Ulosmittausprosessi ja lait Pennsylvaniassa
jos olet laiminlyönyt asuntolainasi maksamisen Pennsylvaniassa, hallinnoija (lainan omistajan puolesta, jota kutsutaan tässä artikkelissa ”lainanantajaksi”) aloittaa lopulta ulosmittauksen. Noin puolet osavaltioista, mukaan lukien Pennsylvania, vaatii lainanantajaa nostamaan oikeusjutun ulosmittaamiseksi. Osavaltion laki määrittelee, miten ulosmittaukset toimivat, ja sekä liittovaltion että osavaltion lait antavat sinulle oikeuksia ja suojaa koko prosessin ajan.
asuntolainat Pennsylvaniassa
jos saat lainan ostaaksesi asuinkiinteistöjä Pennsylvaniasta, allekirjoitat todennäköisesti kaksi asiakirjaa: velkakirjan ja asuntolainan. Velkakirja on asiakirja, joka sisältää lupauksesi lainan takaisinmaksusta sekä takaisinmaksuehdot. Asuntolaina on asiakirja, joka antaa lainanantajalle vakuusintressin kiinteistöön. Jos et suorita maksuja, asuntolaina antaa lainanantajalle oikeuden myydä asunnon ulosottokaupassa saadakseen takaisin lainaamansa rahat.
mitä tapahtuu, jos asuntolainan maksu Pennsylvaniassa
jos maksu jää maksamatta, huoltaja voi yleensä periä lyhennysvapaan umpeuduttua myöhästymismaksun. Useimmat asuntolainat antavat lyhennysvapaata esimerkiksi kymmenestä viiteentoista päivää, ennen kuin saat myöhästymismaksuja. Selvittääksesi tilanteesi lyhennysvapaan ajan ja myöhästymismaksun määrän, käy läpi velkakirja tai kuukausittainen laskutusselvityksesi.
jos sinulta jää muutama asuntolainan lyhennysvapaa maksamatta, huoltomies todennäköisesti lähettää kirjeitä ja soittaa hakemaan. Useimmissa tapauksissa liittovaltion asuntoluottolait edellyttävät hallinnoijan ottavan sinuun yhteyttä (tai yrittävän ottaa sinuun yhteyttä) puhelimitse keskustellakseen sulkemisvaihtoehdoista—joita kutsutaan ”tappioiden lieventämiseksi”—vaihtoehdoista-viimeistään 36 päivän kuluttua maksamatta jääneestä maksusta ja uudelleen 36 päivän kuluessa jokaisesta seuraavasta maksamatta jääneestä maksusta. Enintään 45 päivää maksamatta jääneen maksun jälkeen hallinnoijan on ilmoitettava sinulle kirjallisesti tappioiden lieventämisvaihtoehdoista, jotka voisivat olla käytettävissä, ja osoitettava henkilöstöä auttamaan sinua. Joitakin poikkeuksia näistä vaatimuksista on olemassa, kuten Jos haet konkurssiin tai kiellät hallinnoijaa ottamasta sinuun yhteyttä reilun Perintäkäytännön lain nojalla. (12 C. F. R. § 1024.39).
mikä on Rikkomuskirje?
monissa Pennsylvanian asuntolainoissa on säännös, joka vaatii lainanantajaa lähettämään rikkomuskirjeen, jos jää maksamatta. Tässä ilmoituksessa kerrotaan, että laina on maksuhäiriöinen. Jos et paranna oletuksena, lainanantaja voi nopeuttaa lainan (call it due) ja mennä eteenpäin ulosmittaus.
Milloin Ulosmittaus Alkaa?
liittovaltion laki vaatii yleensä hallinnoijaa odottamaan, kunnes laina on yli 120 päivää maksamatta, ennen kuin hän virallisesti aloittaa ulosmittauksen. Mutta muutamissa tilanteissa, kuten Jos rikot erääntyvää myyntilauseketta tai jos hallinnoija liittyy ylemmän tai alaisen panttioikeuden haltijan ulosmittaustoimeen, ulosmittaus voi alkaa aikaisemmin. (12 C. F. R. § 1024.41).
ennakkoilmoitukset Pennsylvaniassa
Pennsylvaniassa lainanantajan on lähetettävä sinulle (lainanottajalle) ilmoitus ulosmittausaikeesta vähintään 30 päivää ennen ulosmittauksen aloittamista. Ilmoituksen on annettava sinulle mahdollisuus saada kiinni maksuista, joita kutsutaan ” maksukyvyttömyyden parantamiseksi.”Pennsylvanian korkein oikeus päätti asiassa JPMorgan Chase Bank N. A. v. Taggart, 203 A. 3d 187 (Pa. Mitä kuuluu? TT. Helmikuuta. 20, 2019), että lainanantajan on annettava uusi ilmoitus ulosmittausaikeesta ennen toisen ulosmittausvalituksen tekemistä tapauksissa, joissa alkuperäinen valitus on hylätty tai peruutettu. Mutta tätä ilmoitusta ei vaadita tietyissä olosuhteissa, kuten jos hylkäät kodin. (41 Pa. Heti. Ann. § 403).
useimmissa tapauksissa lainanantajan on myös lähetettävä ilmoitus, jossa selitetään asunnonomistajan oikeudet ja kuvataan, mitä apua on saatavilla, mukaan lukien oikeus hakea apua Pennsylvania Housing Finance Agencyltä Homeowners’ Emergency Mortgage Assistance Program (HEMAP) – järjestöltä. (35 Pa. Heti. Ann. § 1680.403 c). Ilmoituksessa on myös ilmoitettava sinulle maksukyvyttömyydestä, sisällettävä eritelty erittely kokonaissummasta, joka on erääntynyt, ja annettava 30 päivää (plus kolme päivää aikaa ottaa huomioon postitusaika) saada face-to-face kokous paikallisen kulutusluottojen neuvonta virasto yrittää ratkaista maksukyvyttömyyden. Jos tapaat hyväksytty luotto neuvonta virasto, lainanantaja ei voi ryhtyä oikeustoimiin-kuten alkaa ulosmittaus-30 päivää kokouksen jälkeen. (35 Pa. Heti. Ann. § 1680.403 c).
