Que sont les Améliorations et les Améliorations apportées aux locataires?

Les améliorations et améliorations locatives (TIBS) sont des améliorations apportées par des propriétaires d’entreprise à des propriétés qu’ils louent à un propriétaire. Le terme est le plus couramment utilisé dans l’assurance des biens commerciaux.

Les TIB sont payés par le locataire, mais ils font partie du bâtiment. En tant que tel, le propriétaire obtient généralement la propriété des améliorations une fois qu’elles ont été installées, sauf indication contraire dans un contrat.

Qu’est-ce qu’une Amélioration et une amélioration des locataires?

De nombreuses polices d’assurance de biens commerciaux définissent les améliorations et les améliorations apportées aux locataires comme des accessoires, des modifications, des installations ou des ajouts à un immeuble que vous occupez mais que vous ne possédez pas. Les TIBS sont des articles que vous avez achetés ou installés à vos frais, mais que vous ne pouvez pas supprimer légalement.

À titre d’exemple, nous dirons que Larry possède Luxury Leathers, une maroquinerie située dans un centre commercial. Il exploite son entreprise à partir de l’espace qu’il loue au propriétaire du centre commercial, Shopping Centers, Inc. Larry a apporté diverses améliorations à son espace de location depuis que Luxury Leathers a emménagé il y a deux ans, notamment un nouvel éclairage encastré, une nouvelle moquette et un petit bureau construit derrière la zone de vente au détail.

Le bureau, l’éclairage et la moquette que Larry a installés dans son magasin sont TIBs. Ils font maintenant partie du bâtiment. Larry ne les possède pas, donc il ne peut pas l’emporter avec lui s’il déménage ailleurs. Il pourrait endommager le bâtiment s’il tentait de les enlever.

• Acronyme: TIBs

Fonctionnement des TIBs

Les TIBs achevés doivent être assurés par le propriétaire. Centres commerciaux, Inc., a assuré le bâtiment en vertu d’une police d’assurance de biens commerciaux, et la police couvre automatiquement toutes les améliorations apportées au bâtiment au cours de la période de police.

Larry sait que tous les TIBS qu’il installe deviendront la propriété de son propriétaire, mais il aura néanmoins l’utilisation de ces améliorations pour le reste de son bail. Larry pourrait perdre son intérêt d’usage dans la propriété si les TIBS sont endommagés ou détruits par un incendie ou un autre péril, mais il peut également assurer son intérêt dans les améliorations en vertu d’une police de propriété commerciale.

TIBs vs. Accessoires commerciaux

Les locataires ne peuvent pas arracher les TIBs qu’ils ont installés, mais ils peuvent retirer les accessoires commerciaux. Ce sont des éléments installés par le locataire que le locataire s’attend à retirer lorsqu’il quitte le bâtiment. Ils sont essentiels à l’activité du locataire et peuvent être enlevés sans endommager la propriété. Les accessoires commerciaux restent la propriété du locataire, il incombe donc au locataire de les assurer.

Supposons que Larry installe de nouvelles vitrines dans son magasin pour exposer ses articles en cuir. Larry et son propriétaire s’attendent à ce que Larry prenne les vitrines avec lui lorsqu’il déménagera dans un autre endroit. Même si les vitrines sont attachées au bâtiment, elles sont considérées comme des accessoires commerciaux plutôt que des TIBs. D’autres exemples d’appareils commerciaux sont les ordinateurs, les distributeurs automatiques et l’équipement d’atelier d’usinage.

Les locataires doivent s’assurer que leurs baux précisent clairement quels types de biens sont admissibles comme accessoires commerciaux. Sinon, le propriétaire pourrait refuser au locataire de retirer certains biens à l’expiration du bail.

Améliorations et améliorations des locataires	Accessoires commerciaux
Ne peut pas être retiré	Peut être retiré sans causer de dommages
Propriété du propriétaire	Propriété du locataire
Assuré par le propriétaire	Assuré par le locataire

Qui paie l’assurance?

Les TIBS peuvent être assurés par le locataire ou le propriétaire, mais un bail commercial doit indiquer clairement quelle partie est responsable de la fourniture de l’assurance. Sinon, des litiges peuvent survenir quant à l’assurance (du propriétaire ou du locataire) qui devrait s’appliquer aux pertes impliquant des TIBs endommagés.

Le bail doit également préciser quand la propriété des TIBs passe du locataire au propriétaire. Cela se produit souvent lorsque les améliorations sont installées dans le bâtiment.

Les TIB sont souvent assurés conjointement avec l’immeuble en vertu de la police immobilière commerciale du propriétaire parce qu’ils appartiennent au propriétaire. Les polices couvrent généralement le bâtiment prévu dans la police, les ajouts terminés et les accessoires, qui incluent les biens qui sont attachés en permanence au bâtiment.

Un exemple de luminaire est un lustre installé au plafond d’un restaurant.

Supposons que le bail entre Luxury Leathers et Shopping Centers, Inc., oblige le propriétaire à assurer les TIBs. Le bureau, la moquette et les luminaires encastrés que Larry a installés devraient être considérés comme des biens couverts si Shopping Centers, Inc., est assuré en vertu d’une police immobilière typique.

Les améliorations apportées par un locataire augmentent la valeur de l’immeuble du propriétaire. La valeur de l’immeuble augmentera de 15 000 $ si un locataire dépense 15 000 $ en TIBS. La limite de construction de la police du propriétaire devrait être augmentée de la valeur des TIBS. Sinon, l’immeuble pourrait être sous-assuré et le propriétaire pourrait encourir une pénalité de coassurance en cas de perte.

Le locataire n’a pas à assurer ces articles si le bail exige que le propriétaire répare ou remplace les TIBs endommagés. Sinon, TIBs devrait être assuré en vertu de la police immobilière du locataire.

La plupart des polices de propriété commerciale couvrent automatiquement les intérêts d’utilisation d’un locataire dans TIBs en tant que biens personnels commerciaux.

Coût de remplacement et Valeur réelle

Selon votre police, TIBs peut être couvert sur la base du coût de remplacement ou de la valeur réelle. Les pertes ne sont généralement couvertes en totalité que si vous effectuez des réparations « rapidement », mais ce terme n’est pas clairement défini.

Votre assureur pourrait ne payer qu’une partie de son coût initial si vous ne réparez pas TIBs rapidement. La formule typique est le coût initial multiplié par le nombre de jours entre la date de la perte et l’expiration de votre bail, divisé par le nombre de jours entre l’installation des améliorations et l’expiration du bail.

Supposons que les Cuirs de luxe aient signé un bail de cinq ans le 1er janvier 2015. Larry a terminé les améliorations le 1er janvier 2016. Toutes les améliorations ont été détruites par un incendie le 1er janvier 2017. L’assureur de Larry ne paiera pas plus de 11 250 $, sur la base du coût de 15 000 TIB du TIBS:

15 000 X X 1095 (trois fois 365) divisé par 1460 (quatre fois 365) = $11,250

Votre assureur ne paiera rien si votre propriétaire répare ou remplace les améliorations endommagées.

Points à retenir

• Les améliorations et améliorations locatives (TIBS) sont des améliorations apportées à un bien loué par un locataire.
• Les TIB font partie du bâtiment et le propriétaire est donc considéré comme le propriétaire légitime lors de leur installation.
• Les TIBS ne peuvent généralement pas être enlevés par le locataire sans endommager le bien.
• Le propriétaire/propriétaire est généralement responsable de l’assurance des TIBS.