La Règle du Pour Cent de l’Immobilier: Calcul facile pour Évaluer les Propriétés Locatives

Vous êtes donc intéressé à investir dans des propriétés locatives immobilières. Bravo!

Mais la courbe d’apprentissage pour évaluer et acheter votre première maison est RAIDE.

Comment trouver ma première propriété ? Comment puis-je savoir si ça va faire de l’argent? Comment puis-je savoir à quoi ressemble une bonne affaire?

La règle du un pour cent est là pour vous aider à faire le calcul facile sur les propriétés locatives.

Le conseil typique est que vous devez analyser 100 offres pour en trouver 1 bonne. Et vous devez offrir 10 propriétés pour en acheter 1.

Alors, qui a le temps de sortir les feuilles de calcul et d’analyser 1000 propriétés potentielles pour trouver leur première offre?

N’ayez crainte, entrez…

la RÈGLE DES 1%.

(Et la règle des 2%, la règle des 50%, la règle des 70% seem Les investisseurs immobiliers semblent vraiment aimer leurs règles de pourcentage).

Quelle est la règle du 1% pour l’investissement immobilier?

Au lieu d’aiguiser votre crayon pour chaque transaction immobilière, si vous connaissez quelques règles simples, vous pouvez déterminer en environ 5 secondes si cela vaut la peine d’être analysé davantage.

Lorsque je regarde un bien locatif potentiel, le tout premier critère que j’applique est la règle du 1%.

Exemple 1: Vous trouvez une maison toute réparée et prête à partir pour 150 000 $ qui se louera pour 1 500 per par mois. Étant donné que le loyer divisé par le prix d’achat est de 1% (1 500 / 150 000), cela répond à la règle du 1% et justifierait une diligence raisonnable supplémentaire.

Exemple 2 : Si vous trouvez une maison pour 130 000 $ mais qu’elle a besoin de réparations de 20 000 $ pour la rendre prête à être louée, il faudrait la louer pour 1 500 $ par mois pour respecter la règle du 1% (1 500/). Vous devez prendre en compte le prix d’achat tout compris, y compris les réparations et l’entretien nécessaires pour le mettre en état de location.

Rappelez-vous, ce n’est qu’une règle empirique. Vous pourriez gagner de l’argent avec une propriété qui se situe dans la plage de la règle de 0,8% (le loyer mensuel ne représente que 0,8% du prix d’achat), et vous pourriez perdre de l’argent sur une propriété qui dépasse la règle de 1%. Il y a beaucoup de facteurs en jeu, mais la règle du 1% est la base sur laquelle je commence chaque évaluation.

Alors pourquoi la règle empirique du 1% fonctionne-t-elle?

Eh bien pour cela, il faut plonger un peu plus profondément dans les eaux troubles des calculs immobiliers à l’envers…

La Règle des 50% pour les Dépenses locatives

La règle des 50% stipule qu’en moyenne, les dépenses pour un bien locatif seront d’environ 50% du loyer.

Donc, si le revenu de location est de 1 500 per par mois, 750 $ de cela servira à payer les dépenses (sans compter les paiements de prêt).

En tant que stade approximatif, vos dépenses pourraient ressembler à ceci:

• 5% Entretien et réparations – tous les éléments d’entretien que vous devez faire pour maintenir la propriété en bon état, tels que la réparation des toilettes qui fuient, la réparation de la clôture, etc.
• 10% Dépenses en capital – les gros éléments qui ne se produisent pas très souvent comme le remplacement de CVC ou un nouveau toit
• 10% Gestion immobilière – si vous avez un gestionnaire immobilier, il prendra une partie du loyer pour gérer les locataires pour vous
• 10% Taxes foncières – les taux d’imposition diffèrent d’un pays à l’autre, mais c’est une moyenne (là où je vis au Texas, je paierais beaucoup plus de 10% pour les taxes foncières!)
• 5% d’assurance – encore une fois, les taux d’assurance diffèrent, mais cela couvre votre police de responsabilité et d’incendie
• 10% de vacance et de chiffre d’affaires – lorsque les locataires déménagent, il y a généralement des réparations supplémentaires à faire, et il peut être vide pendant un certain temps avant de trouver de nouveaux locataires

Additionnez tous ces coûts, et vous obtenez 50%. Bien qu’il ne s’agisse que d’un nombre approximatif destiné à un calcul à l’arrière de l’enveloppe, à long terme, j’ai constaté que cela était vrai pour mon propre portefeuille de propriétés locatives.

Certaines années, nous n’aurons presque pas de réparations ou de postes vacants et il semblerait que nous soyons des investisseurs incroyables qui engrangent des liquidités. Mais il suffit d’un problème majeur (remplacement d’un toit, problème de plomberie ou vacance prolongée) pour effacer des mois de flux de trésorerie.

Liés: Le coût réel de l’accession à la propriété est plus élevé que Vous Ne le pensez

Si vous regardez notre examen de fin d’année de nos propriétés locatives, vous remarquerez que nous avons eu un mois où nous avons eu un ÉNORME négatif – deux réparations majeures dans deux propriétés différentes. Si nous n’avions pas mis de côté des réserves pour le moment où l’inévitable se produit, nous aurions pu avoir des problèmes majeurs.

Donc, si j’ai une propriété locative de règle de 1% qui se loue pour 1 500 a par mois et que mes dépenses représentent 50% du loyer, alors je peux mettre 750 every dans ma poche chaque mois, n’est-ce pas?

Pas si vite

Rappelez-vous quand j’ai dit que la règle de 1% était à peu près un seuil de rentabilité? Cela suppose que vous contractez une hypothèque sur la maison.

À moins que vous ayez 150 000 $ pour acheter notre propriété en espèces, vous devrez obtenir un financement.

