Dans les coulisses de votre prêt hypothécaire
Vous pouvez voir votre prêt hypothécaire comme le prêt qui vous a aidé à acheter votre maison. Mais les investisseurs voient une hypothèque comme un flux de trésorerie futurs. Ces flux de trésorerie sont achetés, vendus, dépouillés, tranchés et titrisés sur le marché hypothécaire secondaire. Parce que la plupart des prêts hypothécaires finissent à la vente, le marché hypothécaire secondaire est extrêmement vaste et très liquide.
Du point d’origine jusqu’au moment où le paiement mensuel d’un emprunteur se retrouve avec un investisseur dans le cadre d’un paiement de titres adossés à une hypothèque (MBS), de titres adossés à des actifs (ABS), d’obligations hypothécaires garanties (CMO) ou de titres de créance garantis (CDO), plusieurs institutions différentes se taillent un certain pourcentage des frais initiaux et / ou des flux de trésorerie mensuels.
Dans cet article, nous allons vous montrer comment fonctionne le marché hypothécaire secondaire et vous présenter ses principaux participants.
Il y a quatre acteurs principaux sur ce marché: l’initiateur de prêts hypothécaires, l’agrégateur, le courtier en valeurs mobilières et l’investisseur.
1. L’initiateur de prêt hypothécaire
L’initiateur de prêt hypothécaire est la première entreprise impliquée sur le marché hypothécaire secondaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires sont des banques de détail, des banquiers hypothécaires et des courtiers hypothécaires. Alors que les banques utilisent leurs sources de financement traditionnelles pour conclure des prêts, les banquiers hypothécaires utilisent généralement ce qu’on appelle une marge de crédit d’entrepôt pour financer des prêts. La plupart des banques, et presque tous les banquiers hypothécaires, vendent rapidement des prêts hypothécaires nouvellement créés sur le marché secondaire.
Une distinction à noter est que les banques et les banquiers hypothécaires utilisent leurs propres fonds pour fermer des prêts hypothécaires et les courtiers hypothécaires ne le font pas. Les courtiers en hypothèques agissent plutôt comme des agents indépendants pour les banques ou les banquiers hypothécaires, les mettant en relation avec les clients (emprunteurs).
Cependant, selon sa taille et sa sophistication, un initiateur de prêt hypothécaire peut agréger des prêts hypothécaires pendant un certain temps avant de vendre l’ensemble; il peut également vendre des prêts individuels tels qu’ils sont créés. Il existe un risque pour un initiateur lorsqu’il détient une hypothèque après qu’un taux d’intérêt a été cité et immobilisé par un emprunteur. Si l’hypothèque n’est pas vendue simultanément sur le marché secondaire au moment où l’emprunteur verrouille le taux d’intérêt, les taux d’intérêt pourraient changer, ce qui modifierait la valeur de l’hypothèque sur le marché secondaire et, en fin de compte, le profit que l’initiateur réalise sur l’hypothèque.
Les initiateurs qui regroupent les prêts hypothécaires avant de les vendre couvrent souvent leurs pipelines hypothécaires contre les fluctuations des taux d’intérêt. Il existe un type spécial de transaction appelé commerce des meilleurs efforts, conçu pour la vente d’une seule hypothèque, ce qui élimine la nécessité pour l’initiateur de couvrir une hypothèque. Les plus petits initiateurs ont tendance à utiliser les meilleurs efforts métiers.
En général, les initiateurs de prêts hypothécaires gagnent de l’argent grâce aux frais qui sont facturés pour créer un prêt hypothécaire et à la différence entre le taux d’intérêt accordé à un emprunteur et la prime qu’un marché secondaire paiera pour ce taux d’intérêt.
2. Les agrégateurs
sont la prochaine entreprise dans la lignée des participants au marché hypothécaire secondaire. Les agrégateurs sont de grands initiateurs de prêts hypothécaires ayant des liens avec des entreprises de Wall Street et des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), comme Fannie Mae et Freddie Mac. Les agrégateurs achètent des hypothèques nouvellement créées auprès de plus petits initiateurs et, avec leurs propres originations, forment des pools d’hypothèques qu’ils titrisent en titres adossés à des créances hypothécaires de marque privée (en travaillant avec des sociétés de Wall Street) ou en formant des titres adossés à des agences (en travaillant par l’intermédiaire de GSE).
