kiinteistöjen yhden prosentin sääntö: vuokrakiinteistöjen arviointi helppoa matematiikkaa

olet siis kiinnostunut sijoittamaan kiinteistöjen vuokrakiinteistöihin. Onnitteluni!

mutta oppimiskäyrä ensimmäisen talon arvioimiseen ja ostamiseen on jyrkkä.

Miten löydän ensimmäisen omaisuuteni? Miten selvitän, tuottaako se rahaa? Mistä edes tiedän, miltä hyvä kauppa näyttää?

yhden prosentin sääntö on tässä, jotta voit tehdä helpon matikan vuokrakiinteistöistä.

tyypillinen neuvo on, että pitää analysoida 100 sopimusta löytääkseen 1 hyvän. Ja sinun täytyy tarjota 10 kiinteistöjä todella ostaa 1.

joten kenellä on aikaa murtaa taulukkolaskenta ja analysoida 1000 potentiaalista ominaisuutta löytääkseen ensimmäisen sopimuksensa?

Never fear, enter …

the 1% RULE.

(ja 2 prosentin sääntö, 50 prosentin sääntö, 70 prosentin sääntö … kiinteistösijoittajat näyttävät todella pitävän prosenttisäännöistään).

mikä on 1 prosentin sääntö kiinteistösijoittamiseen?

sen sijaan, että teroittaisi kynäänsä jokaista vastaan tulevaa kiinteistökauppaa varten, voi muutaman yksinkertaisen nyrkkisäännön osaamalla selvittää noin 5 sekunnissa, kannattaako asiaa analysoida tarkemmin.

kun katson mahdollista vuokrakiinteistöä, aivan ensimmäisenä kriteerinä käytän 1 prosentin sääntöä.

Esimerkki 1: Etsi talo, joka on korjattu ja valmis menemään $150,000, joka vuokraa $1,500 kuukaudessa. Koska vuokra jaettuna kauppahinnalla on 1 prosentti (1 500 / 150 000), tämä täyttää 1 prosentin säännön ja edellyttäisi lisää asianmukaista huolellisuutta.

Esimerkki 2: Jos löydät talon 130 000 dollarilla, mutta se tarvitsee 20 000 dollaria korjauksiin, jotta se olisi vuokrakuntoinen, sen pitäisi vuokrata 1 500 dollaria kuukaudessa täyttääkseen 1 prosentin säännön (1 500 / ). Sinun täytyy ottaa huomioon all-in ostohinta mukaan lukien kaikki korjaukset ja ylläpito tarvitaan saada se vuokrakuntoon.

muista, että tämä on vain nyrkkisääntö. Voit tehdä rahaa omaisuutta, joka kuuluu välillä 0,8% sääntö (kuukausivuokra on vain 0,8% ostohinnasta), ja voit menettää rahaa omaisuutta, joka ylittää 1% sääntö. On paljon tekijöitä pelissä, mutta 1% sääntö on perusta, jossa aloitan jokaisen arvioinnin.

joten miksi 1%: n nyrkkisääntö toimii?

No sitä varten meidän on sukellettava hieman syvemmälle kirjekuoren takaisten kiinteistölaskelmien hämäriin vesiin…

Vuokrakiinteistökulujen 50 prosentin sääntö

50 prosentin sääntö sanoo, että vuokrakiinteistökulut ovat keskimäärin noin 50 prosenttia vuokrasta.

joten jos vuokratulot ovat 1 500 dollaria kuukaudessa, siitä 750 dollaria menee kulujen maksamiseen (ilman lainamaksuja).

räväkkänä pallokenttänä menosi voisivat näyttää jotakuinkin tältä:

