græs til leje
Stol på din tarm
to Nebraska-kvinder står over for forbrydelser for svindel med græsarealer gennem Craigslist.
en annonce opført på Craiglist for græsarealer til leje viste sig for godt til at være sandt.
Calinda Barthel (også kendt som Calinda Vantine). Kelley Heller, af Chardon, Neb., blev arresteret den Feb. 17, 2017 på 15 felony afgifter for tyveri og sammensværgelse, efter at de blev fanget angiveligt leasing jord til flere parter.
ofrene, hvis navne ikke er blevet frigivet i den igangværende undersøgelse, var fra
Nebraska, Oklahoma og South Dakota, herunder Hot Springs, Hermosa og Oelrichs.
” Mor-datter-duoen blev arresteret tidligere i år og er blevet tiltalt i Nebraska. “En klasse 2A forbrydelse bærer maksimalt 20 år uden minimum. I bund og grund, disse kvinder annoncerede græsset, som er i en tillid, der ejes af Barthels mands familie, og ville overbevise ranchere om at komme og se på græsset og lægge penge ned for at holde det. Indskud varierede fra $4.500 til $18.000, og de lovede nogle en flerårig lejekontrakt på arealet og opkrævede også forskellige satser for de forskellige ofre.”
da de besøgte de berørte, fortalte mange, at fordi græs er så svært at komme forbi, håbede de, at lejemålet var legitimt på trods af nogle af advarselsskiltene.
“mange af disse ranchere har lavet mundtlige aftaler i årevis uden problemer, men duoens vedholdenhed med at få pengene ned i så store summer var lidt usædvanlig,” sagde han. “Hvis noget ikke føles rigtigt, er der sandsynligvis en grund. Et offer fortalte mig, at de endda gav ham referencer, men han ringede aldrig til dem. En anden sagde, at han opgav en eksisterende lejekontrakt, fordi han troede, at han havde denne græsning og nu ikke har noget til sommergræssesæsonen. Vi havde endda et offer Fra Oklahoma, der var villig til at lastbil sit Kvæg heroppe for at græsse.”
Craigslist-tilføjelsen narrede mange mennesker ud af nogle seriøse kontanter, og nu undrer rancherne sig, hvordan får vi vores penge tilbage?
“hvis disse ofre får deres penge tilbage — det er spørgsmålet om en million dollar,” sagde han. “Disse to har intet, så enhver tilbagebetaling vil blive beordret af retten og kunne være i form af garnering af fremtidige lønninger. De ejer også kvæg og maskiner, så de kunne blive tvunget til at sælge denne vare for at betale deres ofre tilbage.”
en rancher var i stand til at undvige at blive offer for denne ordning ved at besøge Randy Cullers, en advokat fra Chadron, Neb.
“den første person, jeg behandlede i denne særlige sag, ringede til mig med intentioner om at leje græsgange fra disse to,” sagde Cullers. “Men det, der tippede mig af, at der var et problem, var, at de juridiske ejere på GIS-hjemmesiden ikke matchede de mennesker, der tilbød græsgange til leje. Det var en anelse om, at tingene ikke var helt rigtige. Rancheren havde allerede en vis uro over aftalen, og efter vores samtale valgte han at gå væk fra den.”
det tog ikke lang tid for ord at sprede sig, og yderligere ranchere kontaktede snart Cullers efter at have indset, at de var blevet narret gennem denne online annonce.
for at undgå problemer i fremtiden og få et bedre greb om de græsarealer, der er til rådighed til leje, opfordrer Cullers producenterne til at bruge GIS-hjemmesiden til information om jorden og hvem der ejer den, samt følge op på referencer og søge juridisk bistand, før de underskriver den stiplede linje på enhver græsudlejningsaftale.
da undersøgelsen stadig er i gang, anmoder han om, at enhver, der har kontaktet Barthel eller Heller vedrørende lejede græsarealer, skal ringe til ham på 308-432-6131 eller Advokatkontoret på 308-668-2466.
