Comment rompre votre bail à l’ère COVID: Une demi-douzaine d’options

Avec le chômage qui a quadruplé au cours de la dernière année et la pénurie d’argent, de nombreux locataires espèrent surmonter la pandémie de COVID sans perdre leur maison.

Mais certains adoptent l’approche inverse: ils essaient de sortir de leur bail et de rentrer chez eux avec des proches. Ou ils doublent avec des colocataires dans l’espoir de contenir la dette croissante d’un appartement, d’une maison de ville ou d’une maison qu’ils ne peuvent plus se permettre.

Zillow a rapporté qu’environ 2,7 millions d’adultes américains ont emménagé avec un parent ou un grand-parent en mars et avril, alors que la pandémie de coronavirus se propageait.

Mais que se passe-t-il s’il vous reste des mois sur votre bail? Êtes-vous toujours responsable des loyers impayés si vous déménagez tôt?

La réponse est oui dans la plupart des cas.

Et à moins que votre contrat n’énumère spécifiquement les « pandémies » comme motifs de résiliation de votre bail, l’épidémie de coronavirus ne vous donnera pas de carte de sortie de prison.

« Il n’y a pas de bonnes options », a déclaré l’avocat immobilier de Newport Beach, Kyle Janecek. « C’est un peu comme si on vous demandait comment combattre un grizzli? La réponse est, ne le faites pas. »

« La plupart des baux ont cette disposition, vous êtes responsable de tout », a ajouté Eileen Kendall, une avocate immobilière de Torrance qui représente les gestionnaires immobiliers.

Ne vous inquiétez pas.

Oui, votre propriétaire peut détenir tous les as. Mais il y a encore quelques astuces qui pourraient, tout simplement, vous sortir de la camisole de bail, disent les avocats et les défenseurs des locataires.

Voici plusieurs options à considérer.

Rester ou partir ?

La première question est de savoir si vous devez abandonner votre appartement, votre appartement de grand-mère ou votre maison de location ou rester sur place?

Les moratoires d’expulsion d’État et locaux vous permettent de différer le loyer pendant la pandémie. Mais le mot clé ici est « différer », pas « pardonner ». »Les locataires doivent finalement rembourser tout ce loyer.

Si les dettes s’accumulent, l’argument va, il peut être préférable d’abandonner la location coûteuse, de rentrer à la maison et de profiter de la cuisine de maman.

Pas si vite, a averti Elena Popp, avocate et directrice exécutive du réseau de défense des expulsions basé à Los Angeles.

 » Trop de gens pensaient que leurs amis, leurs parents ou leur tante les hébergeraient. Mais les invités, comme le poisson, commencent à sentir dans la semaine. Alors tout à coup, vous n’êtes plus le bienvenu là-bas « , a déclaré Popp. « À moins d’être sûr d’avoir un endroit où aller, il n’y a aucun avantage à abandonner une unité. »

Si vous restez sur place, qui sait? Votre loyer pourrait être pardonné. Vous pouvez négocier une entente avec votre propriétaire. Tu peux retrouver ton travail.

« La panique qui se produit because parce qu’ils accumulent un loyer ne devrait pas se produire », a déclaré Popp.

Les locataires, a-t-elle dit, devraient attendre à moins que leur propriétaire ne leur accorde une pause sur le loyer impayé ou qu’ils sachent qu’ils ont un endroit où déménager qui est sûr, sécurisé et à long terme.

Popp a dit que vous devriez trouver un avocat avant de faire un déménagement — de préférence un avocat du logement expérimenté.

Il existe des services d’aide juridique qui peuvent vous aider. Ou les locataires n’importe où en Californie peuvent envoyer un e-mail au réseau de défense des expulsions ([email protected] ) « pour planifier une consultation payante », indique leur site Web.

Lire le bail

Certains baux ont une disposition qui permet la résiliation si le locataire accepte de payer des frais.

Les frais vont d’une charge de 500 $ à un ou deux mois de loyer, ont déclaré les avocats. Souvent, vous devez renoncer à votre dépôt de garantie, que le propriétaire demandera à louer. Malheureusement, la majorité des baux n’ont pas une telle disposition.

UCLA Student Legal Services conseille également à ses étudiants de vérifier leur police d’assurance locative pour voir si elle offre un soulagement en cas de pandémie ou d’urgence d’État ou nationale.

Négociez

Si aucune de ces options n’est disponible, les conseillers vous suggèrent d’essayer de négocier avec votre propriétaire.

Expliquez votre situation calmement et explorez les options que le propriétaire est prêt à envisager, conseille UCLA aux étudiants. Si le propriétaire ne résilie pas le bail, vous pouvez demander un loyer réduit.

« Quelques propriétaires sont ouverts à un type de négociation, même si cela n’est pas spécifié dans le bail », a déclaré Elizabeth Kemper, directrice des services juridiques aux étudiants à l’UCLA. « Vous devrez peut-être payer quelque chose ou renoncer à votre dépôt. »

Si un accord est conclu, tout doit être mis par écrit et signé par les deux parties.

Souvent, les propriétaires ont intérêt à conclure un accord s’il semble que leurs locataires pourraient ignorer le loyer. Étant donné que le litige coûte souvent plus cher que le loyer manqué, ils pourraient conclure une bonne affaire.