• 5% huolto ja korjaukset – kaikki huoltotarvikkeet, jotka sinun täytyy tehdä pitääksesi kiinteistön hyvässä kunnossa, kuten vuotavien käymälöiden korjaaminen, aidan korjaaminen jne.
• 10% investoinnit-suuret lippuerät, joita ei tapahdu kovin usein, kuten LVI-uusiminen tai uusi katto
• 10% Kiinteistönhoito – jos sinulla on isännöitsijä, he ottavat osan vuokrasta hoitaakseen vuokralaiset puolestasi
• 10% kiinteistöverot – veroprosentit vaihtelevat eri puolilla maata, mutta tämä on keskiarvo (missä asun Texasissa, maksaisin paljon yli 10% kiinteistöveroista!)
• 5% vakuutus-jälleen vakuutusmaksut vaihtelevat, mutta tämä kattaa korvausvastuun ja palokäytännön
• 10% avoimista asunnoista ja liikevaihdosta-kun vuokralaiset muuttavat pois, on yleensä ylimääräisiä korjauksia tehtävä, ja se voi olla tyhjillään jonkin aikaa ennen uusien vuokralaisten löytämistä

kaikki nämä kustannukset lasketaan yhteen, ja saat 50%. Vaikka tämä on vain pallollinen luku, joka on tarkoitettu kirjekuoren taakse laskettavaksi, pitkällä aikavälillä olen huomannut sen pätevän omaan vuokrakiinteistöjen salkkuuni.

joinakin vuosina meillä ei ole juuri mitään korjauksia tai avoimia työpaikkoja ja tuntuu kuin olisimme uskomattomia sijoittajia, jotka haravoivat kassavirtaa. Mutta se vie vain yksi suuri ongelma (korvaa katon, tai ottaa LVI-ongelma, tai laajennettu avoin työpaikka) pyyhkiä pois kuukausia kassavirtaa.

aiheeseen liittyvää: asunnon todellinen hinta on korkeampi kuin luuletkaan

jos katsoo vuokrakiinteistöjemme vuoden lopun katsausta, huomaa, että meillä oli yksi kuukausi, jolloin meillä oli valtava negatiivinen – kaksi suurta korjausta kahdessa eri kiinteistössä. Jos emme olisi varanneet varauksia väistämättömien tapahtumien varalle, olisimme voineet olla suurissa vaikeuksissa.

joten jos minulla on 1% sääntövuokra, joka vuokraa 1 500 dollaria kuussa ja kuluni ovat 50% vuokrasta, niin saan laittaa 750 dollaria taskuuni joka kuukausi, eikö niin?

ei niin nopeasti …

Muistatko, kun sanoin, että 1%: n sääntö on suunnilleen kannattavuusluku? Oletan, että otat asuntolainaa.

ellei sinulla ole 150 000 dollaria lojumassa ostaaksesi esimerkkikiinteistömme käteisellä, sinun on hankittava rahoitus.

asuntolainan lisääminen yhtälöön

yksi kiinteistön parhaista eduista on kyky vivuttaa rahaa ottamalla asuntolainaa.

useimmista yhden perheen vuokrakiinteistöistä tarvitset 20-30 prosentin käsirahan. Joten meidän $150,000 vuokra omaisuutta, jos puhkeaa minun luotettava kiinnitys laskin, kanssa 20% käsiraha ja 5% korko, se on $644 maksu joka kuukausi.

kertaamaan esimerkkiämme, me:

1. osti 150 000 dollarin talon
2. joka vuokraa 1 500 dollarilla kuukaudessa
3. kuluineen 750 dollaria kuukaudessa (50%) ennen velanmaksuja
4. ja otti 120 000 dollarin lainan, jonka maksut olivat 644 dollaria kuukaudessa

that leaving us with $1,500 – $750 – $644 = $106 kassavirrasta kuukaudessa.

, joka on hieman parempi kuin break even. Tästä johtuu 1 prosentin sääntö.

mikä prosentti vuokrakiinteistöstä pitäisi tienata?

nyt kun olemme keskustelleet 1%: n säännöstä ja miksi sitä käytetään nyrkkisääntönä likimääräiseen vuokrakiinteistöön, jonka pitäisi joka kuukausi ainakin hieman tienata, kysymys on –

kuinka paljon kassavirtaa pitäisi tehdä?

ja se riippuu täysin sinusta, sijoittajasta. Kun osaat suorittaa numerot-arvioi korjaukset, kulut, kiinteistöverot, vuokrat jne. sinulla on valta tehdä sopimus, joka sopii sinulle.

voin kertoa, mitä kriteereitäni olen markkinoillani (Dallas, TX) ostanut. Mutta markkinasi ovat erilaiset, ja myös investointikriteerisi ovat todennäköisesti erilaiset.