Tout comme les initiateurs, les agrégateurs doivent couvrir les prêts hypothécaires dans leurs pipelines à partir du moment où ils s’engagent à acheter un prêt hypothécaire, à travers le processus de titrisation et jusqu’à ce que le MBS soit vendu à un courtier en valeurs mobilières. La couverture d’un pipeline hypothécaire est une tâche complexe en raison des retombées et du risque de propagation. Les agrégateurs réalisent des bénéfices par la différence entre le prix qu’ils paient pour les hypothèques et le prix pour lequel ils peuvent vendre les MBS adossés à ces hypothèques, sous réserve de leur efficacité de couverture.
3. Courtiers en valeurs mobilières
Après la constitution d’un MBS (et parfois avant sa constitution, selon le type de MBS), il est vendu à un courtier en valeurs mobilières. La plupart des sociétés de courtage de Wall Street ont des bureaux de négociation MBS. Les courtiers sur ces bureaux font toutes sortes de choses créatives avec des MBS et des prêts hypothécaires entiers; l’objectif final est de les vendre sous forme de titres à des investisseurs. Les concessionnaires utilisent fréquemment des MBSS pour structurer les CMO, les ABS et les CDO. Ces transactions peuvent être structurées de manière à présenter des caractéristiques de remboursement anticipé différentes et quelque peu définies et des notations de crédit améliorées par rapport aux MBS sous-jacents ou aux prêts entiers. Les concessionnaires font un écart dans le prix auquel ils achètent et vendent des MBS, et cherchent à réaliser des bénéfices d’arbitrage de la manière dont ils structurent les packages CMO, ABS et CDO particuliers.
4. Investisseurs
Les investisseurs sont les utilisateurs finaux des prêts hypothécaires. Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d’assurance, les banques, les GSE et les hedge funds sont tous de grands investisseurs dans les prêts hypothécaires. Les MBS, les CMO, les ABS et les CDO offrent aux investisseurs un large éventail de rendements potentiels basés sur des risques de qualité de crédit et de taux d’intérêt variables.
Les gouvernements étrangers, les fonds de pension, les compagnies d’assurance et les banques investissent généralement dans des produits hypothécaires hautement cotés. Certaines tranches des différentes opérations hypothécaires structurées sont recherchées par ces investisseurs pour leurs profils de risque de remboursement anticipé et de taux d’intérêt. Les fonds spéculatifs sont généralement de grands investisseurs dans des produits hypothécaires à faible cote de crédit et des produits hypothécaires structurés présentant un risque de taux d’intérêt plus élevé.
De tous les investisseurs hypothécaires, les GSE ont les portefeuilles les plus importants. Le type de produit hypothécaire dans lequel ils peuvent investir est en grande partie réglementé par l’Office of Federal Housing Enterprise Oversight.
Le résultat net
Peu d’emprunteurs réalisent à quel point leur prêt hypothécaire est tranché, coupé en dés et échangé. En quelques semaines, peut-être un mois, à partir du moment où une hypothèque est créée, elle peut faire partie d’un CMO, d’un ABS ou d’un CDO. L’utilisateur final d’une hypothèque peut être un fonds spéculatif qui fait des paris directionnels sur les taux d’intérêt ou utilise des positions à effet de levier pour exploiter de petites irrégularités de prix relationnelles, ou il peut s’agir de la banque centrale d’un pays étranger qui aime la notation de crédit d’une agence MBS.
En revanche, il pourrait s’agir d’une compagnie d’assurance basée à Bruxelles attirée par la durée et le profil de convexité d’une certaine tranche dans une transaction ABS, CMO ou CDO. Le marché hypothécaire secondaire est vaste, liquide et complexe, plusieurs institutions ayant toutes hâte de consommer une part du gâteau hypothécaire.