Sherman Antitrust Act

La Sherman Antitrust Act est une loi fédérale historique adoptée par le Congrès en 1890. Le principe fondamental de la Loi Antitrust Sherman est d’assurer une concurrence saine et équitable sur le marché libre.

Passons en revue les différents types de violations antitrust: fixation des prix, boycott de groupe, attribution de marché et accords de lien.

Fixation des prix

La fixation des prix est la pratique consistant à fixer les prix de produits ou de services, plutôt que de laisser la concurrence sur le marché libre établir ces prix. Dans l’immobilier, la fixation des prix se produit lorsque les courtiers concurrents acceptent de fixer un prix standard pour les commissions de vente, les frais ou les taux de gestion.

La Loi Antitrust Sherman interdit tout type de fixation des prix dans toute industrie. Par exemple, si vous et votre voisin vendez tous les deux des pommes, vous ne pouvez pas vous réunir et décider que vous allez tous les deux facturer le même prix pour une pomme.

Dans le secteur immobilier, les lois antitrust vont plus loin. Aucune consultation réelle ne doit avoir lieu entre particuliers au sujet de la fixation des prix pour constituer une violation des règles antitrust. Une simple discussion entre concurrents sur la tarification des services est considérée comme une invitation à fixer les prix et constitue donc une violation de la loi antitrust.

Par conséquent, l’industrie immobilière fonctionne sur le principe que discuter des frais entre courtiers immobiliers est illégal à moins que les courtiers ne coopèrent sur la même transaction. Les courtiers immobiliers doivent comprendre que tout accord avec d’autres maisons de courtage pour facturer une commission standard constitue une violation des lois antitrust, même si cet accord n’est qu’implicite.

Les courtiers immobiliers évaluent généralement leurs services en fonction d’un pourcentage du prix de vente et il est courant pour eux d’offrir une part de cette commission annoncée publiquement à tout courtier qui amène un acheteur. Ces commissions peuvent sembler standard sur un certain marché, mais le mot-clé ici est « semble » car elles ne sont techniquement pas fixées à un prix particulier.

Bien que cette violation soit trop fréquente, les courtiers et les agents ne peuvent pas dire aux clients potentiels qu’un taux de commission donné est standard. C’est important ! Il n’existe pas de commission standard, ou ce serait une fixation des prix. Aucune chambre immobilière locale, ou toute autre association d’agents immobiliers, n’a le pouvoir de fixer un taux de commission ou de créer des frais standardisés pour les services.

Les courtiers doivent déterminer indépendamment les taux de commission ou les frais uniquement pour leurs propres sociétés. Le fait que de nombreuses maisons de courtage dans un domaine particulier facturent la même commission est une question de concurrence et de décisions commerciales individuelles, et non en raison d’un accord entre les maisons de courtage.

Cependant, un courtier peut exiger que les vendeurs travaillant en tant qu’entrepreneurs indépendants respectent le taux de commission fixé par l’entreprise. Il ne s’agit pas d’une violation des lois antitrust, car ces agents travaillent tous sous la même maison de courtage.

Cela signifie également que les organisations à listes multiples, les conseils d’AGENTS IMMOBILIERS et autres organisations professionnelles ne peuvent pas fixer de frais ou de fractionnements de commission. Ils ne peuvent pas non plus refuser l’adhésion aux maisons de courtage en fonction des frais facturés par les courtiers.

Boycott de groupe

Le boycott de groupe se produit lorsqu’un groupe de concurrents accepte collectivement de ne pas faire affaire avec un tiers afin d’éliminer la concurrence.

Par exemple, le courtier Vivian et le courtier Carol, qui possèdent chacun des maisons de courtage distinctes, n’aiment pas la façon dont le courtier Stephen gère son courtage. Si Vivian et Carol acceptent de ne faire aucune référence à Stephen, ils viennent de violer la Loi Antitrust de Sherman. Il est normal qu’un courtier individuel décide qu’il ne veut pas faire affaire avec un autre courtier parce qu’il croit que l’autre courtier agit de manière contraire à l’éthique. C’est se réunir en groupe pour boycotter l’autre courtier qui est contraire à la loi.

Cela ne s’applique pas seulement aux affaires entre maisons de courtage. Par exemple, disons que les tarifs publicitaires dans un journal local ont considérablement augmenté, ce qui nuit à toutes les sociétés immobilières de la ville. Mais aucune entreprise n’est prête à arrêter la publicité de peur de perdre des clients et des clients au profit de ses concurrents, qui continuent de faire de la publicité à des tarifs élevés. Pour faire pression sur le journal pour qu’il réduise ses tarifs, ce qui profiterait aux entreprises et aux consommateurs, les sociétés immobilières acceptent d’arrêter la publicité jusqu’à ce que le journal se conforme. Il s’agit d’une violation des lois antitrust.

Voici un autre exemple: un certain nombre de maisons de courtage acceptent de ne pas afficher les annonces d’une autre entreprise parce qu’elles pensent que leurs techniques de publicité sont très contraires à l’éthique et détruisent la communauté. Dans leur esprit, les maisons de courtage croient qu’elles le font pour le plus grand bien et cela le rend acceptable. Mais c’est toujours du boycott de groupe et donc illégal.

Dans les deux cas, les maisons de courtage estiment que la communauté et leurs clients font ce qu’il faut. Même si ces accords peuvent avoir des effets bénéfiques pour les consommateurs, peu importe, ils sont toujours contraires à la loi.

Répartition du marché

L’attribution des clients ou des marchés se produit lorsqu’il existe un accord entre les courtiers pour diviser leurs marchés ou allouer des clients afin d’éviter de se faire concurrence pour leurs activités respectives. Il s’agit d’une violation flagrante de la législation antitrust.

Par exemple, il pourrait y avoir deux grandes sociétés de courtage en ville. S’ils décident de tracer une ligne au centre de la ville, en acceptant que l’un prenne toutes les propriétés à l’est de la ligne tandis que l’autre reste à l’ouest de la ligne, cet accord violerait les lois antitrust.

Il est également illégal d’allouer des clients. Cela se produit lorsque plusieurs courtiers acceptent de rester à l’écart de leurs clients ou anciens clients, empêchant ainsi la concurrence pour les clients.

Arrangements de lien

Un accord de vente d’un produit mais uniquement à la condition que l’acheteur achète également un produit ou un service différent est appelé arrangement de lien parce que vous avez « lié » l’achat d’une chose avec l’achat d’une autre. Il s’agit également d’une violation de la législation antitrust.

Supposons que vous êtes un courtier et que vous possédez une propriété qu’un constructeur souhaite acheter. Dans le cadre de la vente, vous demandez au constructeur de réinscrire la propriété avec vous lorsqu’il la vend. Parce que vous avez exigé que le constructeur énumère la propriété avec vous comme condition de sa vente, vous avez enfreint la loi.