Publicación
por Brian Loffredo, Esq.
Con frecuencia se requieren exenciones de gravamen a los contratistas antes de los pagos parciales y el pago final. Las exenciones de gravámenes le dicen al dueño de la propiedad, al banco, a la compañía de seguros y a otras partes, que se ha hecho un pago a aquellos que proporcionan mano de obra y materiales para un proyecto de construcción, y que la propiedad está a salvo de los gravámenes mecánicos.
En Virginia, los bancos están particularmente interesados en obtener exenciones de gravámenes antes de realizar pagos de giros. Esto se debe a que los gravadores mecánicos pueden, en algunas situaciones, lograr «prioridad» sobre el banco en el caso de que la propiedad se venda para hacer cumplir el gravamen. En otras palabras, si se vende la propiedad, el gravamen del mecánico podría tener derecho al primer pago de los ingresos de la venta, y solo el resto de los ingresos (si los hubiera) fluiría al banco. Por lo tanto, los bancos son muy cautelosos con los embargos de mecánicos y, por lo general, requieren que los contratistas, subcontratistas y materialistas proporcionen exenciones de embargos en varios momentos a lo largo de los proyectos de construcción.
Es importante reconocer que no todas las exenciones de gravámenes son iguales. Si bien pueden parecer similares y «estándar», a menudo pueden ser peligrosos para el contratista incauto. The Virginia case of United Masonry Incorporated of Virginia v. Riggs, 233 Va. 476 (1987) es un ejemplo perfecto de una situación de exención de gravamen que se volvió desagradable para un contratista. En United Masonry, el contratista firmó una exención de gravamen para un pago parcial. La exención de gravamen establece el monto del pago que recibe el contratista. Sin embargo, el monto del pago no era el monto total adeudado al contratista en ese momento. El gravamen declaraba que liberaba todos los derechos de gravamen del contratista hasta una fecha determinada.
Debido a que el contratista había insertado el monto del pago, y no el monto total adeudado, el contratista creía que aún podía imponer un gravamen sobre el saldo adeudado. Sin embargo, el tribunal dictaminó lo contrario y negó el derecho del contratista a presentar un gravamen por el saldo adeudado. El tribunal concluyó que la exención de gravamen no establecía específicamente que era ejecutable solo en la medida de la cantidad pagada (i.e. la cantidad indicada en la exención de gravamen). El tribunal leyó la exención de gravamen estrictamente y sostuvo que el contratista había renunciado a su derecho a presentar un gravamen sobre la cantidad total adeudada hasta la fecha determinada.
Las exenciones de gravámenes también pueden causar otros problemas. Por ejemplo, algunas partes (por ejemplo, proveedores de materiales y empresas de alquiler de equipo) pueden colaborar con un contratista general, propietario u otra parte en particular en varios proyectos al mismo tiempo. Cualquier exención de gravamen firmada por dichas partes debe tener cuidado de definir específicamente el proyecto en cuestión y las partes específicas involucradas en el proyecto en cuestión. De lo contrario, una renuncia firmada podría excluir gravámenes – y potencialmente otros esfuerzos de cobro – con respecto a otros proyectos. Firmar inadvertidamente una exención de gravamen demasiado amplia puede tener consecuencias graves y puede costar a los contratistas una gran cantidad de dinero.
Si bien puede parecer innecesario, los contratistas deben considerar encarecidamente que un abogado revise las exenciones de gravámenes antes de firmar. Si el proyecto está en curso, es probable que se presente la misma exención de gravamen al contratista con respecto a cada pago. Como tal, solo se necesitaría una revisión de abogado en una ocasión. El costo de revisar la exención de gravamen es mínimo, y considerando las posibles consecuencias, una revisión es ciertamente prudente.
Brian Loffredo es director en la oficina de Offit Kurman en Baltimore / Washington. Si tiene alguna pregunta sobre el contenido de este artículo u otros asuntos de construcción, comuníquese con el Sr. Loffredo al 301.575.0345 o [email protected]