Sherman Antitrust Act

the Sherman Antitrust Act is a landmark federal act passed by Congress in 1890. Sherman Antitrust Act-lain perusperiaate on terveen ja oikeudenmukaisen vapaiden markkinoiden kilpailun varmistaminen.

Tarkastellaanpa erityyppisiä kilpailunrajoituksia: hintojen vahvistamista, ryhmäboikottia, markkinoiden jakamista ja sidontasopimuksia.

hintojen vahvistaminen

hintojen vahvistaminen on käytäntö, jossa vahvistetaan tuotteiden tai palvelujen hinnat sen sijaan, että annetaan avoimilla markkinoilla kilpailulle mahdollisuus määrittää kyseiset hinnat. Kiinteistöissä hintojen vahvistaminen tapahtuu, kun kilpailevat välittäjät suostuvat asettamaan normaalihinnan myyntiprovisioille, palkkioille tai hallinnointipalkkioille.

Sherman Antitrust Act kieltää kaikenlaisen hinnankorotukset millä tahansa toimialalla. Esimerkiksi, jos sinä ja naapurisi molemmat myytte omenoita, te kaksi ette voi kokoontua ja päättää, että te molemmat veloitatte saman hinnan omenasta.

kiinteistöalalla kilpailunrajoituksia koskevissa laeissa mennään askeleen pidemmälle. Yksityishenkilöiden välillä ei tarvitse käydä varsinaisia neuvotteluja hintojen vahvistamisesta kilpailunrajoitusten rikkomiseksi. Pelkkä kilpailijoiden välinen keskustelu palvelujen hinnoittelusta katsotaan kehotukseksi vahvistaa hinnat ja on näin ollen kilpailulainsäädännön vastaista.

tämän seurauksena kiinteistöala toimii periaatteella, jonka mukaan maksuista keskusteleminen kiinteistönvälittäjien kesken on laitonta, elleivät välittäjät tee yhteistyötä samassa kaupassa. Kiinteistönvälittäjien olisi ymmärrettävä, että mikä tahansa sopimus muiden välittäjien kanssa vakiopalkkion perimisestä rikkoo kilpailulainsäädäntöä, vaikka tämä sopimus olisi vain implisiittinen.

Kiinteistönvälittäjät hinnoittelevat palvelunsa yleensä tietyn prosenttiosuuden perusteella myyntihinnasta, ja on tavallista, että ne tarjoavat julkisesti ilmoitetun osuuden tästä provisiosta kenelle tahansa välittäjälle, joka tuo ostajan. Nämä palkkiot voivat vaikuttaa vakiomuotoisilta tietyillä markkinoilla, mutta avainsana tässä on ”näyttää”, koska niitä ei ole teknisesti vahvistettu tiettyyn hintaan.

vaikka tämä rikkomus on aivan liian yleinen, välittäjät ja asiamiehet eivät voi kertoa potentiaalisille asiakkaille, että tietty provisioprosentti on vakio. Tämä on tärkeää! Mitään vakioprovisiota ei ole olemassa, muuten se olisi hintojen määräämistä. Millään paikallisella kiinteistölautakunnalla tai millään muulla kiinteistönvälittäjien yhdistyksellä ei ole valtuuksia asettaa provisioprosenttia tai luoda mitään standardoituja maksuja palveluista.

välittäjien on itsenäisesti määritettävä välityspalkkiot tai palkkiot vain omille yrityksilleen. Se, että monet tietyllä alueella toimivat meklarit veloittavat samaa välityspalkkiota, on kilpailu-ja liiketoimintapäätöksistä johtuva kysymys, ei minkään välittäjien välisen sopimuksen vuoksi.

välittäjä voi kuitenkin vaatia itsenäisinä toimeksisaajina työskenteleviä myyjiä noudattamaan yhtiön asettamaa välityspalkkiota. Tämä ei ole kilpailulakien vastaista, koska nämä agentit toimivat saman välittäjän alaisuudessa.

tämä tarkoittaa myös sitä, että moninkertaisesti listatut organisaatiot, kiinteistönvälittäjien johtokunnat ja muut ammattijärjestöt eivät saa asettaa palkkioita tai provisiojakoja. Ne eivät myöskään voi evätä jäsenyyttä välittäjiltä välittäjien perimien palkkioiden perusteella.