esimerkiksi jos asuu San Franciscossa, ei 1 prosentin sopimusta löydy mistään. Jos sinne haluaa sijoittaa, pitää olla paljon rahaa ja olla valmis tekemään vähän käteispalautusta ja panostamaan arvostukseen. Saatat tehdä nolla (tai negatiivinen) kassavirtaa joka kuukausi, mutta jos $1 miljoonan omaisuuden arvostaa 3% vuodessa, voit tarkastella iso palkkapäivä, kun myyt.

se ei ole minun sijoitustyylini-minulle arvostukseen panostaminen on liikaa uhkapelin kaltaista. Pidän vakaista käteispalautuksista,ja kaikki arvostus on huipennuksena.

kääntöpuolena on, että jos asuu Keskilännessä, 1 prosentin säännön täyttäminen on helppoa, ja pitäisi varmaan tähdätä enemmänkin.

itselleni henkilökohtaisesti haluan löytää vuokra-asuntoja, joissa:

• voin tehdä 10% cash on cash return
• I can make at least $300 per month in cash flow after all expenditure
• I can purchase the tontin at least a least 20% discount to market value

the last point is one more real estate investing rule of not talk not talked about-common called the 70 prosentin sääntö.

se koskee enemmän talon räpylöitä, joiden on ostettava talo 70 prosentilla sen ARV: stä (korjatun arvon jälkeen) vähennettynä korjauskustannuksilla tilitys -, osto-ja myyntikustannuksistaan ja jotka silti tuottavat voittoa.

kuten kaikkien kiinteistöjen ”sääntöjen” kohdalla, 70 prosentin sääntö on joustava. Olen nähnyt flipperit ostaa 80%+ ja tehdä rahaa, ja jotkut, jotka eivät osta, jos he voivat saada sen alle 60% arvosta.

markkinani on hyvin kilpailtu, joten 20% alennuksen saaminen (ostaminen 80% ARV miinus korjaukset) on numero, johon olen tyytyväinen.

yksi suosikkiasioistani kiinteistöalalla on se, että toisin kuin osakemarkkinoilla, jotka ovat erittäin tehokkaita, kiinteistömarkkinoilla on edelleen tehottomuuksia, joiden avulla voit löytää hyviä tarjouksia ja saada välitöntä pääomaa nettovarallisuutesi rakentamiseksi.

jos voisin ostaa tuon 150 000 dollarin vuokratalon 80%: lla arvosta, minulla olisi heti 30 000 dollaria omaa pääomaa! Sitä on vaikea löytää mistään muusta sijoitusluokasta.

yhden prosentin sääntö on vasta alkua

nyrkkisääntö on juuri se, että takaraivolaskelma, jonka voi tehdä päässään selvittääkseen, kannattaako sopimusta katsoa tarkemmin.

ottamalla vankka käsitys 1% sääntö, ja tietäen 50% sääntö Kulut, jos tiedän ostohinta, korjaukset tarvitaan, ja vuokra comps omaisuutta, joka tulee koko minun työpöydälle (tai minun sähköpostiini), voin nopeasti tehdä matematiikka ja tietää 5 sekuntia, jos se kannattaa tutkia enempää.

jos löydän sopimuksen, joka pääsee lähelle 1 prosentin sääntöä, niin kiinnostun. Menen syvemmälle tarvittaviin korjauksiin, ehkä soitan urakoitsijalle saadakseni osuvan tarjouksen. Tutkin vuokra-autot ja nähdä, mitä parannuksia voisin tehdä halvalla laskeutua ylempään päähän valikoima. Ja varmasti otan tarkat kiinteistöveron numerot, – ja soitan asuntolainan välittäjälleni saadakseni päivityksen koroista.

mutta kaikki se on paljon työtä, jota minun ei tarvitse tehdä, jos voin heti tietää, että sopimus ei toimi minulle.

toivon, että tämä katsaus 1%: n sääntöön ja siihen liittyvään kiinteistösijoittamisen nyrkkisääntöön antaa sinulle itseluottamusta analysoida kauppa nopeasti ja katsoa, onko siinä järkeä. Se vaatii harjoittelua, ja paljon numeroiden rutistamista, mutta siitä tulee pian toinen luonto.