laidun vuokrattavana
Trust Your Gut
kaksi Nebraskalaista naista joutuu syytteeseen laitumen vuokrapetoksesta Craigslistin kautta.
Craiglistalle merkitty ilmoitus vuokrattavasta laidunmaasta osoittautui liian hyväksi ollakseen totta.
Calinda Barthel (tunnetaan myös nimellä Calinda Vantine) Crawfordista, Neb: stä., ja Kelley Heller, Chardon, Neb., pidätettiin helmikuussa. 17, 2017 15 törkeästä varkaudesta ja salaliitosta sen jälkeen, kun he jäivät kiinni väitetysti vuokraamalla maata useille osapuolille.
uhrit, joiden nimiä ei ole julkistettu käynnissä olevassa tutkinnassa, olivat
Nebraskasta, Wyomingista, Oklahomasta ja Etelä-Dakotasta, mukaan lukien Hot Springs, Hermosa ja Oelrichs.
”Äiti-tytär-kaksikko pidätettiin aiemmin tänä vuonna ja heitä vastaan on nostettu syytteet Sioux ’n ja Dawesin piirikunnassa”, kertoi Nebraskan Valtionpartion rikostutkija Keith Drinkwalter. ”2a-luokan rikos kestää enintään 20 vuotta ilman minimiä. Käytännössä nämä naiset mainostivat Laitumea, joka on Barthelin miehen perheen omistamassa rahastossa, ja saivat karjatilalliset tulemaan katsomaan laitumelle ja laittamaan rahaa sen pitämiseen. Talletukset vaihtelivat 4 500 dollarista 18 000 dollariin, ja he lupasivat joillekin monivuotisen vuokrasopimuksen pinta-alasta ja veloittivat eri uhreilta myös eri hintoja.”
vieraillessaan sairastuneiden kanssa monet kertoivat Drinkwalterille, että koska laidunta on niin vaikea saada, he toivoivat vuokrasopimuksen olevan laillinen joistakin varoitusmerkeistä huolimatta.
”monet näistä tilallisista ovat tehneet suullisia sopimuksia jo vuosia ongelmitta, mutta kaksikon sinnikkyys saada rahat alas näin suurina summina oli hieman epätavallista”, Drinkwalter sanoi. ”Jos jokin ei tunnu oikealta, siihen on luultavasti syy. Yksi uhri kertoi, että hänelle annettiin jopa suosituksia, mutta hän ei koskaan soittanut heille. Toinen kertoi luopuneensa olemassa olevasta vuokrasopimuksesta, koska hän luuli, että hänellä on tämä laidun, eikä hänellä ole nyt mitään kesälaitumikaudelle. Oklahomalainen uhri halusi tuoda karjansa tänne laiduntamaan.”
Craigslist add huijasi monelta rahaa, ja nyt karjatilalliset ihmettelevät, miten saamme rahamme takaisin?
”jos nämä uhrit saavat rahansa takaisin-se on miljoonan dollarin kysymys”, Drinkwalter sanoi. ”Näillä kahdella ei ole mitään, joten oikeus määrää kaikki korvaukset, ja ne voivat olla tulevien palkkojen ulosmittauksen muodossa. He omistavat myös karjaa ja koneita, joten heidät voidaan pakottaa myymään niitä maksaakseen uhreilleen takaisin.”
eräs karjatilallinen pystyi välttämään joutumisen tämän juonen uhriksi vierailemalla Randy cullersin, Neb: n chadronista kotoisin olevan asianajajan luona.
”ensimmäinen henkilö, jonka kanssa olin tekemisissä tässä nimenomaisessa tapauksessa, soitti minulle aikomuksenaan vuokrata laidun näiltä kahdelta”, kertoivat teurastajat. ”Kuitenkin, mikä antoi minulle vihjeen siitä, että oli ongelma, GIS-sivuston lailliset omistajat eivät vastanneet ihmisiä, jotka tarjosivat laidun vuokralle. Se oli vihje siitä, että asiat eivät olleet aivan kohdallaan. Tilallinen oli jo hieman levoton sopimuksesta, ja keskustelumme jälkeen hän päätti jättää sen.”
ei kestänyt kauan, kun sana levisi ja lisää karjatilallisia otti pian yhteyttä Teurastajiin huomattuaan, että heitä oli huijattu tämän nettimainoksen kautta.
jotta tulevaisuudessa vältyttäisiin ongelmilta ja jotta Vuokrattavat laitumet saataisiin paremmin hallintaan, teurastajat kannustavat tuottajia käyttämään GIS-verkkosivustoa saadakseen tietoa maasta ja sen omistajasta sekä seuratakseen suosituksia ja hakiakseen oikeudellista apua ennen kuin he allekirjoittavat laitumen vuokrasopimusta koskevan pisteviivan.
