Pâturage à louer
Faites confiance à votre instinct
Deux femmes du Nebraska font face à des accusations de crime pour fraude à la location de pâturages via Craigslist.
Une annonce figurant sur Craiglist pour des pâturages à louer s’est avérée trop belle pour être vraie.
Calinda Barthel (également connue sous le nom de Calinda Vantine) de Crawford, Nab., et Kelley Heller, de Chardon, Nab., ont été arrêtés le février. 17, 2017 sur 15 accusations de vol et de complot après avoir été surpris à louer des terres à plusieurs parties.
Les victimes, dont les noms n’ont pas été divulgués dans l’enquête en cours, venaient de
Nebraska, Wyoming, Oklahoma et Dakota du Sud, y compris Hot Springs, Hermosa et Oelrichs.
« Le duo mère-fille a été arrêté plus tôt cette année et a été inculpé dans les comtés de Sioux et de Dawes », a déclaré Keith Drinkwalter, enquêteur criminel de la Patrouille de l’État du Nebraska. « Un crime de classe 2A porte un maximum de 20 ans sans minimum. En gros, ces femmes faisaient la publicité du pâturage, qui est dans une fiducie appartenant à la famille du mari de Barthel, et convaincaient les éleveurs de venir regarder le pâturage et de mettre de l’argent pour le conserver. Les dépôts variaient de 4 500 $ à 18 000 $, et ils ont promis à certains un bail pluriannuel sur la superficie et ont également facturé des taux différents pour les différentes victimes. »
En visitant les personnes touchées, beaucoup ont dit à Drinkwalter que, parce que les pâturages sont si difficiles à trouver, ils espéraient que le bail était légitime malgré certains signes avant-coureurs.
« Beaucoup de ces éleveurs concluent des accords verbaux depuis des années sans problème, mais la persistance du duo à faire descendre l’argent dans des sommes aussi importantes était un peu inhabituelle », a déclaré Drinkwalter. « Si quelque chose ne va pas, il y a probablement une raison. Une victime m’a dit qu’ils lui avaient même donné des références, mais il ne les a jamais appelées. Un autre a dit qu’il avait renoncé à un bail existant parce qu’il pensait avoir ce pâturage et qu’il n’avait plus rien pour la saison de pâturage estivale. Nous avons même eu une victime de l’Oklahoma qui était prête à transporter son bétail ici pour paître. »
Le Craigslist add a dupé beaucoup de gens avec de l’argent sérieux, et maintenant les éleveurs se demandent comment récupérer notre argent?
« Si ces victimes récupèrent leur argent— c’est la question à un million de dollars », a déclaré Drinkwalter. « Ces deux-là n’ont rien, donc toute restitution sera ordonnée par le tribunal et pourrait prendre la forme d’une saisie-arrêt des salaires futurs. Ils possèdent également du bétail et des machines, de sorte qu’ils pourraient être forcés de vendre ces articles pour rembourser leurs victimes. »
Un éleveur a pu éviter d’être victime de ce stratagème en rendant visite à Randy Cullers, un avocat de Chadron, Neb.
« La première personne avec qui j’ai eu affaire dans ce cas particulier m’a appelé avec l’intention de louer le pâturage à ces deux-là « , a déclaré Cullers. « Cependant, ce qui m’a averti qu’il y avait un problème, c’est que les propriétaires légaux sur le site Web du SIG ne correspondaient pas aux personnes qui offraient le pâturage à la location. C’était un indice que les choses n’étaient pas tout à fait correctes. L’éleveur avait déjà un certain malaise à propos de l’accord, et après notre conversation, il a choisi de s’en éloigner. »
Il n’a pas fallu longtemps pour que le mot se répande et d’autres éleveurs ont rapidement contacté des abatteurs après avoir réalisé qu’ils avaient été escroqués grâce à cette annonce en ligne.
Pour éviter des ennuis à l’avenir et mieux gérer les pâturages disponibles à la location, Cullers encourage les producteurs à utiliser le site Web du SIG pour obtenir des informations sur les terres et qui en est propriétaire, ainsi que pour suivre les références et demander une assistance juridique avant de signer la ligne pointillée sur tout contrat de location de pâturage.
L’enquête étant toujours en cours, Drinkwalter demande à toute personne ayant contacté Barthel ou Heller au sujet de terres de pâturage louées de l’appeler au 308-432-6131 ou au bureau du procureur du comté de Sioux au 308-668-2466.
