Tres conceptos erróneos Con respecto a la ADA y las Leyes de Accesibilidad a la Vivienda Justa
Es bastante común que los auditores, inspectores y agencias reguladoras apliquen incorrectamente las diversas leyes de accesibilidad en los libros. Los propietarios de viviendas multifamiliares a veces se encuentran fuera de cumplimiento debido a una mala interpretación de las regulaciones y pueden gastar miles de dólares en corregir un problema que realmente no existe.
Los profesionales multifamiliares, desde administradores de sitios hasta operadores y propietarios, deben comprender qué regulaciones se aplican a su propiedad para evitar una demanda de vivienda justa, una multa o una multa. Comprender cuándo se construyó la propiedad y si se aplica un subsidio regulatorio o federal es el primer paso.
En este artículo, analizamos tres conceptos erróneos comunes de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades, la Ley de Rehabilitación de 1973 y la Ley de Vivienda Justa con respecto a la accesibilidad en propiedades multifamiliares:
Las propiedades deben tener unidades ADA
Comencemos por eliminar el malentendido más común sobre la accesibilidad en las propiedades multifamiliares: unidades ADA obligatorias. La verdad es que no hay propiedades de apartamentos que tengan unidades de la Ley para Estadounidenses con Discapacidades (ADA, por sus siglas en inglés). Cero. Postal. Nada de nada. Cuando la gente quiere hablar sobre sus unidades ADA, esa es su señal de que no entienden las leyes de accesibilidad.
ADA se aplica a alojamientos públicos. Ejemplos de alojamientos públicos son habitaciones de hotel, restaurantes, centros de convenciones, tiendas de conveniencia y viviendas propiedad del gobierno, como dormitorios universitarios. Por lo tanto, si bien la Ley ADA, promulgada en 1990, se aplica a las propiedades multifamiliares, no se aplica a las unidades de vivienda. Todas las zonas de alojamiento público deben ser totalmente accesibles. Las áreas públicas de una propiedad multifamiliar incluyen la oficina de alquiler. Una sala comunitaria podría estar bajo ADA si está disponible para más personas que los residentes y sus invitados (es decir, se utiliza para reuniones de la ciudad o se alquila).
La ADA también se aplica a las áreas de estacionamiento en las oficinas de arrendamiento. La ley exige que un cierto número de plazas de aparcamiento accesibles sean accesibles para furgonetas. El pasillo de acceso para un espacio accesible para furgonetas debe tener 96 pulgadas u 8 pies de ancho. Los pasillos de acceso estándar deben tener 60 pulgadas o cinco pies de ancho. Las propiedades multifamiliares también deben tener señalización de «Van Accesible» en el espacio. Si no tiene un espacio accesible para furgonetas en su propiedad, es muy probable que no cumpla con las normas. Un probador de Vivienda Justa no necesita salir del automóvil en su propiedad para determinar que no está cumpliendo con las leyes de Vivienda Justa.
La Sección 504 se aplica a TODAS las propiedades con subsidios del gobierno
Otro error común es que la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación de 1973 se aplica a su propiedad si tiene un subsidio del gobierno. Si bien partes de la Sección 504 se aplicarán a usted, no necesariamente se relacionan con su propiedad tal como está construida. Los requisitos de diseño de la Sección 504 se implementaron para propiedades de Desarrollo Rural de nueva construcción en 1982 y para EE. Propiedades del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) en 1988. Las propiedades construidas bajo estos programas antes de estas fechas no están obligadas a proporcionar un cinco por ciento de unidades totalmente accesibles y un dos por ciento de unidades para personas con discapacidad auditiva y visual a menos que estén sustancialmente rehabilitadas. Se recomienda a las propiedades construidas antes de esas fechas que proporcionen un cinco por ciento de unidades completamente accesibles durante la renovación, rehabilitación o reparación.
La sección 504 también requiere que las áreas comunes sean completamente accesibles. Si una propiedad se construyó antes de las fechas de implementación, el propietario no está obligado a hacer accesibles las unidades de vivienda o las áreas comunes. Las leyes de vivienda justa requieren que el propietario haga adaptaciones o modificaciones razonables si así lo solicita un solicitante o un residente. Por lo tanto, aunque un propietario no está obligado a realizar cambios al por mayor en una propiedad, es probable que tenga que realizar cambios debido a una solicitud razonable de un solicitante o residente.
La Ley de Enmiendas a la Ley de Equidad en la Vivienda no distingue entre unidades accesibles y adaptables
Otro malentendido es la diferencia entre unidades accesibles y unidades adaptables. La Ley de Enmiendas a la Equidad en la Vivienda de 1988 (FHAA, por sus siglas en inglés) añadió la discapacidad y el estado familiar como clases protegidas por el gobierno federal. FHAA requiere que los edificios construidos después del 13 de marzo de 1991, se construyan con siete características de diseño específicas y sean adaptables. Todas las unidades de planta baja y todas las unidades en edificios con ascensor deben ser adaptables. Todas las áreas comunes también deben ser completamente accesibles, tal como están en la Sección 504.
Las siete características de diseño de estas unidades adaptables permiten al propietario adaptar rápidamente una unidad si alguien con una discapacidad física necesita características accesibles. Por ejemplo: Una unidad adaptable tiene paredes reforzadas en los baños y la bañera / ducha para acomodar la instalación de barras de agarre si el residente lo necesita, mientras que una unidad totalmente accesible tiene esas barras de agarre ya instaladas. Otro giro interesante es que las casas adosadas (o unidades con espacios habitables en varios pisos) no están cubiertas por estas regulaciones (a menos que el edificio en el que se encuentran tenga un ascensor).
Comprender la verdad detrás de estos conceptos erróneos permitirá que las propiedades multifamiliares permanezcan en pleno cumplimiento y potencialmente eviten una costosa demanda de Vivienda Justa.
Para obtener más información, descargue el libro electrónico de la Ley de Vivienda Justa y las Directrices de la ADA.