Publication

par Brian Loffredo, Esq.

Des renonciations aux privilèges sont fréquemment exigées des entrepreneurs avant les paiements progressifs et le paiement final. Les renonciations au privilège indiquent au propriétaire, à la banque, à la compagnie d’assurance et à d’autres parties que le paiement a été effectué à ceux qui fournissent de la main-d’œuvre et des matériaux à un projet de construction et que la propriété est à l’abri des privilèges du mécanicien.

En Virginie, les banques sont particulièrement intéressées à obtenir des renonciations au privilège avant d’effectuer des paiements de tirage. En effet, les détenteurs de privilèges de mécanicien peuvent, dans certaines situations, obtenir une « priorité » sur la banque dans le cas où le bien est vendu pour faire valoir le privilège. En d’autres termes, si le bien est vendu, le titulaire du privilège du mécanicien pourrait avoir droit au premier paiement sur le produit de la vente, seul le produit restant (le cas échéant) revenant à la banque. Les banques se méfient donc beaucoup des privilèges des mécaniciens et exigent généralement que les entrepreneurs, les sous-traitants et les matérialistes fournissent des renonciations aux privilèges à divers moments tout au long des projets de construction.

Il est important de reconnaître que toutes les renonciations aux privilèges ne se ressemblent pas. Bien qu’ils puissent sembler similaires et « standard », ils peuvent souvent être dangereux pour l’entrepreneur imprudent. L’affaire Virginia de United Masonry Incorporated de Virginia v. Riggs, 233 Va. 476 (1987) est un exemple parfait d’une situation de renonciation au privilège qui s’est révélée laide pour un entrepreneur. Dans United Masonry, l’entrepreneur a signé une renonciation au privilège pour un paiement partiel. La renonciation au privilège indique le montant du paiement reçu par l’entrepreneur. Toutefois, le montant du paiement n’était pas le montant total dû à l’entrepreneur à l’époque. Le privilège a déclaré qu’il libérait tous les droits de privilège de l’entrepreneur jusqu’à une date certaine.

Parce que l’entrepreneur avait inséré le montant du paiement, et non le montant total dû, l’entrepreneur croyait pouvoir encore faire valoir un privilège sur le solde dû et dû. Cependant, le tribunal en a décidé autrement et a refusé le droit de l’entrepreneur de déposer un privilège pour le solde dû. La cour a conclu que la renonciation au privilège ne stipulait pas expressément qu’elle n’était exécutoire que dans la mesure du montant payé (i.e. le montant indiqué dans la renonciation au privilège). Le tribunal a lu strictement la renonciation au privilège et a conclu que l’entrepreneur avait renoncé à son droit de déposer un privilège sur la totalité du montant dû jusqu’à la date certaine.

Les renonciations aux privilèges peuvent également causer d’autres problèmes. Par exemple, certaines parties (par exemple, les fournisseurs de matériaux et les sociétés de location d’équipement) peuvent être engagées avec un entrepreneur général, un propriétaire ou une autre partie sur plusieurs projets en même temps. Toute renonciation au privilège signée par ces parties doit veiller à définir précisément le projet en cause et les parties spécifiques impliquées dans le projet en cause. Sinon, une renonciation signée pourrait empêcher les privilèges – et potentiellement d’autres efforts de recouvrement – à l’égard d’autres projets. Signer par inadvertance une renonciation au privilège trop large peut avoir de graves conséquences et peut coûter beaucoup d’argent aux entrepreneurs.

Bien que cela puisse sembler inutile, les entrepreneurs devraient fortement envisager de faire examiner par un avocat les renonciations au privilège avant de signer. Si le projet est en cours, il est probable que la même renonciation au privilège sera présentée à l’entrepreneur pour chaque paiement. En tant que tel, un examen par un avocat ne serait nécessaire qu’une seule fois. Le coût de l’examen de la renonciation au privilège est minime, et compte tenu des conséquences potentielles, un examen est certainement prudent.

Brian Loffredo est directeur du bureau d’Offit Kurman à Baltimore/Washington. Si vous avez des questions sur le contenu de cet article ou d’autres questions de construction, veuillez contacter M. Loffredo au 301.575.0345 ou [email protected] .