Ajouter l’hypothèque à l’équation

L’un des meilleurs avantages de l’immobilier est la possibilité de tirer parti de votre argent en contractant une hypothèque.

Sur la plupart des propriétés locatives unifamiliales, vous aurez besoin d’un acompte de 20 à 30%. Donc, pour notre propriété locative de 150 000 $, si je sors ma fidèle calculatrice hypothécaire, avec un acompte de 20% et un intérêt de 5%, c’est un paiement de 644 each chaque mois.

Pour résumer notre exemple, nous:

1. A acheté une maison de 150 000 $
2. Qui se loue pour 1 500 per par mois
3. Avec des dépenses de 750 per par mois (50%) avant le paiement de la dette
4. Et a contracté un prêt de 120 000 with avec des paiements de 6446 par mois

Cela nous laisse avec $1,500 – $750 – $644 = $106 flux de trésorerie par mois.

Ce qui est un peu mieux que le seuil de rentabilité. D’où la règle des 1%.

Quel pourcentage dois-je faire sur un bien locatif?

Maintenant que nous avons discuté de la règle du 1% et pourquoi elle est utilisée en règle générale pour approximer un bien locatif qui devrait au moins générer un peu de flux de trésorerie chaque mois, la question est –

Combien de flux de trésorerie DEVRAIS-je gagner?

Et cela dépend entièrement de vous, l’investisseur. Une fois que vous savez comment exécuter les chiffres – évaluez les réparations, les dépenses, les taxes foncières, les tarifs de location, etc. vous avez le pouvoir de mettre en place un accord qui fonctionne pour vous.

Je peux vous dire quels ont été mes critères d’achat sur mon marché (Dallas, TX). Mais votre marché sera différent, et vos critères d’investissement seront également probablement différents.

Par exemple, si vous habitez à San Francisco, vous ne trouverez nulle part une offre à 1%. Si vous voulez investir là-bas, vous devez avoir beaucoup d’argent et être prêt à faire un faible rendement en espèces et à parier sur l’appréciation. Vous pouvez générer des flux de trésorerie nuls (ou négatifs) chaque mois, mais si votre propriété de 1 million de dollars s’apprécie à 3% par an, vous pourriez envisager un gros jour de paie lorsque vous vendez.

Ce n’est pas mon style d’investissement – pour moi, parier sur l’appréciation ressemble trop au jeu. J’aime les rendements en espèces stables, et toute appréciation est la cerise sur le gâteau.

D’un autre côté, si vous vivez dans le Midwest, il est facile de respecter la règle des 1%, et vous devriez probablement viser plus.

Pour moi personnellement, j’aime trouver des biens locatifs où:

• Je peux faire une trésorerie de 10% sur le retour en espèces
• Je peux faire au moins 300 $ par mois en flux de trésorerie après toutes les dépenses
• Je peux acheter la propriété à au moins 20% de réduction par rapport à la valeur marchande

Le dernier point est une règle empirique de plus sur l’investissement immobilier dont nous n’avons pas parlé – communément appelée la règle de 70%.

Elle s’applique davantage aux palmes de maison qui ont besoin d’acheter une maison pour 70% de son ARV (après valeur réparée) moins les coûts de réparation pour tenir compte de leurs coûts de détention, d’achat et de vente tout en réalisant un profit.

Comme pour toutes les « règles » immobilières, la règle des 70% est flexible. J’ai vu des palmes acheter à plus de 80% et gagner de l’argent, et certaines qui n’achèteront pas à moins de 60% de leur valeur.

Mon marché est très concurrentiel, donc obtenir une réduction de 20% (acheter à 80% de l’ARV moins les réparations) est un chiffre qui me satisfait.

Une de mes choses préférées sur l’immobilier est que, contrairement au marché boursier qui est très efficace, il existe toujours des inefficacités sur le marché immobilier qui vous permettent de trouver de bonnes affaires et d’obtenir des capitaux propres instantanés pour construire votre valeur nette.

Si je pouvais acheter cette maison locative de 150 000 $ pour 80% de la valeur, j’aurais instantanément 30 000 equity en capitaux propres! C’est difficile à trouver dans n’importe quelle autre classe d’investissement.

La règle d’un pour cent n’est que le début

Les règles empiriques ne sont que cela, un calcul en arrière de l’enveloppe que vous pouvez faire dans votre tête pour déterminer si une transaction vaut la peine d’être examinée plus avant.

En ayant une bonne compréhension de la règle des 1% et en connaissant la règle des 50% pour les dépenses, si je connais le prix d’achat, les réparations nécessaires et les comps de location sur une propriété qui se trouve sur mon bureau (ou dans ma boîte de réception), je peux rapidement faire le calcul et savoir en 5 secondes si cela vaut la peine de regarder plus loin.

Si je trouve un accord qui se rapproche de la règle des 1%, alors je m’intéresse. Je vais approfondir les réparations nécessaires, peut-être appeler un entrepreneur pour obtenir un devis. Je vais étudier les comps de location et voir quelles améliorations je pourrais faire pour que pas cher atterrisse sur le haut de gamme. Et à coup sûr, je tirerai les numéros d’impôt foncier exacts et appellerai mon courtier hypothécaire pour obtenir une mise à jour sur les taux d’intérêt.

Mais tout cela représente beaucoup de travail que je n’ai pas à faire si je peux savoir immédiatement qu’un accord ne fonctionnera pas pour moi.

J’espère que cet aperçu de la règle du 1% et des règles empiriques relatives à l’investissement immobilier vous aidera à analyser rapidement une transaction et à voir si elle a du sens. Il faut de la pratique, et beaucoup de croquements de nombres, mais cela deviendra bientôt une seconde nature.