miten rikkoa vuokrasopimus COVID-aikakaudella: puoli tusinaa vaihtoehtoa

työttömyyden nelinkertaistuessa viimeisen vuoden aikana ja rahan kiristyessä monet vuokralaiset toivovat selviävänsä COVID-pandemiasta menettämättä kotiaan.

mutta jotkut ottavat päinvastaisen lähestymistavan: he yrittävät päästä irti vuokrasopimuksestaan ja muuttaa takaisin kotiin sukulaisten luo. Tai he tuplaavat kämppäkavereidensa kanssa siinä toivossa, että he saisivat kasaantuvaa velkaa asunnosta, kaupunkiasunnosta tai talosta, johon heillä ei ole enää varaa.

Zillow raportoi, että noin 2,7 miljoonaa yhdysvaltalaista aikuista muutti vanhemman tai isovanhemman luokse maalis-huhtikuussa koronaviruspandemian levitessä.

mutta entä jos vuokrasopimusta on jäljellä kuukausia? Oletko edelleen vastuussa maksamattomista vuokrista, jos muutat pois aikaisin?

vastaus on useimmissa tapauksissa kyllä.

ja ellei sopimuksessanne erikseen mainita ”pandemioita” vuokrasopimuksen irtisanomisperusteina, koronavirusepidemia ei anna teille vapaudu vankilasta-korttia.

”ei ole hyviä vaihtoehtoja”, sanoi Newport Beachin kiinteistöjuristi Kyle Janecek. ”Se on vähän kuin kysyttäisiin, miten voit taistella harmaakarhu? Vastaus on: älä.”

”useimmissa vuokrasopimuksissa on tämä säännös, olet vastuussa kaikesta”, lisäsi Eileen Kendall, Torrancen kiinteistöjuristi, joka edustaa isännöitsijöitä.

älä hermoile.

Kyllä, vuokraisännällä voi olla kaikki ässät. Mutta on vielä joitakin temppuja, jotka saattavat, vain saattaa, saada sinut ulos vuokrasopimuksen pakkopaita, sanovat asianajajien ja vuokralaisten puolestapuhujat.

tässä on useita vaihtoehtoja harkittavaksi.

Stay or go?

ensimmäinen kysymys kuuluu, pitäisikö asunnosta, mummon asunnosta tai vuokratalosta luopua vai jäädä sinne?

osavaltioiden ja kuntien häätömoratoriot mahdollistavat vuokrien lykkäämisen pandemian aikana. Mutta avainsana tässä on” lykätä”, ei ” antaa anteeksi.”Vuokralaisten on lopulta maksettava takaisin kaikki vuokransa.

jos velat kasaantuvat, perustelu menee, voi olla parasta luopua kalliista vuokrasta, muuttaa takaisin kotiin ja nauttia äidin ruuanlaitosta.

ei niin nopeasti, varoitti Elena Popp, asianajaja ja Los Angelesissa toimivan Häätöpuolustusverkoston johtaja.

” liian moni luuli ystäviensä tai vanhempiensa tai tätinsä laittavan heidät pystyyn. Vieraat, kuten kalat, alkavat kuitenkin haistaa viikon kuluessa. Joten yhtäkkiä et ole tervetullut sinne enää”, Popp sanoi. ”Jos et ole varma, että sinulla on paikka mennä, ei ole hyötyä luopua yksikkö.”

jos jäät aloillesi, kuka tietää? Vuokrasi voidaan antaa anteeksi. Voit neuvotella vuokranantajan kanssa. Saat ehkä työsi takaisin.

”panikointia, joka tapahtuu … koska he kerryttävät vuokraa, ei pitäisi tapahtua”, Popp sanoi.

vuokralaisten kannattaa hänen mukaansa odottaa, ellei vuokranantaja anna heille taukoa maksamattomasta vuokrasta tai he tietävät, että heillä on paikka, johon muuttaa, joka on turvallinen, varma ja pitkäaikainen.

