Le processus de forclusion et les lois en Pennsylvanie

Si vous faites défaut sur vos paiements hypothécaires en Pennsylvanie, le réparateur (au nom du propriétaire du prêt, appelé le « prêteur » dans cet article) commencera éventuellement une forclusion. Environ la moitié des États, y compris la Pennsylvanie, exigent que le prêteur intente une action en justice pour saisir le tribunal. La loi de l’État spécifie le fonctionnement des saisies, et les lois fédérales et étatiques vous donnent des droits et des protections tout au long du processus.

Prêts hypothécaires en Pennsylvanie

Si vous obtenez un prêt pour acheter un bien immobilier résidentiel en Pennsylvanie, vous signerez probablement deux documents: un billet à ordre et une hypothèque. Le billet à ordre est le document qui contient votre promesse de rembourser le prêt ainsi que les conditions de remboursement. L’hypothèque est le document qui donne au prêteur une sûreté sur la propriété. Si vous ne parvenez pas à effectuer les paiements, l’hypothèque donne au prêteur le droit de vendre la maison lors d’une vente de forclusion pour récupérer l’argent qu’il vous a prêté.

Que se passe-t-il si vous manquez un paiement hypothécaire en Pennsylvanie

Si vous manquez un paiement, le réparateur peut généralement facturer des frais de retard après l’expiration du délai de grâce. La plupart des prêts hypothécaires accordent un délai de grâce de dix à quinze jours, par exemple, avant que vous n’encouriez des frais de retard. Pour connaître le délai de grâce dans votre situation et le montant des frais de retard, consultez le billet à ordre ou votre relevé de facturation mensuel.

Si vous manquez quelques paiements hypothécaires, le préposé vous enverra probablement des lettres et vous appellera pour essayer de les recouvrer. Dans la plupart des cas, les lois fédérales sur le service hypothécaire exigent que le préposé vous contacte (ou tente de vous contacter) par téléphone pour discuter des alternatives de forclusion — appelées options de « réduction des pertes » — au plus tard 36 jours après un paiement manqué et à nouveau dans les 36 jours suivant chaque paiement manqué suivant. Au plus tard 45 jours après un paiement manqué, le réparateur doit vous informer par écrit des options d’atténuation des pertes qui pourraient être disponibles et affecter du personnel pour vous aider. Certaines exceptions à quelques-unes de ces exigences existent, comme si vous déposez une faillite ou dites au réparateur de ne pas communiquer avec vous en vertu de la Loi sur les pratiques équitables de recouvrement de créances. (12 C.F.R. § 1024.39).

Qu’est-ce qu’une Lettre d’infraction?

De nombreuses hypothèques en Pennsylvanie ont une disposition qui oblige le prêteur à envoyer une lettre de violation si vous prenez du retard dans les paiements. Cet avis vous indique que le prêt est en défaut. Si vous ne guérissez pas le défaut, le prêteur peut accélérer le prêt (appelez-le dû) et aller de l’avant avec la forclusion.

Quand Commence La Forclusion?

La loi fédérale exige généralement que l’agent de maintenance attende que le prêt soit en retard de plus de 120 jours avant de commencer officiellement une forclusion. Mais dans quelques situations, comme si vous violez une clause de mise en vente ou si le préposé se joint à l’action de forclusion d’un titulaire de privilège supérieur ou subordonné, la forclusion peut commencer plus tôt. (12 C.F.R. § 1024.41).

Avis de pré-fermeture en Pennsylvanie

En Pennsylvanie, le prêteur doit vous envoyer (l’emprunteur) un avis d’intention de forclusion au moins 30 jours avant de commencer une forclusion. L’avis doit vous donner la possibilité de rattraper les paiements, appelé « guérir le défaut. »La Cour suprême de Pennsylvanie a statué dans l’affaire JPMorgan Chase Bank N.A. v. Taggart, 203 A.3d 187 (Pa. Sup. Tomodensitométrie., Feb. 20, 2019) que le prêteur doit émettre un nouvel avis d’intention de forclusion avant de déposer une deuxième plainte de forclusion dans les cas où la plainte initiale a été rejetée ou retirée. Mais cet avis n’est pas requis dans certaines circonstances, comme si vous abandonnez la maison. (41 Pa. Stats. Ann. § 403).

