Asuntolainasi kulissien takana
saatat nähdä asuntolainasi lainana, joka auttoi sinua ostamaan asunnon. Mutta sijoittajat näkevät asuntolainan virtana tulevia rahavirtoja. Nämä kassavirrat ostetaan, myydään, riisutaan, etuoikeusluokitellaan ja arvopaperistetaan toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla. Koska useimmat asuntolainat päätyvät myyntiin, toissijaiset asuntolainamarkkinat ovat erittäin suuret ja hyvin likvidit.
siitä hetkestä, jolloin lainanottajan kuukausimaksu päätyy sijoittajalle osana asuntolainavakuudellista arvopaperia (MBS), omaisuusvakuudellista arvopaperia (ABS), vakuudellista asuntolainavakuudellista velkasitoumusta (YMJ) tai vakuudellista velkasitoumusta (CDO), on useita eri laitoksia, jotka kaikki jakavat tietyn prosenttiosuuden alkuperäisistä palkkioista ja/tai kuukausittaisista kassavirroista.
tässä artikkelissa näytämme, miten toissijaiset asuntolainamarkkinat toimivat ja esittelemme sinut sen suurimmille toimijoille.
näillä markkinoilla on neljä pääasiallista toimijaa: asuntolainan alullepanija, aggregaattori, Arvopaperikauppias ja sijoittaja.
1. Asuntolainan alullepanija
asuntolainan alullepanija on ensimmäinen toissijaisten asuntolainojen markkinoilla mukana oleva yritys. Asuntolainan alullepanijoita ovat vähittäispankit, kiinnityspankkiirit ja asuntolainanvälittäjät. Siinä missä pankit käyttävät perinteisiä rahoituslähteitään lainojen sulkemiseen, asuntolainapankkiirit käyttävät tyypillisesti niin sanottua varaston luottolinjaa lainojen rahoittamiseen. Useimmat pankit ja lähes kaikki asuntolainapankkiirit myyvät nopeasti uusia asuntolainoja jälkimarkkinoille.
yksi ero on se, että pankit ja asuntolainapankkiirit käyttävät omia varojaan asuntolainojen sulkemiseen ja asuntolainanvälittäjät eivät. Sen sijaan kiinnelainanvälittäjät toimivat pankkien tai kiinnelainanvälittäjien itsenäisinä välittäjinä ja kokoavat ne yhteen asiakkaiden (lainanottajien) kanssa.
sen koosta ja hienostuneisuudesta riippuen asuntolainan alullepanija saattaa kuitenkin aggregoida asuntolainoja tietyn ajanjakson ajan ennen koko paketin myyntiä; se voi myös myydä yksittäisiä lainoja sellaisina kuin ne ovat peräisin. Alullepanijaan liittyy riski, kun se pitää kiinni asuntolainasta sen jälkeen, kun lainanottaja on noteerannut ja lukinnut koron. Jos asuntolainaa ei samanaikaisesti myydä jälkimarkkinoille siinä vaiheessa, kun lainanottaja lukitsee koron, korot voivat muuttua, mikä muuttaa asuntolainan arvoa jälkimarkkinoilla ja viime kädessä voittoa, jonka alullepanija saa asuntolainasta.
alullepanijat, jotka kokoavat asuntolainoja ennen niiden myymistä, suojaavat usein asuntolainaputkistonsa korkomuutoksilta. On olemassa erityinen liiketoimi nimeltään best efforts trade, suunniteltu myyntiin yhden asuntolainan, joka poistaa tarpeen alullepanijan suojata kiinnitys. Pienemmät alullepanijat käyttävät yleensä best efforts-kauppoja.
yleisesti ottaen asuntolainan alullepanijat tekevät rahaa asuntolainan alkuunpanosta perittävillä maksuilla, ja lainanottajalle annetun koron ja jälkimarkkinoiden kyseisestä korosta maksaman preemion välinen erotus.
