolsa están de acuerdo en no mostrar los listados de otra compañía porque piensan que sus técnicas de publicidad son muy poco éticas y están destruyendo la comunidad. En sus mentes, los corredores creen que están haciendo esto por el bien común y eso lo hace correcto. Pero eso sigue siendo boicot grupal y, por lo tanto, ilegal.

En ambos casos, los corredores creen que están haciendo lo correcto para la comunidad y sus clientes. A pesar de que estos acuerdos pueden tener algunos efectos beneficiosos para los consumidores, no importa, siguen siendo ilegales.

Asignación de mercado

La asignación de clientes o mercados ocurre cuando hay un acuerdo entre corredores para dividir sus mercados o asignar clientes para evitar competir por el negocio del otro. Se trata de una clara violación de las normas antimonopolio.

Por ejemplo, puede haber dos firmas de corretaje importantes en la ciudad. Si deciden trazar una línea en el centro de la ciudad, acordando que una tomará cualquier propiedad al este de la línea mientras que la otra se queda al oeste de la línea, este acuerdo violaría las leyes antimonopolio.

También es ilegal asignar clientes. Esto sucede cuando varios corredores acuerdan mantenerse alejados de los clientes o antiguos clientes del otro, evitando así la competencia por los clientes.

Acuerdos de vinculación

Un acuerdo para vender un producto, pero solo a condición de que el comprador también compre un producto o servicio diferente, se denomina acuerdo de vinculación porque usted ha «vinculado» la compra de una cosa con la compra de otra. Esto también es una violación de la competencia.

Digamos que usted es un corredor de bolsa y es propietario de una propiedad que un constructor quiere comprar. Como parte de la venta, usted requiere que el constructor vuelva a listar la propiedad con usted cuando la venda. Debido a que ha requerido que el constructor enumere la propiedad con usted como condición para vendérsela, ha violado la ley.