tutkinnan ollessa vielä kesken Drinkwalter pyytää kaikkia, jotka ovat ottaneet yhteyttä Bartheliin tai Helleriin koskien vuokrattua laidunmaata, soittamaan hänelle numeroon 308-432-6131 tai Sioux Countyn syyttäjänvirastoon numeroon 308-668-2466.
laidunmaasta on tulossa harvinainen ja arvokas luonnonvara karjataloudessa. Koska kilpailu leasingoikeuksista on kovaa, tuottajien on usein katsottava kauas pois kotiseudultaan saadakseen tarpeeksi ruohoa karjaansa varten laiduntamiskuukausien ajan.
ennen vuokrasopimuksen pisteviivan allekirjoittamista maanomistajien ja vuokranantajien on päästävä yhteisymmärrykseen useista ehdoista, jotka koskevat vain kyseistä tonttilohkoa. Enää suullinen sopimus ja tiukka kädenpuristus eivät riitä. Nykyään tuottajien pitäisi saada kaikki kirjallisesti kaikkien osapuolten suojelemiseksi.
Shad Sullivanille, joka oli Ordwaysta, Colosta kotoisin oleva karjanruokitsija., todistettu historia maanomistajan kanssa on kriittinen ylläpitää jatkuvaa vuokrasuhde.
”molempien osapuolten Historiallinen koskemattomuus todella auttaa ja on tärkeää, että kaikilla osapuolilla on valmiussuunnitelma, jos jotain tapahtuisi”, Sullivan sanoi. ”Varasuunnitelmaa varten kirjoitetuista vuokrasopimuksistani me kirjaimellisesti kirjoitamme siihen, mitä kukin meistä odottaa toiselta henkilöltä. Ilmoitan pankkiirilleni, ketkä kaikki liittyvät vuokrasopimukseen. Minulla on myös tapaamisia, joissa on mukana molemmat osapuolet suurperheiden kanssa, joten kaikki ovat täysin ymmärtäväisiä. Sinetöin sopimuksen aina kättelyllä jokaisessa uusinnassa, oli sopimus kirjallinen tai ei.”
”referenssejä tarvitaan todella paljon, ja menen aina kärkeen. Selvitän, kuka heidän pankkiirinsa on ja puhun heille. Sitten kirjaimellisesti kierrän kaupungilla ja kysyn ihmisiltä ja yrityksiltä henkilön maineesta. Se on hankalaa, koska jos se on hyvä vuokrasopimus paikalliset ihmiset ovat yleensä ensimmäinen valinta, ja pitäisi olla, mutta joskus vuokranantaja ei halua paikallisia ja siksi tarkistan asiat, kun olen vuokraamassa laitumia kaukaa.”Shad Sullivan, karjansyöttäjä Ordwayssa, Colossa.
kotiläksyjen tekeminen on avainasemassa ennen sopimuksen tekemistä, Sullivan sanoo.
”referenssejä tarvitaan todella paljon, ja menen aina huipulle”, hän sanoi. ”Selvitän, kuka heidän pankkiirinsa on ja puhun heille. Sitten kirjaimellisesti kierrän kaupungilla ja kysyn ihmisiltä ja yrityksiltä henkilön maineesta. Se on hankalaa, koska jos se on hyvä vuokrasopimus paikalliset ihmiset ovat yleensä ensimmäinen valinta, ja pitäisi olla, mutta joskus vuokranantaja ei halua paikallisia ja siksi tarkistan asiat, kun olen vuokraamassa laitumia kaukaa.”
jotta jatkuvat suhteet toimisivat, Sullivanin mukaan hinta ei ole aina ajava tekijä, vaan se, miten maata kohtelee, mikä on tärkeintä.
”olen huomannut, että hinnalla ei todellakaan ole väliä, kunhan on johdonmukainen vuokraaja”, Sullivan sanoi. ”Muistakaa, että maanomistaja haluaa teidän kohtelevan maata kuin se olisi teidän ja pitävän siitä huolta. Useimmiten olen huomannut, että jos hot shot tulee ja tarjoaa isoa rahaa, niin ne ovat yleensä lyhytaikaisia sopimuksia, koska yksi kaveri ei ole siinä molemmille ihmisille. Jos henkilö aikoo vuokrata sen naapurille, niin se on mitä hän aikoo tehdä sen hinnasta riippumatta. Maksan aina markkinahinnan ja annan sanani ja annan pelimerkkien pudota minne ne voivat.”
Nancy Hockett Carlson, cow-vasikka tuottaja Hotchkiss, Colo., luottaa edelleen suulliseen sopimukseen varasuunnitelmia kuvaavilla kirjallisilla sopimuksilla, jos perhe päättää myydä laidunmaat.
”meillä on suulliset sopimukset kolmesta kiinteistöstä ja yksi kirjallinen sopimus vuokrasopimuksesta, jossa on häiriintynyt perhedynamiikka”, hän sanoi. ”Me kirjaamme, jos he myyvät maata, että saamme korvauksen ja / Tai saamme päättää heinäsesongin ja ottaa Heinät pois tontilta. Varmistamme, että kirjalliseen sopimukseemme sisällytetään perusteet — alkamis-ja päättymispäivämäärät, vuokran määrä ja sen maksamisajankohta.