De plus, dans la plupart des cas, le prêteur doit envoyer un avis expliquant les droits des propriétaires et décrivant l’aide disponible, y compris le droit de demander de l’aide à la Pennsylvania Housing Finance Agency dans le cadre du Programme d’aide hypothécaire d’urgence des propriétaires (HEMAP). (35 Pa. Stats. Ann. § 1680.403c). L’avis doit également vous informer du défaut, inclure une ventilation détaillée du montant total en souffrance et donner 30 jours (plus trois jours pour tenir compte du temps d’envoi) pour avoir une réunion en face à face avec une agence locale de conseil en crédit à la consommation pour tenter de résoudre le défaut. Si vous rencontrez une agence de conseil en crédit approuvée, le prêteur ne peut prendre aucune action en justice — comme commencer une forclusion – pendant 30 jours après la réunion. (35 Pa. Stats. Ann. § 1680.403c).

Lois de forclusion de l’État en Pennsylvanie

Encore une fois, en Pennsylvanie, le prêteur intente une action en justice pour saisir. Le prêteur donne avis de la poursuite en vous signifiant une assignation et une plainte.

Que se passe-t—il Si Vous ne répondez pas — ou non –

Si vous ne répondez pas à l’action en justice, le prêteur peut obtenir un jugement par défaut du tribunal. Le jugement donnera au prêteur la permission d’organiser une vente de forclusion. Mais si vous répondez au procès en déposant une réponse, l’affaire passera par le processus de litige. Le prêteur peut alors demander au tribunal d’accorder un jugement sommaire. Une requête en jugement sommaire demande que le tribunal accorde un jugement en faveur du prêteur parce que les aspects critiques de l’affaire ne sont pas contestés.

Si le tribunal accorde un jugement sommaire au prêteur, ou si vous perdez au procès, le juge ordonnera la vente de la maison lors d’une vente de forclusion. Un avis de vente doit être affiché sur la propriété et au bureau du shérif, et vous être signifié au moins 30 jours avant la vente. Il doit également être publié dans un journal une fois par semaine pendant trois semaines. (Règle de procédure civile de Pennsylvanie 3129.2).

La vente de forclusion

Lors de la vente, le prêteur fait généralement une offre sur la propriété en utilisant une « offre de crédit » plutôt qu’une offre en espèces. Avec une offre de crédit, le prêteur obtient un crédit jusqu’à concurrence du montant de la dette de l’emprunteur. Parfois, le prêteur offre le montant total de la dette; parfois, il offre moins. Le plus offrant à la vente devient le nouveau propriétaire de la propriété.

Rétablissement de l’hypothèque Avant la vente de forclusion en Pennsylvanie

« Rétablissement » est lorsque l’emprunteur apporte le prêt en cours en payant les paiements manqués du principal et des intérêts, plus les frais et les coûts. Terminer une réintégration arrêtera la forclusion.

La loi de Pennsylvanie autorise la réintégration à tout moment au moins une heure avant le début des enchères lors de la vente de forclusion, un maximum de trois fois par année civile. (41 Pa. Stats. Ann. § 404).

Pas de période de rachat Après-vente En vertu de la loi de Pennsylvanie

Certains États ont une loi qui donne au propriétaire saisi le temps après la vente de forclusion de racheter la propriété. En Pennsylvanie, cependant, vous n’obtenez pas de période de rachat après une forclusion.

Jugement de carence À la suite d’une vente de forclusion en Pennsylvanie

Parfois, une vente de forclusion ne rapporte pas assez d’argent pour rembourser la totalité du montant dû sur le prêt. La différence entre le prix de vente et la dette totale est appelée « solde déficitaire ». »De nombreux États, dont la Pennsylvanie, permettent au prêteur d’obtenir un jugement personnel, appelé « jugement de carence », pour ce montant contre l’emprunteur.

En Pennsylvanie, le prêteur peut obtenir un jugement de carence en déposant une poursuite distincte dans les six mois suivant la vente de forclusion. Si le prêteur était l’acheteur lors de la vente par forclusion, le déficit est limité par la juste valeur marchande du bien. (42 Pa. Inconvénient. Stats. Ann. §§ 8103(a), 5522(b)(2)).

Obtenir l’aide d’un avocat de forclusion de Pennsylvanie

Les lois de forclusion sont compliquées. Les prestataires de services et les prêteurs font parfois des erreurs ou oublient des étapes. Si vous pensez que votre agent de service ou votre prêteur n’a pas réussi à terminer une étape requise, a commis une erreur ou a violé les lois de forclusion de l’État ou du gouvernement fédéral, vous pourriez avoir une défense qui pourrait forcer un redémarrage de la forclusion, ou vous pourriez avoir un effet de levier pour trouver une alternative.

Envisagez de parler à un avocat de forclusion local ou à un bureau d’aide juridique pour en savoir plus sur vos droits. Un avocat peut également vous parler de différentes façons d’éviter la forclusion. De même, un conseiller en logement approuvé par le HUD peut fournir des informations utiles (sans frais) sur diverses alternatives à la forclusion.