Popp sanoi, että ennen muuttoa kannattaa etsiä asianajaja — mieluiten kokenut asumisasiamies.

on olemassa oikeusapupalveluja, jotka voivat auttaa. Tai vuokralaiset missä tahansa Kaliforniassa voivat lähettää sähköpostia Häätöpuolustusverkkoon ([email protected]) ”ajoittaa maksullinen konsultaatio”, heidän verkkosivuillaan sanotaan.

Lue vuokrasopimus

joissakin vuokrasopimuksissa on määräys, joka mahdollistaa irtisanomisen, jos vuokralainen suostuu maksamaan palkkion.

palkkiot kulkevat 500 dollarin veloituksesta yhden tai kahden kuukauden vuokraan, asianajajat sanoivat. Usein joudut luopumaan vakuusmaksusta, jota vuokranantaja hakee vuokraan. Valitettavasti suurimmassa osassa vuokrasopimuksia ei ole tällaista säännöstä.

UCLA Student Legal Services neuvoo myös opiskelijoitaan tarkistamaan vuokravakuutuksensa nähdäkseen, tarjoaako se helpotusta pandemian tai valtion tai kansallisen hätätilan aikana.

neuvottele

jos mikään näistä vaihtoehdoista ei toteudu, neuvojat kehottavat yrittämään neuvotella vuokranantajan kanssa.

selitä tilanteesi rauhallisesti ja tutki vaihtoehtoja, joita vuokranantaja on valmis harkitsemaan, UCLA neuvoo opiskelijoita. Jos vuokranantaja ei irtisano vuokrasopimusta, voit pyytää alennettua vuokraa.

”muutamat vuokranantajat ovat avoimia jonkinlaisille neuvotteluille, vaikka sitä ei ole määritelty vuokrasopimuksessa”, sanoi Elizabeth Kemper, Opiskelijaoikeuspalvelujen johtaja UCLA: ssa. ”Saatat joutua maksamaan jotain tai luopumaan talletuksestasi.”

jos sopimukseen päästään, kaikki on laitettava kirjallisesti ja molempien osapuolten allekirjoitettava.

usein vuokranantajien on parempi päästä sopimukseen, jos näyttää siltä, että vuokralaiset saattavat jättää vuokran maksamatta. Koska käräjöinti on usein kalliimpaa kuin puuttuva vuokra, he saattavat iskeä halvalla.

”monet asiakkaani ovat ymmärtäväisiä”, Torrancen vuokraisännän asianajaja Kendall sanoi. ”Monet tarjoavat anteeksiantoa, pudottavat vuokran pariin sataan dollariin.”

Uudelleenvuokraus

Kalifornian laki vaatii vuokranantajia ”lieventämään vahingonkorvauksia” hylätystä vuokrasopimuksesta — eli heidän on järkevästi yritettävä löytää uusi vuokralainen, Janecek sanoi. Jos yksikkösi vuokrataan uudelleen, Olet vastuussa vain vuokran maksamattomasta osasta sekä uuden vuokralaisen etsimisestä aiheutuvista kustannuksista, kuten maalaamisesta tai mainonnasta.

” se on laskelmoitua uhkapeliä. Pitää toivoa, että vuokranantaja löytää uuden vuokralaisen kohtuullisessa ajassa, Janecek sanoi.

voit auttaa. Mainosta laitetta itse. Ja kun olet lähtenyt, pidä silmällä vanhaa asuntoasi tarkistamalla naapureilta, muuttaako joku sinne.

”jos he vuokraavat sen heti, sinun ei tarvitse maksaa”, San Franciscossa toimivan vuokralaiset-rights-ryhmän toiminnanjohtaja Lupe Arreola sanoi.

vuokranantaja, joka ei ole tehnyt kohtuullisia ponnisteluja yksikön uudelleenvuokraamiseksi, voi myös tarjota puolustuksen, jos kiinteistön omistaja haastaa sinut oikeuteen, vuokralaisten kannattajat sanoivat.

alivuokraus

tilasi Alivuokraaminen kolmannelle osapuolelle korvaisi vuokran, jonka olet velvollinen maksamaan. Mutta useimmat vuokrasopimukset joko kieltävät alivuokrauksen tai vaativat siihen vuokranantajan kirjallisen luvan, asianajajat sanoivat.

jos hyväksynnän saa, prosessi voi silti olla hankala. Jos sinulla on kämppäkavereita, saatat tarvita heidän hyväksyntänsä. Ja olet edelleen vastuussa vuokrasta ja korjauksista, jos alaisesi ei maksa tai ne vahingoittavat yksikköä.

joissakin asunnoissa peritään alivuokramaksuja ja vaaditaan uudelta vuokralaiselta luottotarkastus.

