Pastos en alquiler
Confíe en su Instinto
Dos mujeres de Nebraska enfrentan cargos de delitos graves por fraude en el arrendamiento de pastos a través de Craigslist.
Un anuncio que aparece en Craiglist para tierras de pastoreo en alquiler resultó demasiado bueno para ser cierto.
Calinda Barthel (también conocida como Calinda Vantine) de Crawford, Neb., y Kelley Heller, de Chardon, Neb. fueron arrestados en Febrero. 17, 2017 en 15 cargos de delito grave de robo y conspiración después de que fueron capturados supuestamente arrendando tierras a varias partes.
Las víctimas, cuyos nombres no se han dado a conocer en la investigación en curso, eran de
Nebraska, Wyoming, Oklahoma y Dakota del Sur, incluidas Hot Springs, Hermosa y Oelrichs.
» El dúo madre-hija fue arrestado a principios de este año y ha sido acusado en el condado de Sioux y Dawes», dijo Keith Drinkwalter, investigador criminal de la Patrulla Estatal de Nebraska. «Un delito grave de Clase 2A conlleva un máximo de 20 años sin mínimo. Básicamente, estas mujeres anunciaban el pasto, que está en un fideicomiso propiedad de la familia del esposo de Barthel, y convencían a los ganaderos de que vinieran a mirar el pasto y depositaran dinero para sostenerlo. Los depósitos variaban de 4 4,500 a 1 18,000, y prometieron a algunos un arrendamiento multianual de la superficie y también cobraron diferentes tarifas para las diversas víctimas.»
Al visitar a los afectados, muchos le dijeron a Drinkwalter que debido a que los pastos son tan difíciles de conseguir, esperaban que el contrato de arrendamiento fuera legítimo a pesar de algunas de las señales de advertencia.
«Muchos de estos ganaderos han estado haciendo acuerdos verbales durante años sin problema, pero la persistencia del dúo en obtener el dinero en sumas tan grandes fue un poco inusual», dijo Drinkwalter. «Si algo no se siente bien, probablemente haya una razón. Una víctima me dijo que incluso le dieron referencias, pero nunca las llamó. Otro dijo que renunció a un contrato de arrendamiento existente porque pensó que tenía este pasto y ahora no tiene nada para la temporada de pastoreo de verano. Incluso tuvimos una víctima de Oklahoma que estaba dispuesta a traer su ganado aquí para pastar.»
El Craigslist add engañó a mucha gente de algo de dinero en efectivo, y ahora los rancheros se preguntan, ¿cómo recuperamos nuestro dinero?
«Si estas víctimas recuperan su dinero, esa es la pregunta del millón de dólares», dijo Drinkwalter. «Estos dos no tienen nada, por lo que cualquier restitución será ordenada por el tribunal y podría ser en forma de embargo de salarios futuros. También poseen ganado y maquinaria, por lo que podrían verse obligados a vender esos artículos para pagar a sus víctimas.»
Un ranchero pudo evitar convertirse en víctima de este esquema visitando a Randy Cullers, un abogado de Chadron, Neb.
«La primera persona con la que traté en este caso en particular me llamó con la intención de alquilar el pasto de estos dos», dijo Cullers. «Sin embargo, lo que me alertó de que había un problema fue que los propietarios legales en el sitio web del SIG no coincidían con las personas que ofrecían el pasto para arrendar. Esa fue una pista de que las cosas no estaban del todo bien. El ranchero ya tenía cierta inquietud por el trato, y después de nuestra conversación, decidió alejarse de él.»
No pasó mucho tiempo para que se corriera la voz y los ganaderos adicionales pronto se pusieron en contacto con los Cullers después de darse cuenta de que habían sido estafados a través de este anuncio en línea.
Para evitar problemas en el futuro y obtener un mejor manejo de los pastizales disponibles para alquiler, Cullers alienta a los productores a utilizar el sitio web SIG para obtener información sobre la tierra y quién la posee, así como para hacer un seguimiento de las referencias y buscar asistencia legal antes de firmar la línea de puntos en cualquier contrato de alquiler de pastizales.