Nicole Lutz Polsdofer, karjatilallinen Powersvillestä, Mo., sanoo viestintä on avain kaikille osapuolille, erityisesti hioa yksityiskohtia maankäytön ja parannuksia.
”meillä on sekä suulliset että kirjalliset sopimukset laidunvuokrasopimuksista”, hän sanoi. ”Suullinen sopimus antaa meille mahdollisuuden tehdä parannuksia kiinteistöön ja ottaa kustannukset pois vuokrasta, kuten parhaaksi näemme. Kirjalliset vuokrasopimuksemme ovat melko jäykkiä. Meillä on yksi laitumenpala, jota voimme käyttää vain toukokuusta lokakuuhun. Laitumet olisivat mieluummin ympärivuotisia, mutta en halua painostaa ja menettää hehtaareita. Eräälle laitumellemme otimme uuden aidan asentamisen hinnan ja levitimme sen kolmelle vuodelle ja otimme sen summan pois vuokrahinnasta. Nyt laitumella voi olla kolme vuotta, ja vuokranantaja voi teettää uuden aidan maksamatta taskusta.”
Polsdofer luottaa Iowan osavaltionyliopiston cash rent farm leaseen luodakseen luonnoksen kaikille kirjallisille sopimuksille. Resurssin voi ladata pdf-versiona täältä:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
Etelä-Dakotassa suulliset vuokrasopimukset ovat voimassa vain vuoden, joten jos halutaan pidempi sopimus, se on tehtävä kirjallisesti. Kirjalliset vuokrasopimukset sisältävät kaikki sopimuksen yksityiskohdat,jotka olisi yksilöitävä kullekin vuokrattavalle tontille. Vaikka on olemassa online resursseja koota vuokrasopimuksen ilmaiseksi, asianajaja voi tarjota neuvoja varmista, että kaikki i: t ovat pilkullisia ja t: T on ylitetty.
Randy cullers, attorney at Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras & cullers, P. C., L. L. O. in Chadron, Neb., alkaa kolmesivuisella laitumen vuokrasopimuslomakkeella, jota hän soveltaa asiakkaidensa maanvuokrasopimuksiin. Tämän jälkeen vuokrasopimusta muokataan asiakkaan tilanteen ja sopimuksen mukaiseksi.
”jokainen laitumen vuokrasopimus on erilainen, joten on vaikea soveltaa yleistyksiä siihen, mitä kirjalliseen sopimukseen pitäisi sisällyttää”, teurastajat sanoivat. ”On niin monia elementtejä, jotka on otettava huomioon. En käske ihmisiä neuvottelemaan oikeusavustajan kanssa omatoimiseksi, mutta se voi varmasti auttaa välttämään ongelmia tiellä molemmille osapuolille kattamaan kaikki perusteet.”
esimerkiksi teurastajat selittivät, että kuivuuden aikana ainoa tapa saada kuivuustukea on, jos on kirjallinen vuokrasopimus, joka todistaa karjan olleen kyseisellä laitumella. Hän myös kannustaa tuottajia kysymään” mitä jossittelua ” ja päättämään, kuka vastaa mistäkin sopimuksessa.
mitä tapahtuu, jos nurmesta on pulaa — kuivuuden, raevaurioiden tai ylilaiduntamisen takia? Kuka vastaa aitojen kunnossapidosta tai vesikaivojen korjauksista? Onko karjanomistajalla vastuuvakuutus siltä varalta, että karja pääsee tielle? Mitkä ovat vuokrasopimuksen ehdot? Kauanko se kestää? Milloin maksut erääntyvät? Mikä on hinta? Mitkä ovat vesiosuuksien ehdot? Kuinka monta eläinyksikköä saa olla laitumella? Sallitaanko Metsästys, kalastus tai muu virkistystoiminta?
valmistautuakseen tapaamiseen lakimiehen kanssa, joka avustaa laitumen vuokrasopimuksen laatimisessa, teurastajat sanoivat valmistelun voivan lyhentää prosessia ja säästää asiakkaiden rahaa.
”tuo virkaan laillisen kuvauksen laitumesta sekä nimet, joiden kanssa työskentelet”, hän neuvoi. ”Mitä enemmän tiedät kiinteistöstä, sitä helpompi lakimiehen on laatia paperit. Tuottajat voivat mennä county assessors Geographic Information System (GIS) online-sivustolle, joka tarjoaa verkossa digitaalisen kartan. Näin he näkevät, kenen nimi tontilla on ja missä aidat ja kastelijat sijaitsevat. Voit hakea nimen tai oikeudellisen kuvauksen perusteella, ja voit tuoda tulostettavan PDF-tiedoston tapaamiseesi. Se on yksinkertainen askel, joka säästää aikaa ja kertoo paljon kiinteistön aiot vuokrata.”