Pennsylvanian osavaltion Ulosmittauslait
jälleen Pennsylvaniassa lainanantaja nostaa oikeusjutun ulosmittaamiseksi. Lainanantaja ilmoittaa kanteesta toimittamalla haastehakemuksen ja valituksen.
mitä tapahtuu, jos vastaat-tai jätät vastaamatta –
jos et vastaa kanteeseen, lainanantaja voi saada tuomioistuimen yksipuolisen tuomion. Tuomio antaa lainanantajalle luvan ulosmittaukseen. Mutta jos vastaat kanteeseen jättämällä vastauksen, juttu menee käräjäkäsittelyyn. Lainanantaja voi tämän jälkeen pyytää yhteisöjen tuomioistuinta antamaan pikatuomion. Summaarisessa tuomioesityksessä pyydetään, että tuomioistuin myöntäisi tuomion lainanantajan hyväksi, koska tapauksen kriittiset näkökohdat eivät ole kiistanalaisia.
jos tuomioistuin antaa lainanantajalle summittaisen tuomion tai häviät oikeudenkäynnissä, tuomari määrää asunnon myytäväksi ulosmittauksella. Myynti-ilmoitus on tehtävä kiinteistössä ja sheriffin toimistossa, ja se on toimitettava sinulle vähintään 30 päivää ennen myyntiä. Se on myös julkaistava sanomalehdessä kerran viikossa kolmen viikon ajan. (Pennsylvania Rule of Civil Procedure 3129.2).
ulosmyynti
kaupassa lainanantaja tekee kiinteistöstä yleensä tarjouksen” luottotarjouksella ” eikä tarjousrahalla. Luottotarjouksella lainanantaja saa luoton enintään lainanottajan velan määrän. Joskus lainanantaja tarjoaa koko määrän velkaa, joskus se tarjoaa vähemmän. Eniten tarjoavasta tulee kiinteistön uusi omistaja.
asuntolainan palauttaminen ennen ulosmyyntiä Pennsylvaniassa
”uudelleenasettaminen” on silloin, kun lainanottaja tuo lainan juoksevaksi maksamalla maksamatta jääneet pääoma-ja korkomaksut sekä palkkiot ja kulut. Takaisinoton suorittaminen lopettaa ulosmittauksen.
Pennsylvanian laki sallii palauttamisen milloin tahansa vähintään tuntia ennen huutokaupan alkamista, enintään kolme kertaa kalenterivuoden aikana. (41 Pa. Heti. Ann. § 404).
Ei myynnin jälkeistä Lunastusaikaa Pennsylvanian lain mukaan
joissakin osavaltioissa on laki, joka antaa ulosmitatulle asunnonomistajalle aikaa ulosmyynnin jälkeen lunastaa omaisuus. Pennsylvaniassa lunastusaikaa ei kuitenkaan saa ulosmittauksen jälkeen.
Puutetuomio Pennsylvaniassa tehdyn ulosmyynnin jälkeen
joskus ulosmyynti ei tuo tarpeeksi rahaa maksaakseen koko lainasumman. Myyntihinnan ja kokonaisvelan erotusta kutsutaan ” puutostasapainoksi.”Monet osavaltiot, muun muassa Pennsylvania, sallivat lainanantajan saada henkilökohtaisen tuomion, jota kutsutaan ”puutteelliseksi tuomioksi”, tästä summasta lainaajaa vastaan.
Pennsylvaniassa lainanantaja voi saada puutteellisuustuomion nostamalla erillisen oikeusjutun kuuden kuukauden kuluessa ulosmyynnistä. Jos lainanantaja oli ulosmittaushetkellä ostaja, puutetta rajoittaa kiinteistön käypä markkina-arvo. (42 Pa. Cons. Heti. Ann. § 8103§: n a alakohta ja 5522§: n 2 momentti).
Avun saaminen Pennsylvanialaiselta Ulosmittausjuristilta
Ulosmittauslait ovat monimutkaisia. Huoltajat ja lainanantajat tekevät joskus virheitä tai unohtavat vaiheet. Jos luulet huoltaja tai lainanantaja ei ole suorittanut vaadittua vaihetta, teki virheen, tai rikkonut valtion tai liittovaltion sulkemista lakeja, sinulla voi olla puolustus, joka voisi pakottaa uudelleenkäynnistyksen sulkemiseen, tai saatat olla vaikutusvaltaa selvittää vaihtoehto.
harkitse puhumista paikallisen ulosmittausasianajajan tai oikeusaputoimiston kanssa saadaksesi tietoa oikeuksistasi. Lakimies voi myös kertoa erilaisia tapoja välttää ulosmittaus. Samoin HUD-hyväksytty asumisneuvoja voi antaa hyödyllistä tietoa (ilman kustannuksia) eri vaihtoehdoista ulosmittaukseen.