Les pâturages deviennent une ressource rare et précieuse dans le secteur du bétail. Avec une concurrence acharnée pour les droits de location, les producteurs doivent souvent regarder loin de leur terrain d’origine afin d’obtenir suffisamment d’herbe pour faire passer leur bétail pendant les mois de pâturage.
Avant de signer la ligne pointillée d’un contrat de location, les propriétaires fonciers et les bailleurs doivent parvenir à un consensus sur un certain nombre de conditions propres à cette parcelle de terrain particulière. Un accord verbal et une poignée de main ferme ne suffisent plus. De nos jours, les producteurs devraient tout obtenir par écrit pour protéger toutes les parties.
Pour Shad Sullivan, une mangeoire à bétail d’Ordway, Colo., une histoire éprouvée avec le propriétaire du terrain est essentielle pour maintenir une relation locative continue.
« L’intégrité historique des deux parties aide vraiment et il est important d’avoir un plan d’urgence compris par toutes les parties si quelque chose devait se produire », a déclaré Sullivan. « Pour un plan d’urgence sur mes baux écrits, nous écrivons littéralement ce que chacun de nous attend de l’autre personne. J’implique mon banquier et l’informe de qui est tout le monde qui a des liens avec le bail. J’ai également des réunions impliquant les deux parties avec des familles élargies, afin que tout le monde soit en pleine compréhension. Et je scelle toujours l’accord avec une poignée de main à chaque renouvellement, qu’il s’agisse d’un accord écrit ou non. »
» Les références sont très nécessaires, et je vais toujours au sommet. Je découvre qui est leur banquier et je leur parle. Ensuite, je fais littéralement le tour de la ville et interroge les gens et les entreprises sur la réputation de la personne. C’est délicat car si c’est un bon bail, les habitants sont généralement les premiers choix, et devraient l’être, mais parfois un bailleur ne veut pas de local et c’est pourquoi je vérifie les choses lorsque je loue des pâturages de loin. » Shad Sullivan, mangeoire à bétail à Ordway, Colo.
Faire ses devoirs est essentiel avant de conclure un accord, dit Sullivan.
« Les références sont très nécessaires, et je vais toujours au sommet », a-t-il déclaré. » Je découvre qui est leur banquier et je leur parle. Ensuite, je fais littéralement le tour de la ville et interroge les gens et les entreprises sur la réputation de la personne. C’est délicat car si c’est un bon bail, les habitants sont généralement les premiers choix, et devraient l’être, mais parfois un bailleur ne veut pas de local et c’est pourquoi je vérifie les choses lorsque je loue des pâturages de loin. »
Pour que les relations continues fonctionnent, Sullivan a déclaré que le prix n’est pas toujours le facteur moteur, mais la façon dont vous traitez la terre qui compte le plus.
« J’ai trouvé que le prix n’a vraiment pas d’importance tant que vous êtes un locataire constant », a déclaré Sullivan. « Rappelez-vous, le propriétaire de la terre veut que vous traitiez la terre comme si elle était la vôtre et que vous en preniez soin. Le plus souvent, j’ai constaté que si un coup chaud arrive et offre beaucoup d’argent, ce sont généralement des accords à court terme parce qu’un gars n’est pas dedans pour les deux personnes. Si un individu va le louer à un voisin, c’est ce qu’il va le faire quel que soit le prix. Je paie toujours le prix du marché et donne ma parole et laisse tomber les jetons là où ils peuvent. »
Nancy Hockett Carlson, une productrice de vaches-veaux de Hotchkiss, Colo., fait toujours confiance à l’accord verbal avec des accords écrits décrivant des plans de sauvegarde si la famille décide de vendre les acres de pâturage.
« Nous avons des accords verbaux sur trois propriétés et un accord écrit pour un bail avec une dynamique familiale dysfonctionnelle », a-t-elle déclaré. « Nous écrivons s’ils vendent le terrain que nous sommes indemnisés et / ou que nous terminons la saison du foin et enlevons le foin de la propriété. Nous nous assurons d’inclure les bases dans notre accord écrit — dates de début et de fin, montant du loyer et quand il est payé. »
Nicole Lutz Polsdofer, une éleveuse de Powersville, Mo., dit que la communication est essentielle pour toutes les parties impliquées, en particulier pour aplanir les détails de la gestion des terres et des améliorations.