Con la investigación aún en curso, Drinkwalter solicita que cualquier persona que se haya comunicado con Barthel o Heller con respecto a tierras de pastoreo arrendadas lo llame al 308-432-6131 o a la oficina del Fiscal del Condado de Sioux al 308-668-2466.
Las tierras de pastoreo se están convirtiendo en un recurso raro y valioso en el negocio ganadero. Con una dura competencia por los derechos de arrendamiento, los productores a menudo tienen que mirar a lo lejos y lejos de su tierra natal para obtener suficiente hierba para llevar a su ganado a los meses de pastoreo.
Antes de firmar la línea de puntos en un contrato de alquiler, los propietarios y arrendadores de tierras deben llegar a un consenso sobre una serie de términos, únicos para esa parcela de tierra en particular. Ya no basta con un acuerdo verbal y un apretón de manos firme. En estos días, los productores deben obtener todo por escrito para proteger a todas las partes.
Para Shad Sullivan, un alimentador de ganado de Ordway, Colorado., una historia comprobada con el propietario de la tierra es fundamental para mantener una relación de alquiler continua.
«La integridad histórica de ambas partes realmente ayuda y tener un plan de contingencia entendido por todas las partes si algo sucediera es importante», dijo Sullivan. «Para un plan de contingencia en mis arrendamientos escritos, literalmente escribimos lo que cada uno de nosotros espera de la otra persona. Involucro a mi banquero y le informo de quiénes son todos los que tienen conexiones con el contrato de arrendamiento. También tengo reuniones que involucran a ambas partes con las familias extendidas,para que todos lo entiendan. Y siempre sello el trato con un apretón de manos en cada renovación, ya sea un acuerdo por escrito o no.»
«Las referencias son muy necesarias, y siempre voy a la cima. Averiguo quién es su banquero y hablo con ellos. Luego, literalmente, voy por la ciudad y pregunto a la gente y a los negocios sobre la reputación de la persona. Es complicado porque si es un buen arrendamiento, la gente local suele ser la primera opción, y debería serlo, pero a veces un arrendador no quiere locales y es por eso que compruebo las cosas cuando alquilo pastos de lejos.»Shad Sullivan, alimentador de ganado en Ordway, Colorado.
Hacer los deberes es clave antes de llegar a un acuerdo, dice Sullivan.
«Las referencias son muy necesarias, y siempre voy a la cima», dijo. «Averiguo quién es su banquero y hablo con ellos. Luego, literalmente, voy por la ciudad y pregunto a la gente y a los negocios sobre la reputación de la persona. Es complicado porque si es un buen arrendamiento, la gente local suele ser la primera opción, y debería serlo, pero a veces un arrendador no quiere locales y es por eso que compruebo las cosas cuando alquilo pastos de lejos.»
Para que las relaciones en curso funcionen, Sullivan dijo que el precio no siempre es el factor impulsor, sino la forma en que tratas la tierra que más importa.
«He descubierto que el precio realmente no importa siempre y cuando usted sea un inquilino constante», dijo Sullivan. «Recuerda, el dueño de la tierra quiere que trates la tierra como si fuera tuya y que la cuides. La mayoría de las veces he encontrado que si un pez gordo entra y ofrece mucho dinero, generalmente son acuerdos a corto plazo porque un hombre no está en él para ambas personas. Si un individuo lo va a arrendar a un vecino, eso es lo que va a hacer sin importar el precio. Siempre pago el precio de mercado y doy mi palabra y dejo que las fichas caigan donde puedan.»
Nancy Hockett Carlson, a cow-calf producer from Hotchkiss, Colo., todavía confía en el acuerdo verbal con acuerdos escritos que describen planes de respaldo si la familia decide vender los acres de pasto.
«Tenemos acuerdos verbales en tres propiedades y un acuerdo escrito para un arrendamiento con dinámica familiar disfuncional», dijo. «Escribimos si venden la tierra que nos compensan y / o llegamos a terminar la temporada de heno y sacar el heno de la propiedad. Nos aseguramos de incluir lo básico en nuestro acuerdo por escrito: fechas de inicio y finalización, monto del alquiler y cuándo se paga.»
