Trois Idées fausses Concernant l’ADA et les Lois sur l’Accessibilité au Logement Équitable

Il est assez courant que les auditeurs, les inspecteurs et les organismes de réglementation appliquent mal les différentes lois sur l’accessibilité dans les livres. Les propriétaires multifamiliaux se retrouvent parfois en situation de non-conformité à cause d’une mauvaise interprétation des règlements et peuvent dépenser des milliers de dollars pour corriger un problème qui n’existe vraiment pas.

Les professionnels multifamiliaux, des gestionnaires de site aux exploitants et propriétaires, doivent comprendre quelle réglementation s’applique à leur propriété pour éviter une poursuite en matière de logement équitable, une amende ou une pénalité. Comprendre quand la propriété a été construite et si une subvention réglementaire ou fédérale s’applique est la première étape.

Dans cet article, nous examinons trois idées fausses courantes de l’Americans with Disabilities Act, de la Rehabilitation Act de 1973 et de la Fair Housing Act concernant l’accessibilité aux propriétés multifamiliales:

Les propriétés doivent avoir des unités ADA

Commençons par dissiper le malentendu le plus courant sur l’accessibilité aux propriétés multifamiliales: les unités ADA obligatoires. La vérité est qu’il n’y a pas d’appartements qui ont des unités de la Loi sur les américains handicapés (ADA). Zéro. Zip. Zilch. Lorsque les gens veulent parler de leurs unités ADA, c’est votre signal qu’ils ne comprennent pas les lois sur l’accessibilité.

L’ADA s’applique aux logements publics. Des exemples d’hébergements publics sont les chambres d’hôtel, les restaurants, les centres de congrès, les dépanneurs et les logements appartenant au gouvernement comme les dortoirs universitaires. Ainsi, alors que l’ADA – promulguée en 1990 – s’applique aux propriétés multifamiliales, elle ne s’applique pas aux unités d’habitation. Toutes les zones d’hébergement public doivent être entièrement accessibles. Les parties communes d’une propriété multifamiliale comprennent le bureau de location. Une salle communautaire peut tomber sous le régime de l’ADA si elle est accessible à plus de résidents et à leurs invités (c.-à-d. utilisée pour des réunions en ville ou louée).

L’ADA s’applique également aux aires de stationnement des bureaux de location. La loi exige qu’un certain nombre de places de stationnement accessibles soient accessibles par fourgonnette. L’allée d’accès pour un espace accessible aux fourgonnettes doit avoir une largeur de 96 pouces ou 8 pieds. Les allées d’accès standard doivent avoir une largeur de 60 pouces ou cinq pieds. Les propriétés multifamiliales doivent également avoir une signalisation « accessible aux fourgons » sur l’espace. Si vous n’avez pas d’espace accessible aux fourgons dans votre propriété, il y a de fortes chances que vous ne soyez pas conforme. Un testeur de logement équitable n’a pas besoin de sortir de la voiture de votre propriété pour déterminer que vous ne respectez pas les lois sur le logement équitable.

L’article 504 s’applique à TOUTES les propriétés bénéficiant de subventions gouvernementales

Une autre idée fausse commune est que l’article 504 de la Loi sur la réhabilitation de 1973 s’applique à votre propriété si vous avez une subvention gouvernementale. Bien que certaines parties de l’article 504 s’appliquent à vous, elles ne se rapportent pas nécessairement à votre propriété telle qu’elle a été construite. Les exigences de conception de la section 504 ont été mises en œuvre pour les propriétés de développement rural nouvellement construites en 1982 et pour les États-Unis. Département du Logement et du Développement urbain (HUD) propriétés en 1988. Les propriétés construites dans le cadre de ces programmes avant ces dates ne sont pas tenues de fournir cinq pour cent d’unités entièrement accessibles et deux pour cent d’unités pour personnes malentendantes et malvoyantes, à moins d’être remises en état en grande partie. Les propriétés construites avant ces dates sont encouragées à fournir des unités entièrement accessibles à cinq pour cent pendant la rénovation, la réhabilitation ou la réparation.

L’article 504 exige également que les parties communes soient entièrement accessibles. Si une propriété a été construite avant les dates de mise en œuvre, le propriétaire n’est pas tenu de rendre les unités d’habitation ou les parties communes accessibles. Les lois sur le logement équitable exigent qu’un propriétaire apporte des aménagements ou des modifications raisonnables à la demande d’un demandeur ou d’un résident. Ainsi, même si un propriétaire n’est pas tenu d’apporter des modifications en gros à une propriété, il est probable qu’il devra apporter des modifications en raison d’une demande raisonnable d’un demandeur ou d’un résident.

La Fair Housing Amendments Act ne fait pas de distinction entre les unités accessibles et adaptables

Un autre malentendu est la différence entre les unités accessibles et les unités adaptables. Le Fair Housing Amendments Act de 1988 (FHAA) a ajouté le handicap et le statut familial en tant que catégories protégées par le gouvernement fédéral. La FHAA exige que les bâtiments construits après le 13 mars 1991 soient construits avec sept caractéristiques de conception spécifiques et qu’ils soient adaptables. Toutes les unités du rez-de-chaussée et toutes les unités des ascenseurs doivent être adaptables. Tous les espaces communs doivent également être entièrement accessibles, tout comme ils le sont en vertu de l’article 504.

Les sept caractéristiques de conception de ces unités adaptables permettent au propriétaire d’adapter rapidement une unité si une personne ayant une déficience physique a besoin de fonctionnalités accessibles. Par exemple: Une unité adaptable a des murs renforcés au niveau des toilettes et de la baignoire / douche pour accueillir l’installation de barres d’appui si le résident en a besoin, tandis qu’une unité entièrement accessible a déjà installé ces barres d’appui. Une autre tournure intéressante est que les maisons de ville (ou les unités avec des espaces de vie sur plusieurs étages) ne sont pas couvertes par ces règlements (sauf si le bâtiment dans lequel elles se trouvent dispose d’un ascenseur).

Comprendre la vérité derrière ces idées fausses permettra aux propriétés multifamiliales de rester en pleine conformité et d’éviter potentiellement un procès coûteux en matière de logement équitable.

Pour plus d’informations, téléchargez le livre électronique Fair Housing Act et ADA Guidelines.