Ryhmäboikotointi

Ryhmäboikotointi tapahtuu, kun ryhmä kilpailijoita yhdessä suostuu olemaan tekemättä liiketoimintaa kolmannen osapuolen kanssa kilpailun poistamiseksi.

esimerkiksi meklari Vivian ja meklari Carol, jotka kumpikin omistavat erilliset meklarit, eivät pidä meklari Stephenin tavasta hoitaa meklariaan. Jos Vivian ja Carol suostuvat olemaan lähettämättä Stepheniä, he ovat juuri rikkoneet Shermanin kilpailulakia. Se on okei yksittäisen välittäjä päättää he eivät halua tehdä liiketoimintaa toisen välittäjä, koska he uskovat toinen välittäjä toimii epäeettisesti. Se kokoontuu ryhmänä boikotoimaan toista lainvastaista välittäjää.

tämä ei koske vain välitysliikkeiden välistä liiketoimintaa. Sanotaan esimerkiksi, että paikallislehden mainosprosentit ovat nousseet huomattavasti, mikä vahingoittaa kaikkia kaupungin kiinteistöyhtiöitä. Mikään yritys ei kuitenkaan ole halukas lopettamaan mainontaa pelätessään menettävänsä asiakkaita ja asiakkaita kilpailijoilleen, jotka mainostavat edelleen korkeilla hinnoilla. Painostaakseen lehteä alentamaan hintoja, mikä hyödyttäisi yhtiöitä ja kuluttajia, kiinteistöyhtiöt suostuvat lopettamaan mainonnan, kunnes lehti suostuu. Tämä rikkoo kilpailulakeja.

tässä toinen esimerkki: joukko välittäjiä suostuu olemaan näyttämättä toisen yhtiön listauksia, koska heidän mielestään heidän mainostekniikkansa on erittäin epäeettistä ja tuhoaa yhteisöä. Heidän mielessään meklarit uskovat tekevänsä tämän suuremman hyvän vuoksi, ja se tekee siitä hyväksyttävää. Mutta se on silti ryhmäboikotointia ja siksi laitonta.

molemmissa tapauksissa meklarit uskovat toimivansa oikein yhteisöä ja asiakkaitaan kohtaan. Vaikka näillä sopimuksilla voi olla joitakin hyödyllisiä vaikutuksia kuluttajille, sillä ei ole väliä – ne ovat silti lainvastaisia.

markkinoiden allokointi

asiakkaiden tai markkinoiden allokointi tapahtuu, kun välittäjät ovat sopineet jakavansa markkinansa tai jakavansa asiakkaat välttääkseen kilpailemasta toistensa liiketoiminnasta. Tämä on selvä kilpailunrajoitus.

esimerkiksi kaupungissa saattaa olla kaksi suurta välitysfirmaa. Jos he päättävät vetää rajan kaupungin keskustaan sopimalla, että toinen ottaa mitä tahansa kiinteistöjä linjan itäpuolella toisen jäädessä linjan länsipuolelle, tämä sopimus rikkoisi kilpailulakeja.

on myös laitonta jakaa asiakkaita. Tämä tapahtuu, kun useat välittäjät suostuvat pysymään erossa toistensa asiakkaista tai entisistä asiakkaista, mikä estää kilpailua asiakkaista.

Sidontajärjestelyt

sopimusta yhden tuotteen myymisestä, mutta vain sillä ehdolla, että ostaja ostaa myös toisen tuotteen tai palvelun, kutsutaan sidontajärjestelyksi, koska olet ”sitonut” yhden tavaran oston toisen ostoon. Tämä on myös kilpailunrajoitusrikkomus.

sano, että olet välittäjä ja omistat kiinteistön, jonka rakentaja haluaa ostaa. Osana myyntiä vaadit, että rakennuttaja luettelee kiinteistön uudelleen kanssasi, kun hän myy sen. Koska olet vaatinut rakentajaa listaamaan kiinteistön sinulle ehtona sille, että myyt sen hänelle, olet rikkonut lakia.