ääriolosuhteet

asiat, kuten kodin muuttuminen asuinkelvottomaksi, häirintä, perheväkivalta, vanhusten pahoinpitely ja vaaniminen voivat mitätöidä vuokrasopimuksen, asianajajat sanoivat.

vuotava katto, jyrsijäongelmat, vialliset johdotukset tai huonot putket voivat lopettaa vuokranmaksuvelvoitteen, jos kiinteistönomistaja ei puutu niihin.

mutta vuokranantajalle on ensin ilmoitettava asiasta ja annettava kohtuullinen aika korjausten tekemiseen. Useimmille ongelmille se on noin 30 päivää, Janecek sanoi. Kodin ainoan vessan rikkinäiselle vessalle se voisi olla vähemmän aikaa.

prosessi alkaa asiaa koskevalla kirjallisella ilmoituksella ja dokumentoinnilla. Ottaminen. Kuvaa video.

”jos on tilanne, jossa katto on putoamassa sisään putkissa olevien vuotojen takia ja vuokranantaja antaa sen jatkua, se riittäisi siihen, että vuokralainen voi irtisanoa vuokrasopimuksen”, UCLA: n Kemper sanoi.

mutta hän varoitti tekemästä tällaisia ”asuvuusväitteitä” kysymättä ensin neuvoa asianajajalta.

mitä tulee perheväkivaltaan, vaanimiseen tai perheväkivaltaan liittyviin väitteisiin, on olemassa tiukkoja dokumentointivaatimuksia, mukaan lukien kopiot lähestymiskiellosta, poliisiraportti ja lausunto ohjaajalta, tapaustyöntekijältä, terapeutilta tai muu laillistettu lääkäri, joka antoi apua, sanoi Janecek.

laittomat asunnot

jos vuokralla ei ollut asumistodistusta tai se on muuten luvaton asuinpaikka, vuokrasopimuksen voi purkaa ilman rangaistusta, asianajajat sanoivat.

tämän dokumentointi vaatii jonkin verran salapoliisityötä. Usein asia pitää vahvistaa kaupungille.

Just walk away?

miksi ei vain käveltäisi pois? Mene takakautta, Jack. Tee uusi suunnitelma, Stan. Anna avain, Lee. Haamu vuokraisäntä ja koskaan maksaa penniäkään.

asianajajien mukaan ilman laillista perustetta lähtemisellä on melko karut seuraukset, joista pienin olisi vakuusmaksun menettäminen.

vuokrasopimuksesta luopuminen voi myös haitata luottoa tai johtaa siihen, että vuokranantaja palkkaa perintätoimiston.

ja voi joutua oikeuteen. Jotkut vuokrasopimukset sisältävät määräyksiä, joissa vuokralainen vastaa vuokranantajan asianajopalkkioista, mikä johtaa valtavaan tuomioon sinua vastaan, joka voidaan toteuttaa jopa 20 vuotta.

”ihmisten ei pitäisi vain muuttaa pois”, Popp sanoi. ”Sinun pitäisi ratkaista ongelmasi.”

Janecek sanoi, että kävelyn seuraukset saattavat silti olla joissakin tapauksissa sen arvoisia.

esimerkiksi nuori korkeakouluopiskelija ei välttämättä heti tarvitse luottoa, hän sanoi, varsinkin jos hän voi vielä pyytää vanhempia toimimaan takaajana tulevissa vuokrasopimuksissa.

”tuon nuoren korkeakouluopiskelijan ikä tarkoittaa sitä, että on paljon aikaa toipua tuosta varhaisesta luottoasiasta”, Janecek sanoi. Vaikutus ” haalistuu ajan myötä.”