Nicole Lutz Polsdofer, una ranchera de Powersville, Mo., dice que la comunicación es clave para todas las partes involucradas, en particular para pulir los detalles de la gestión de la tierra y las mejoras.
«Tenemos acuerdos verbales y escritos para arrendamientos de pastos», dijo. «El acuerdo verbal nos permite hacer mejoras en la propiedad y quitar el costo del alquiler, como mejor nos parezca. Nuestros arrendamientos escritos son bastante rígidos. Tenemos un pedazo de pasto que solo podemos usar de mayo a octubre. Preferiría tener el pasto todo el año, pero no quiero presionar el tema y perder los acres. Para uno de nuestros pastos, tomamos el precio de la instalación de una valla nueva y lo extendimos durante tres años y quitamos esa cantidad del precio del alquiler. Ahora podemos tener ese pasto por tres años, y el propietario puede tener una nueva cerca instalada sin pagar de su bolsillo.»
Polsdofer confía en el arrendamiento de granja de renta en efectivo de la Universidad Estatal de Iowa para crear un esquema para todos los acuerdos escritos. Este recurso se puede descargar en versión pdf aquí:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
En Dakota del Sur, los arrendamientos orales son válidos por solo un año, por lo que si se desea un contrato más largo, debe ser por escrito. Los arrendamientos por escrito incluyen todos los detalles del acuerdo, que debe ser único para cada parcela de tierra que se alquila. Si bien hay recursos en línea para armar un contrato de arrendamiento de forma gratuita, un abogado puede ofrecer asesoramiento para asegurarse de que todas las i estén punteadas y las t cruzadas.
Randy Cullers, abogado de Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras & Cullers, P. C., L. L. O. en Chadron, Neb., comienza con un formulario de contrato de arrendamiento de pastos de tres páginas que aplica a los contratos de alquiler de tierras de sus clientes. El formulario de contrato de arrendamiento se modifica para que coincida con la situación y el acuerdo del cliente.
«Cada contrato de arrendamiento de pastos es diferente, por lo que es difícil aplicar generalidades para lo que debe incluirse en un contrato escrito», dijeron los Sacrificadores. «Hay muchos elementos que deben considerarse. No le digo a la gente que consulte con un asesor legal para ser egoísta, pero ciertamente puede ayudar a evitar problemas en el futuro para que ambas partes cubran todas las bases.»
Por ejemplo, los sacrificadores explicaron que en una sequía, la única manera de recibir pagos de asistencia para la sequía es si tiene un contrato de arrendamiento por escrito para demostrar que su ganado estaba en ese pasto. También anima a los productores a hacer preguntas sobre «qué pasaría si» y determinar quién es responsable de qué en un acuerdo.
¿Qué sucede si hay escasez de hierba, debido a sequía, daños por granizo o pastoreo excesivo? ¿Quién es responsable del mantenimiento de las cercas o de las reparaciones de los pozos de agua? ¿El propietario del ganado tiene seguro de responsabilidad civil en caso de que el ganado salga a la carretera? ¿Cuáles son los términos del contrato de arrendamiento? ¿Cuánto durará? ¿Cuándo vencerán los pagos? ¿Cuál es la tarifa? ¿Cuáles son los términos de las cuotas de agua? ¿Cuántas unidades de animales se permiten en el pasto? ¿Se permiten la caza, la pesca u otras actividades recreativas?
Para prepararse para una cita con un abogado que le ayudará a redactar un acuerdo de alquiler de pastos, Cullers dijo que la preparación puede acortar el proceso y ahorrar dinero a los clientes.
«Traiga una descripción legal del pasto a la cita, junto con los nombres de con quién está trabajando», aconsejó. «Cuanto más sepa sobre la propiedad, más fácil será para un abogado redactar los documentos. Los productores pueden visitar el sitio web en línea del Sistema de Información Geográfica (SIG) de los asesores del condado, que ofrece un mapa digital en línea. Al hacer eso, pueden ver de quién es el nombre en la propiedad y dónde se encuentran las cercas y los bebederos. Puede buscar por nombre o descripción legal, y puede llevar el PDF imprimible a su cita. Es un paso simple que le ahorrará tiempo y le dirá mucho sobre la propiedad que planea alquilar.»