græsarealer bliver en sjælden og værdifuld ressource i kvægbranchen. Med hård konkurrence om leasingrettigheder skal producenterne ofte se langt væk fra deres hjemmebane for at få nok græs til at køre deres kvæg gennem græsningsmånederne.
før du underskriver den stiplede linje på en lejeaftale, skal grundejere og udlejere nå til enighed om en række vilkår, der er unikke for den pågældende jordpakke. Ikke længere er en mundtlig aftale og et fast håndtryk nok. I disse dage bør producenterne få alt skriftligt for at beskytte alle parter.
for Shad Sullivan, en kvægfoder fra Ordvej, Colo., en dokumenteret historie med grundejeren er kritisk for at opretholde et løbende lejeforhold.
“begge parters Historiske integritet hjælper virkelig, og det er vigtigt at have en beredskabsplan forstået af alle sider, hvis der skulle ske noget,” sagde Sullivan. “For en beredskabsplan på mine skriftlige lejemål skriver vi bogstaveligt talt i, hvad vi hver især forventer af den anden person. Jeg involverer min bankmand og informerer ham om, hvem alle er, der har forbindelser til lejekontrakten. Jeg har også møder, der involverer begge sider med udvidede familier, så alle er i fuld forståelse. Og jeg forsegler altid aftalen med et håndtryk ved hver fornyelse, uanset om det er en skriftlig aftale eller ej.”
“referencer er meget nødvendige, og jeg går altid til toppen. Jeg finder ud af, hvem deres bankmand er, og taler med dem. Så går jeg bogstaveligt talt rundt i byen og spørger folk og virksomheder om personens omdømme. Det er vanskeligt, for hvis det er en god lejekontrakt, er de lokale folk normalt førstevalg, og burde være, men nogle gange vil en udlejer ikke have lokalt, og det er derfor, jeg tjekker tingene ud, når jeg lejer græsarealer langt væk.”Shad Sullivan, kvægfoder i Ordvej, Colo.
at lave dit hjemmearbejde er nøglen, inden du indgår en aftale, siger Sullivan.
“referencer er meget nødvendige, og jeg går altid til toppen,” sagde han. “Jeg finder ud af, hvem deres bankmand er, og taler med dem. Så går jeg bogstaveligt talt rundt i byen og spørger folk og virksomheder om personens omdømme. Det er vanskeligt, for hvis det er en god lejekontrakt, er de lokale folk normalt førstevalg, og burde være, men nogle gange vil en udlejer ikke have lokalt, og det er derfor, jeg tjekker tingene ud, når jeg lejer græsarealer langt væk.”
for at løbende relationer skal fungere, sagde Sullivan, at prisen ikke altid er den drivende faktor, men hvordan du behandler det land, der betyder mest.
“jeg har fundet ud af, at prisen virkelig ikke betyder noget, så længe du er en konsekvent lejer,” sagde Sullivan. “Husk, at jordejeren vil have dig til at behandle jorden som om den er din og tage sig af den. Oftest har jeg fundet ud af, at hvis et varmt skud kommer ind og tilbyder store penge, er de normalt kortvarige aftaler, fordi en fyr ikke er i det for begge mennesker. Hvis en person vil lease det til en nabo, så er det, hvad han vil gøre det uanset pris. Jeg betaler altid markedspris og giver mit ord og lader chipsene falde, hvor de måtte.”
Nancy Hockett Carlson, en ko-kalv producent fra Hotchkiss, Colo., stoler stadig på den mundtlige aftale med skriftlige aftaler, der beskriver backupplaner, hvis familien beslutter at sælge hektar græs.
“vi har mundtlige aftaler om tre ejendomme og en skriftlig aftale om en lejekontrakt med dysfunktionel familiedynamik,” sagde hun. “Vi skriver ind, hvis de sælger jorden, at vi kompenseres, og/eller vi kommer til at afslutte høsæsonen og tage høet ud af ejendommen. Vi sørger for at inkludere det grundlæggende i vores skriftlige aftale-start-og slutdatoer, lejebeløb og hvornår det betales.”