« Beaucoup de mes clients sont compréhensifs », a déclaré Kendall, l’avocat du propriétaire de Torrance. « Beaucoup offrent le pardon, laissant tomber le loyer de quelques centaines de dollars. »

Relocation

La loi californienne oblige les propriétaires à « atténuer les dommages » causés par un bail abandonné – ce qui signifie qu’ils doivent faire une tentative raisonnable de trouver un nouveau locataire, a déclaré Janecek. Si votre logement est reloué, vous n’êtes responsable que de la partie impayée de votre loyer, plus les frais de recherche d’un nouveau locataire, comme la peinture ou la publicité.

« C’est un pari calculé. Vous devez espérer que le propriétaire trouve un nouveau locataire dans un délai raisonnable « , a déclaré Janecek.

Vous pouvez aider. Annoncez l’unité vous-même. Et après votre départ, gardez un œil sur votre ancien lieu en vérifiant avec les voisins pour voir si quelqu’un emménage.

« S’ils le louent immédiatement, vous n’avez pas à payer », a déclaré Lupe Arreola, directrice exécutive de Tenants Together, un groupe de défense des droits des locataires basé à San Francisco.

Le défaut d’un propriétaire de faire des efforts raisonnables pour louer à nouveau l’unité peut également fournir une défense si votre propriétaire vous poursuit, ont déclaré les défenseurs des locataires.

Sous-louer

Sous-louer votre espace à un tiers remplacerait le loyer que vous êtes obligé de payer. Mais la plupart des baux interdisent la sous-location ou exigent l’autorisation écrite du propriétaire pour le faire, ont déclaré les avocats.

En supposant que vous obteniez l’approbation, le processus peut toujours être délicat. Si vous avez des colocataires, vous aurez peut-être besoin de leur approbation. Et vous restez responsable du loyer et des réparations si votre sous-locataire ne paie pas ou s’il endommage l’unité.

Certains appartements facturent des frais de sous-location et exigent que le nouveau locataire se soumette à une vérification de crédit.

Circonstances extrêmes

Des choses comme une maison qui devient invivable, le harcèlement, la violence domestique, la maltraitance des personnes âgées et le harcèlement criminel peuvent annuler un bail, ont déclaré les avocats.

Un toit qui fuit, des problèmes de rongeurs, un câblage défectueux ou une mauvaise plomberie, s’ils ne sont pas résolus par le propriétaire, peuvent mettre fin à votre obligation de payer le loyer.

Mais le propriétaire doit d’abord être informé et disposer d’un délai raisonnable pour effectuer les réparations. Pour la plupart des problèmes, cela représente environ 30 jours, a déclaré Janecek. Pour une toilette cassée dans la seule salle de bain de la maison, cela pourrait être moins de temps.

Le processus commence par un avis écrit et la documentation du problème. Prenez des photos. Filmer une vidéo.

« S’il y a une situation où le plafond tombe à cause de fuites dans les tuyaux et que le propriétaire le laisse persister, cela suffirait pour permettre au locataire de résilier le bail », a déclaré Kemper de l’UCLA.

Mais elle a mis en garde contre de telles « réclamations d’habitabilité » sans d’abord consulter un avocat.

En ce qui concerne les allégations de violence domestique, de harcèlement criminel ou de violence domestique, il existe des exigences de documentation rigoureuses, notamment la fourniture de copies d’une ordonnance de non-communication, d’un rapport de police et d’une déclaration d’un conseiller, d’un intervenant, d’un thérapeute ou d’un autre professionnel de la santé agréé qui a fourni de l’aide, a déclaré Janecek.

Unités illégales

Si votre location n’avait pas de certificat d’occupation ou est une résidence non autorisée, vous pouvez résilier le bail sans pénalité, ont déclaré les avocats.

Il faut un travail de détective pour documenter cela. Souvent, vous devez le confirmer avec la ville.

Juste à pied?

Pourquoi ne pas s’en aller ? Glisse par derrière, Jack. Fais un nouveau plan, Stan. Dépose la clé, Lee. Fantôme votre propriétaire et ne jamais payer un centime.

Les avocats ont déclaré qu’il y avait des conséquences assez dures à partir sans justification légale, dont la moindre serait de perdre votre dépôt de garantie.

L’abandon de votre bail pourrait également nuire à votre crédit ou entraîner l’embauche d’une agence de recouvrement par votre propriétaire.

Et vous pourriez être poursuivi. Certains baux comprennent des dispositions rendant le locataire responsable des frais d’avocat du propriétaire, ce qui entraîne un énorme jugement contre vous qui peut être exécuté pendant jusqu’à 20 ans.

« Les gens ne devraient pas simplement déménager », a déclaré Popp. « Vous devriez résoudre vos problèmes. »

Janecek a déclaré que les conséquences de la marche pourraient encore en valoir la peine dans certains cas.

Par exemple, un jeune étudiant n’a peut-être pas immédiatement besoin de crédit, a-t-il dit, surtout s’il peut toujours demander aux parents d’agir en tant que garant pour les futurs baux.

« L’âge de ce jeune étudiant signifie qu’il y a beaucoup de temps pour se remettre de ce problème de crédit précoce », a déclaré Janecek. L’impact  » s’estompe avec le temps. »