¿Qué Son las Mejoras y Mejoras de los Inquilinos?

Las mejoras y mejoras para inquilinos (TIBs, por sus siglas en inglés) son mejoras hechas por propietarios de negocios a propiedades que alquilan a un propietario. El término se usa más comúnmente en seguros de propiedad comercial.

Los TIBs son pagados por el inquilino, pero se convierten en parte del edificio. Como tal, el propietario generalmente obtiene la propiedad de las mejoras una vez que se han instalado, a menos que un contrato indique lo contrario.

¿Qué es una Mejora y Mejoramiento del Inquilino?

Muchas pólizas de seguro de propiedad comercial definen las mejoras y mejoras de los inquilinos como accesorios, alteraciones, instalaciones o adiciones a un edificio que usted ocupa pero que no posee. Los TIB son artículos que compraste o instalaste a tu costa, pero que no puedes eliminar legalmente.

Como ejemplo, diremos que Larry es dueño de Luxury Leathers, una tienda de artículos de cuero ubicada en un centro comercial. Opera su negocio fuera del espacio que alquila al propietario del centro comercial, Shopping Centers, Inc. Larry ha hecho varias mejoras en su espacio de alquiler desde que los Cueros de lujo se mudaron hace dos años, incluida una nueva iluminación empotrada, alfombras nuevas y una pequeña oficina construida detrás del área comercial.

La oficina, la iluminación y las alfombras que Larry ha instalado en su tienda son TIBs. Ahora son parte del edificio. Larry no las posee, así que no puede llevárselas si se muda a otro lugar. Podría dañar el edificio si intentara quitarlos.

• Acrónimo: TIBs

Cómo funciona TIBs

Los TIBs completados deben ser asegurados por el propietario. Centros Comerciales, Inc., ha asegurado el edificio bajo una póliza de propiedad comercial, y la póliza cubre automáticamente cualquier mejora del edificio que se realice durante el período de la póliza.

Larry sabe que cualquier TIBs que instale se convertirá en propiedad de su propietario, pero no obstante tendrá el uso de esas mejoras por el resto de su contrato de arrendamiento. Larry podría perder su interés de uso en la propiedad si los TIBs son dañados o destruidos por un incendio u otro peligro, pero también puede asegurar su interés en las mejoras bajo una póliza de propiedad comercial.

TIBs vs Accesorios comerciales

Los inquilinos no pueden arrancar los TIBs que han instalado, pero pueden quitar los accesorios comerciales. Estos son artículos instalados por el inquilino que el inquilino espera retirar cuando desocupe el edificio. Son esenciales para el negocio del inquilino y se pueden retirar sin dañar la propiedad. Los accesorios comerciales siguen siendo propiedad del inquilino, por lo que el inquilino es responsable de asegurarlos.

Supongamos que Larry instala nuevos vitrinas en su tienda para exhibir sus artículos de cuero. Tanto Larry como su casero esperan que Larry se lleve las vitrinas con él cuando se mude a otro lugar. A pesar de que las vitrinas están unidas al edificio, se consideran accesorios comerciales en lugar de TIBs. Otros ejemplos de accesorios comerciales son las computadoras, las máquinas expendedoras y el equipo de taller mecánico.

Los inquilinos deben asegurarse de que sus arrendamientos especifiquen claramente qué tipos de propiedades califican como accesorios comerciales. De lo contrario, el propietario podría negarse a permitir que el inquilino retire cierta propiedad cuando expire el contrato de arrendamiento.

los Inquilinos Mejoras y Actualizaciones	el Comercio de Accesorios
no Puede ser removido	Pueden ser removidos sin causar daños
Propiedad del arrendador que formen	Propiedad del inquilino
Asegurado por el propietario	Asegurados por el inquilino

¿Quién Paga el Seguro?

Los TIBs pueden ser asegurados por el inquilino o el propietario, pero un contrato de arrendamiento comercial debe indicar claramente qué parte es responsable de proporcionar el seguro. De lo contrario, pueden surgir disputas sobre el seguro (del propietario o del inquilino) que debe aplicarse a las pérdidas relacionadas con TIBs dañados.

El contrato de arrendamiento también debe especificar cuándo la propiedad de TIBs pasa del inquilino al propietario. Esto ocurre a menudo cuando las mejoras se instalan en el edificio.

Los TIB a menudo están asegurados junto con el edificio bajo la póliza de propiedad comercial del propietario porque son propiedad del propietario. Las pólizas generalmente cubren el edificio programado en la póliza, las adiciones completadas y los accesorios, que incluyen la propiedad que está permanentemente unida al edificio.

Un ejemplo de un accesorio es una lámpara de araña instalada en el techo de un restaurante.

Supongamos que el contrato de arrendamiento entre Pieles de lujo y Shopping Centers, Inc., requiere que el propietario asegure TIBs. La oficina, las alfombras y las luces empotradas que Larry ha instalado deben calificar como propiedad cubierta si Shopping Centers, Inc., está asegurado bajo una póliza de propiedad típica.

Las mejoras realizadas por un inquilino aumentan el valor del edificio del propietario. El valor del edificio aumentará en 1 15,000 si un inquilino gasta TIB 15,000 en TIBs. El límite del edificio en la póliza del propietario debe aumentarse por el valor de los TIBs. De lo contrario, el edificio podría tener un seguro insuficiente y el propietario podría incurrir en una multa de coseguro si ocurre una pérdida.

El inquilino no necesita asegurar estos artículos si el contrato de arrendamiento requiere que el propietario repare o reemplace los TIBs dañados. De lo contrario, los TIBs deben estar asegurados bajo la póliza de propiedad del inquilino.

La mayoría de las pólizas de propiedad comercial cubren automáticamente el interés de uso de un inquilino en TIBs como propiedad personal comercial.

Costo de reemplazo y Valor en Efectivo Real

Dependiendo de su póliza, los TIBs pueden estar cubiertos sobre la base del costo de reemplazo o el valor en efectivo real. Por lo general, las pérdidas se cubren en su totalidad solo si realiza reparaciones «rápidamente», pero este término no está claramente definido.

Su aseguradora podría pagar solo una parte de su costo original si no repara TIBs a tiempo. La fórmula típica es el costo original multiplicado por el número de días desde la fecha de la pérdida hasta el vencimiento de su contrato de arrendamiento, dividido por el número de días desde la instalación de mejoras hasta el vencimiento del contrato de arrendamiento.

Supongamos que Luxury Leathers firmó un contrato de arrendamiento de cinco años el 1 de enero de 2015. Larry completó las mejoras el 1 de enero de 2016. Todas las mejoras fueron destruidas por un incendio el 1 de enero de 2017. La aseguradora de Larry no pagará más de 1 11,250, basado en el costo de TIB 15,000 de los TIBs:

$15,000 X 1095 (tres veces 365) dividido por 1460 (cuatro veces 365) = $11,250

Su aseguradora no pagará nada si el propietario repara o sustituye el dañado mejoras.

Puntos Clave

• los Inquilinos mejoras y actualizaciones (TIBs) son mejoras a propiedad arrendada por un inquilino.
• Los TIB se convierten en parte del edificio y, por lo tanto, el propietario se considera el propietario legítimo cuando se instalan.
• Los TIBs generalmente no pueden ser retirados por el inquilino sin dañar la propiedad.
• El propietario/propietario es generalmente responsable de asegurar los TIBs.