kolme harhaluuloa koskien ADA: ta ja Fair Housing Accessibility Laws
on melko tavallista, että tilintarkastajat, tarkastajat ja sääntelyvirastot soveltavat väärin erilaisia esteettömyyslakeja kirjoissa. Moniperheiden omistajat joutuvat joskus sääntöjen noudattamatta jättämisen vuoksi ja saattavat käyttää tuhansia dollareita ongelman korjaamiseen, jota ei todellisuudessa ole olemassa.
Moniperheammattilaisten, aina työmaapäälliköistä ylläpitäjiin ja omistajiin, on ymmärrettävä, mitä määräyksiä heidän kiinteistöönsä sovelletaan välttääkseen oikeudenmukaisen asuntokanteen, sakon tai rangaistuksen. Ymmärtäminen, milloin kiinteistö on rakennettu ja onko sääntelyä tai liittovaltion tukea sovelletaan, on ensimmäinen askel.
tässä artikkelissa tarkastelemme kolmea yleistä harhaluuloa Amerikan Vammaislaista, vuoden 1973 Kuntoutuslaista ja Fair Housing Act-laista, jotka koskevat esteettömyyttä moniperhekiinteistöissä:
kiinteistöissä on oltava ADA-yksiköitä
aloitetaan puhaltamalla pois yleisin väärinkäsitys esteettömyydestä moniperhe-kiinteistöissä: pakolliset ADA-yksiköt. Totuus on, ei ole huoneistokiinteistöjä, jotka ovat American with disability Act (ADA) yksiköt. Nolla. Zip. Ei mitään. Kun ihmiset haluavat puhua ADA-yksiköistään, se on viestisi siitä, että heillä ei ole ymmärrystä esteettömyyslaeista.
ADA koskee julkisia majoituspaikkoja. Esimerkkejä julkisista majoituspaikoista ovat hotellihuoneet, ravintolat, kokouskeskukset, lähikaupat ja valtion omistamat asunnot, kuten yliopiston asuntolahuoneet. Vaikka vuonna 1990 lakiin kirjattu ASUMISLUPA siis koskee monikäyttöisiä perhekiinteistöjä, se ei koske asuntokuntia. Kaikkien julkisten majoitustilojen on oltava esteettömiä. Monikäyttöisen perhekiinteistön yleisiin tiloihin kuuluu vuokraustoimisto. Yhteisöhuone voi kuulua ADA: n alaisuuteen, jos se on useamman kuin asukkaiden ja heidän vieraidensa käytettävissä (esim.kaupungin kokouksissa käytettävä tai vuokrattu).
ADA koskee myös leasing-toimistojen pysäköintialueita. Laki edellyttää, että tietty määrä esteettömiä pysäköintipaikkoja on pakettiautomaattisia. Pakettiauton esteettömän tilan kulkukäytävän on oltava 96 tuumaa tai 8 jalkaa leveä. Vakiokäytävien on oltava 60 tuumaa tai viisi metriä leveitä. Monitoimiperheiltä edellytetään myös” Van Accessible ” – kylttejä tilaan. Jos kiinteistössäsi ei ole pakettiautolla saavutettavaa tilaa, mahdollisuudet ovat hiton hyvät, että et noudata sääntöjä. Reilun asunnon testaajan ei tarvitse nousta autosta kiinteistölläsi määrittääkseen, ettet noudata reiluja Asumislakeja.
pykälä 504 koskee kaikkia kiinteistöjä, joilla on valtion tuki
toinen yleinen harhaluulo on, että vuoden 1973 Kuntoutuslain pykälä 504 koskee omaisuuttasi, jos sinulla on valtion tuki. Vaikka osa pykälästä 504 koskee sinua, ne eivät välttämättä liity rakennettuun kiinteistöösi. Pykälän 504 suunnitteluvaatimukset pantiin täytäntöön vuonna 1982 rakennetuille maaseudun kehittämiskohteille ja U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD) properties vuonna 1988. Kiinteistöiltä, jotka on rakennettu näiden ohjelmien mukaisesti ennen näitä päivämääriä, ei vaadita viiden prosentin täysin esteettömiä yksiköitä ja kahden prosentin kuulo-ja näkövammaisia yksiköitä, ellei niitä olennaisesti kunnosteta. Kiinteistöjä, jotka on rakennettu ennen näitä päivämääriä, kannustetaan tarjoamaan viisi prosenttia täysin käytettävissä olevia yksiköitä peruskorjauksen, kunnostuksen tai korjauksen aikana.
kohdassa 504 edellytetään myös, että yhteiset alueet ovat täysin esteettömiä. Jos kiinteistö on rakennettu ennen toteutuspäivämääriä, omistajalla ei ole velvollisuutta saattaa asuntokuntia tai yhteisiä tiloja esteettömiksi. Reilu Asumislaki edellyttää omistajalta kohtuullista majoitusta tai muutoksia, jos hakija tai asukas sitä pyytää. Vaikka omistajaa ei siis vaadita tekemään kiinteistöön tukkumuutoksia, on todennäköistä, että hän joutuu tekemään muutoksia hakijan tai asukkaan kohtuullisesta pyynnöstä.
Fair Housing Amendments Act ei tee eroa esteettömien ja muunneltavien yksiköiden välillä
toinen väärinkäsitys on esteettömien ja muunneltavien yksiköiden välinen ero. Fair Housing Amendments Act of 1988 (FHAA) lisäsi vammaisuuden ja perheaseman liittovaltion suojaamiksi luokiksi. FHAA edellyttää, että maaliskuun 13.päivän 1991 jälkeen rakennetuissa rakennuksissa on seitsemän erityispiirrettä, ja niiden on oltava muunneltavia. Kaikkien pohjakerroksen ja hissirakennusten kaikkien yksiköiden on oltava muunneltavia. Kaikkien yhteisten alueiden on myös oltava täysin esteettömiä, aivan kuten ne ovat pykälän 504 mukaan.
näiden mukautettavien yksiköiden seitsemän rakenteen ansiosta omistaja voi nopeasti mukauttaa yksikön, jos joku liikuntarajoitteinen tarvitsee esteettömiä ominaisuuksia. Esimerkiksi: muunneltavassa yksikössä on vahvistetut seinät wc: ssä ja kylpyammeessa/suihkuissa, jotta asukas voi tarvittaessa asentaa kourat, kun taas täysin esteettömässä yksikössä on jo asennetut kourat. Toinen mielenkiintoinen käänne on se, että rivitalot (tai yksiköt, joissa on asuintiloja useissa kerroksissa) eivät kuulu näiden määräysten piiriin (ellei rakennuksessa, jossa ne ovat, ole hissiä).
näiden väärinkäsitysten takana olevan totuuden ymmärtäminen mahdollistaa sen, että moniperhekiinteistöt pysyvät täysin vaatimusten mukaisina ja mahdollisesti välttyvät kalliilta reilulta Asuntokanteelta.
jos haluat lisätietoja, lataa Fair Housing Act ja ADA Guidelines-eBook.