Contrats immobiliers, Statut des Fraudes et Exceptions au Statut des fraudes

Les « statuts des fraudes » sont une doctrine de droit qui exige que certains contrats soient écrits et signés par la personne à inculper pour être exécutés. Un tel contrat qui relève du statut des fraudes est un contrat de vente de biens immobiliers. Fla. Stats. § 725.01. La jurisprudence a imposé des exigences supplémentaires aux contrats de vente de biens immobiliers, exigeant qu’ils soient précis quant aux parties impliquées, à l’objet, aux obligations des parties et à la contrepartie. Les folies de Fla de Minsky., Inc. v. Sennes, 206 F.2d 1, 3 (5e Cir. 1953). Si le contrat de vente immobilier sous-jacent n’est pas certain et clair quant à tous ces éléments, il est inapplicable. Le raisonnement à cet égard a été formulé par la Cour d’appel fédérale du Cinquième circuit: « Pour qu’il y ait un contrat, les parties doivent avoir une compréhension définie et distincte, commune aux deux, et sans doute différente. » ID.

Semblable à presque toutes les autres doctrines du droit, et un bon exemple de la raison pour laquelle les litiges juridiques peuvent être si déroutants, il existe une exception au statut des fraudes en ce qui concerne la force exécutoire des contrats de vente immobilière. Cette exception est appelée « exécution partielle » et elle peut être utilisée pour faire respecter ce qui serait normalement un contrat oral ou écrit inexécutable pour la vente d’un terrain. Voir Williams c. Faile, 118 So.2d 599 (Fla. 1ère DCA 1960). Dans certaines circonstances, cette exception est à la disposition de l’acheteur lorsque le vendeur viole le contact en ne transmettant pas le bien en question et tente ensuite de se soustraire à ses obligations contractuelles en prétendant que le contact sous-jacent est interdit par le statut des fraudes.

Les éléments d’exécution partielle sont les suivants: 1) l’acheteur a payé tout ou partie de la contrepartie; 2) l’acheteur est en possession du bien; et 3) l’acheteur a apporté des améliorations précieuses et permanentes au bien avec le consentement du vendeur; ou en l’absence de telles améliorations, 4) il existe des faits qui feraient de la transaction une fraude pour l’acheteur si le contrat n’est pas exécuté. Miller c. Murray, 68 So.2d 594, 596 (Fla. 1953). Si l’acheteur n’est pas en mesure de prouver ces éléments, il ne peut pas se prévaloir d’une défense de fraude à un contrat de vente immobilier oral ou écrit erroné.

Lorsque l’acheteur tente d’exécuter un contrat de vente immobilière oral, la charge de l’acheteur ne s’arrête pas à prouver ces éléments pour l’exécution partielle. L’acheteur doit également établir l’existence de ce contrat oral, et l’ensemble de ses conditions requises, par « une preuve claire, certaine et certaine. » Miller c. Gardner, 144 Fla. 339 (1940). Dans l’affaire Miller c. Gardner, l’acheteur a pu prouver de manière suffisante l’existence et les termes d’un contrat oral grâce aux aveux du vendeur obtenus au cours du litige. ID.

Il est important de noter que l’exécution partielle n’est pas disponible en tant qu’exception au statut des fraudes lorsque le recours demandé par l’acheteur est des dommages-intérêts pécuniaires. Au lieu de cela, l’exécution partielle n’est qu’une exception au statut des fraudes pour les actions en équité, c’est-à-dire lorsque le remède recherché par l’acheteur est une exécution spécifique. Faile, 118 Donc.2d à 602. L’exécution spécifique est un recours lorsque l’acheteur cherche à obliger le tribunal à céder le bien en question comme il l’avait initialement promis. Autrement dit, aucune action de l’acheteur ne demandant que des dommages-intérêts pécuniaires ne peut jamais être maintenue lorsque le contrat sous-jacent n’est pas écrit. ID.