« Nous avons des accords verbaux et écrits pour les baux de pâturage », a-t-elle déclaré. « L’accord verbal nous permet d’apporter des améliorations à la propriété et d’enlever le coût du loyer, comme nous l’entendons. Nos baux écrits sont tous assez rigides. Nous avons un morceau de pâturage que nous ne pouvons utiliser que de mai à octobre. Je préférerais avoir le pâturage toute l’année, mais je ne veux pas insister sur le problème et perdre les acres. Pour l’un de nos pâturages, nous avons pris le prix de l’installation d’une nouvelle clôture et l’avons étalé sur trois ans et nous avons retiré ce montant du prix de location. Maintenant, nous pouvons avoir ce pâturage pendant trois ans, et le propriétaire peut faire installer une nouvelle clôture sans payer de sa poche. »
Polsdofer s’appuie sur le bail agricole à loyer au comptant de l’Université d’État de l’Iowa pour créer un aperçu de tous les accords écrits. Cette ressource peut être téléchargée en version pdf ici:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
Dans le Dakota du Sud, les baux oraux ne sont valables que pour un an, donc si un contrat plus long est souhaité, il doit être écrit. Les baux écrits incluent tous les détails de l’accord, qui doivent être uniques à chaque parcelle de terrain louée. Bien qu’il existe des ressources en ligne pour rédiger un contrat de location gratuitement, un avocat peut offrir des conseils pour s’assurer que tous les i sont pointillés et les t sont croisés.
Randy Cullers, avocat à Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras & Cullers, C.P., L.L.O. à Chadron, Neb., commence par un formulaire de contrat de bail de pâturage de trois pages qu’il applique aux contrats de location de terres de ses clients. Le formulaire de contrat de location est ensuite modifié pour correspondre à la situation et à l’accord du client.
« Chaque contrat de bail de pâturage est différent, il est donc difficile d’appliquer des généralités à ce qui devrait être inclus dans un contrat écrit », a déclaré Cullers. » Il y a tellement d’éléments qui doivent être pris en compte. Je ne dis pas aux gens de consulter un conseiller juridique pour être égoïstes, mais cela peut certainement aider à éviter des problèmes sur la route pour les deux parties de couvrir toutes les bases. »
Par exemple, les abatteurs ont expliqué qu’en cas de sécheresse, le seul moyen de recevoir des paiements d’aide à la sécheresse est d’avoir un bail écrit prouvant que votre bétail se trouvait sur ce pâturage. Il encourage également les producteurs à poser des questions sur les « si » et à déterminer qui est responsable de quoi dans un accord.
Que se passe—t-il en cas de pénurie d’herbe – en raison de la sécheresse, des dommages causés par la grêle ou du surpâturage? Qui est responsable de l’entretien des clôtures ou de la réparation des puits d’eau? Le propriétaire du bétail a-t-il une assurance responsabilité civile au cas où le bétail prendrait la route? Quelles sont les conditions du bail? Combien de temps ça va durer? Quand les paiements seront-ils dus? Quel est le tarif? Quelles sont les conditions pour les partages d’eau ? Combien d’unités animales sont autorisées sur le pâturage? La chasse, la pêche ou d’autres activités récréatives sont-elles autorisées?
Pour se préparer à un rendez-vous avec un avocat qui aidera à rédiger un contrat de location de pâturage, les abatteurs ont déclaré que la préparation peut raccourcir le processus et faire économiser de l’argent aux clients.
« Apportez une description légale du pâturage au rendez-vous, ainsi que les noms de ceux avec qui vous travaillez », a-t-il conseillé. « Plus vous en savez sur la propriété, plus il est facile pour un avocat de rédiger les documents. Les producteurs peuvent se rendre sur le site Web en ligne du Système d’information géographique (SIG) des évaluateurs de comté, qui propose une carte numérique en ligne. En faisant cela, ils peuvent voir le nom de la propriété et où se trouvent les clôtures et les abreuvoirs. Vous pouvez effectuer une recherche par nom ou description légale, et vous pouvez apporter le PDF imprimable à votre rendez-vous. C’est une étape simple qui vous fera gagner du temps et vous en dira long sur la propriété que vous envisagez de louer. »