2. Aggregaattori
Aggregaattorit ovat seuraava yritys toissijaisten asuntolainamarkkinoiden toimijoiden joukossa. Aggregaattorit ovat suuria asuntolainan alullepanijoita, joilla on siteitä Wall Streetin yrityksiin ja valtion tukemiin yrityksiin (GSEs), kuten Fannie Mae ja Freddie Mac. Aggregaattorit ostavat uusia asuntolainoja pienemmiltä alullepanijoilta ja muodostavat yhdessä omien alullepanijoidensa kanssa kiinnelainoja, jotka ne joko arvopaperistavat private-label mortgage-backed securities (työskentelemällä Wall Streetin yritysten kanssa) tai muodostavat agency mortgage-backed securities (toimimalla GSE: n kautta).
alullepanijoiden tavoin aggregaattoreiden on suojattava kiinnitykset putkistoissaan siitä lähtien, kun ne sitoutuvat ostamaan kiinnityksen, arvopaperistamisprosessin kautta siihen saakka, kunnes rahalaitos myydään arvopaperikauppiaalle. Asuntolainaputken suojaaminen on monimutkainen tehtävä laskeuman ja leviämisriskin vuoksi. Aggregaattorit tekevät voittoa sen hinnan erotuksella, jonka ne maksavat asuntolainoista, ja hinnan, jolla ne voivat myydä kyseisillä asuntolainoilla vakuutena olevat rahalaitokset, riippuen niiden suojauksen tehokkuudesta.
3. Arvopaperikauppiaat
kun rahalaitos on muodostettu (ja joskus ennen sitä, riippuen RAHALAITOSYKSIKÖN tyypistä), se myydään arvopaperikauppiaalle. Useimmilla Wall Streetin välitysfirmoilla on MBS-kaupankäyntipöydät. Jälleenmyyjät näillä työpöydillä tekevät kaikenlaisia luovia asioita MBS: llä ja asuntolainoilla; tavoitteena on myydä ne arvopapereina sijoittajille. Jälleenmyyjät käyttävät usein MBSs: ää rakentaakseen CMO: n, ABS: n ja CDO: n. Nämä sopimukset voidaan jäsentää siten, että niillä on erilaiset ja jokseenkin varmat ennakkomaksuominaisuudet ja paremmat luottoluokitukset verrattuna kohde-etuutena oleviin rahalaitoksiin tai kokonaisiin lainoihin. Jälleenmyyjät tekevät spread hinta, jolla he ostavat ja myyvät MBS, ja näyttävät tehdä arbitraasi voittoja, miten ne rakenne erityisesti YMJ, ABS, ja CDO paketteja.
4. Sijoittajat
sijoittajat ovat asuntolainojen loppukäyttäjiä. Ulkomaiset hallitukset, eläkerahastot, vakuutusyhtiöt, pankit, GSE: t ja hedge-rahastot ovat kaikki suuria sijoittajia asuntolainoissa. MBS -, CMOs -, ABS-ja CDO-instrumentit tarjoavat sijoittajille laajan valikoiman potentiaalisia tuottoja, jotka perustuvat vaihteleviin luottolaatu-ja korkoriskeihin.
ulkomaiset valtiot, eläkerahastot, vakuutusyhtiöt ja pankit sijoittavat tyypillisesti hyvin luokiteltuihin asuntolainatuotteisiin. Nämä sijoittajat haluavat tietyt strukturoitujen asuntolainasopimusten erät ennakkomaksujen ja korkoriskiprofiilien vuoksi. Hedge-rahastot ovat tyypillisesti suursijoittajia asuntolainatuotteissa, joilla on alhainen luottoluokitus, ja strukturoiduissa asuntolainatuotteissa, joilla on suurempi korkoriski.
kaikista asuntolainasijoittajista GSE: llä on suurimmat salkut. Tyyppi kiinnitys tuote he voivat sijoittaa on pitkälti säännelty Office of Federal Housing Enterprise Oversight.
pohjalukema
harva lainanottaja tajuaa, kuinka paljon heidän asuntolainaansa viipaloidaan, kuutioidaan ja kaupataan. Muutamassa viikossa, ehkä kuukaudessa, siitä lähtien, kun asuntolaina on syntynyt se voi tulla osaksi YMJ, ABS, tai CDO. Asuntolainan loppukäyttäjä voi olla hedge-rahasto, joka tekee suunnattuja korkovetoja tai käyttää vivutettuja positioita pienten relaatiohinnoitteluhäiriöiden hyödyntämiseen, tai vieraan maan keskuspankki, joka pitää MBS: n luottoluokituksesta.
sitä vastoin kyseessä voi olla Brysseliin sijoittautunut vakuutusyhtiö, jonka houkuttimena on omaisuusvakuudellisten arvopapereiden, YMJ: n tai CDO-sopimusten tietyn erän kesto ja helppotajuisuus. Toissijaiset asuntolainamarkkinat ovat valtavat, likvidit ja monimutkaiset, ja useat laitokset ovat kaikki innokkaita kuluttamaan siivun asuntolainapiirakasta.