julkaisu
Brian Loffredo, Esq.
toimeksisaajilta vaaditaan usein luopumista panttioikeudesta ennen ennakkomaksuja ja loppumaksua. Panttioikeudet kertovat kiinteistön omistajalle, pankille, vakuutusyhtiölle ja muille osapuolille, että rakennushankkeen työvoimaa ja materiaaleja sisustaville on maksettu maksu ja että kiinteistö on turvassa mekaanikkojen panttioikeuksilta.
Virginiassa pankit ovat erityisen kiinnostuneita saamaan panttioikeuksista vapautuksen ennen arvontamaksujen suorittamista. Tämä johtuu siitä, että mekaanikon panttioikeuden haltijat voivat joissakin tilanteissa saavuttaa ”prioriteetin” pankin suhteen siinä tapauksessa, että omaisuus myydään panttioikeuden valvomiseksi. Toisin sanoen, jos omaisuus myydään, mekaanikon panttioikeuden haltijalla voisi olla oikeus saada ensimmäinen maksu myyntituotoista siten, että vain loput (mahdolliset) tuotot valuvat pankille. Pankit ovat siksi hyvin varovaisia mekaanikkojen panttioikeuksien suhteen ja vaativat tyypillisesti urakoitsijoita, alihankkijoita ja materiaalimiehiä toimittamaan panttioikeuksia eri aikoina koko rakennushankkeen ajan.
on tärkeää huomata, etteivät kaikki panttioikeudet ole samanlaisia. Vaikka ne saattavat näyttää samanlaisilta ja ”normaaleilta”, ne voivat usein olla vaarallisia varomattomalle urakoitsijalle. The Virginia case of United Maseration Incorporated of Virginia v. Riggs, 233 Va. 476 (1987) on täydellinen esimerkki panttilainaustilanteesta, joka muuttui urakoitsijan kannalta rumaksi. United mass-yhtiössä urakoitsija allekirjoitti panttioikeuden erivapauden osamaksua vastaan. Panttioikeudesta luopumisessa mainittiin toimeksisaajan saaman maksun määrä. Maksusumma ei kuitenkaan ollut tuolloin urakoitsijalle maksettava kokonaissumma. Panttioikeus ilmoitti vapauttaneensa kaikki urakoitsijan panttioikeudet tiettyyn päivämäärään asti.
koska toimeksisaaja oli lisännyt maksusumman eikä koko maksettavaa määrää, urakoitsija uskoi voivansa edelleen vahvistaa panttioikeuden erääntyvästä ja maksettavasta määrästä. Oikeus oli kuitenkin toista mieltä ja eväsi urakoitsijalta oikeuden vaatia panttioikeutta erääntyvään saldoon. Oikeus katsoi, että panttioikeudesta luopumisessa ei nimenomaisesti mainittu, että se olisi täytäntöönpanokelpoinen vain maksetun summan (i.e. panttioikeudesta luopumisessa mainittu määrä). Oikeus luki panttioikeudellista erivapautta tiukasti ja katsoi, että urakoitsija oli luopunut oikeudestaan asettaa panttioikeus koko erääntyvästä summasta tiettyyn päivämäärään asti.
Panttioikeuksista luopuminen voi aiheuttaa myös muita ongelmia. Esimerkiksi jotkut osapuolet (esimerkiksi materiaalitoimittajat ja laitevuokraamot) voivat olla tekemisissä tietyn pääurakoitsijan, omistajan tai muun osapuolen kanssa useassa hankkeessa samanaikaisesti. Näiden osapuolten allekirjoittamissa panttioikeuksista luopumisissa on tarkoin määriteltävä kyseessä oleva hanke ja siihen osallistuvat tahot. Muussa tapauksessa allekirjoitettu vapautus voisi estää panttioikeudet – ja mahdollisesti muut perintätoimet – muihin hankkeisiin liittyen. Liian laajan panttioikeuden epähuomiossa allekirjoittamisella voi olla vakavia seurauksia, ja se voi tulla urakoitsijoille kalliiksi.
vaikka se voi tuntua tarpeettomalta, urakoitsijoiden tulisi harkita asianajajan tarkistamista panttioikeuksista luopumisesta ennen allekirjoittamista. Jos hanke on käynnissä, mahdollisuudet ovat sama panttioikeus esitetään urakoitsijan osalta kunkin maksun. Näin ollen asianajotarkastelua tarvittaisiin vain kerran. Panttioikeudesta luopumisen tarkistamisesta aiheutuvat kustannukset ovat minimaaliset, ja mahdolliset seuraukset huomioon ottaen uudelleentarkastelu on varmasti järkevää.
Brian Loffredo toimii rehtorina Offit Kurmanin Baltimore/Washingtonin toimistossa. Jos sinulla on kysyttävää tämän artikkelin sisällöstä tai muista rakennusasioista, ota yhteyttä Herra Loffredoon numeroon 301.575.0345 tai [email protected].