Nicole Luts Polsdofer, en rancher fra Mo., siger kommunikation er nøglen for alle involverede parter, især for at udjævne detaljer om arealforvaltning og forbedringer.
“vi har både mundtlige og skriftlige aftaler om græsarealer,” sagde hun. “Den mundtlige aftale giver os mulighed for at foretage forbedringer af ejendommen og tage omkostningerne ud af lejen, som vi finder passende. Vores skriftlige lejemål er alle ret stive. Vi har et stykke græs, som vi kun kan bruge fra maj til oktober. Jeg foretrækker at have græsgange året rundt, men ønsker ikke at trykke på problemet og miste acres. For en af vores græsgange tog vi prisen for at installere nyt hegn og spredte det ud over tre år og tog det beløb ud af lejeprisen. Nu kan vi have det græs i tre år, og udlejer kan få nyt hegn installeret uden at betale ud af lommen.”
Polsdofer er afhængig af Iova State Universitys cash rent farm lease for at skabe en oversigt over alle skriftlige aftaler. Denne ressource kan hentes i pdf-version her:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
i South Dakota er mundtlige lejekontrakter kun gyldige i et år, så hvis en længere kontrakt ønskes, skal den være skriftlig. Skriftlige lejemål inkluderer alle detaljer i aftalen, som skal være unikke for hver pakke jord, der lejes. Mens der er online ressourcer til at sammensætte en lejekontrakt gratis, kan en advokat tilbyde råd for at sikre, at alle i ‘erne er punkterede og t’ er krydses.
Randy Cullers, advokat hos Crites, Shaffer, Connealy, Patras & Cullers, P. C., L. L. O. i Chadron, Neb., starter med en tre-siders form for græsleje, som han anvender på sine kunders jordudlejningsaftaler. Formularen leasingaftale ændres derefter for at matche kundens situation og aftale.
“hver græsleasingaftale er forskellig, så det er svært at anvende generaliteter for, hvad der skal indgå i en skriftlig kontrakt,” sagde Cullers. “Der er så mange elementer, der skal overvejes. Jeg fortæller ikke folk at rådføre sig med juridisk rådgiver for at være selvbetjenende, men det kan helt sikkert hjælpe med at undgå problemer ned ad vejen for begge parter at dække alle baser.”
for eksempel forklarede Cullers, at i en tørke er den eneste måde at modtage tørkehjælpsbetalinger på, hvis du har en skriftlig lejekontrakt for at bevise, at dit Kvæg var på det græs. Han opfordrer også producenterne til at stille spørgsmål om” hvad hvis ” og afgøre, hvem der er ansvarlig for hvad i en aftale.
Hvad sker der, hvis der er mangel på græs — på grund af tørke, haglskader eller overgræsning? Hvem er ansvarlig for vedligeholdelse af hegn eller reparation af vandbrønde? Har husdyrejeren ansvarsforsikring, hvis kvæget kommer ud på vejen? Hvad er vilkårene for lejekontrakten? Hvor længe vil det vare? Hvornår forfalder betalingerne? Hvad er prisen? Hvad er betingelserne for vandaktier? Hvor mange dyreenheder er tilladt på græsgange? Er Jagt, Fiskeri eller andre fritidsaktiviteter tilladt?
for at forberede sig på en aftale med en advokat, der vil hjælpe med at udarbejde en græsningsaftale, sagde Cullers forberedelse kan forkorte processen og spare klienter penge.
“Medbring en juridisk beskrivelse af græsset til udnævnelsen sammen med navnene på, hvem du arbejder med,” rådede han. “Jo mere du ved om ejendommen, jo lettere er det for en advokat at udarbejde papirerne. Producenter kan gå til county assessors Geographic Information System (GIS) online hjemmeside, som tilbyder et online digitalt kort. Ved at gøre det kan de se, hvis navn er på ejendommen, og hvor hegn og vandere er placeret. Du kan søge efter navn eller juridisk beskrivelse, og du kan medbringe den udskrivbare PDF til din aftale. Det er et simpelt trin, der sparer tid og fortæller dig meget om den ejendom, du planlægger at leje.”