A színfalak mögött a jelzálog

lehet látni a jelzálog, mint a hitel, hogy segített vásárolni otthonában. De a befektetők a jelzálogot a jövőbeli cash flow-k áramlásának tekintik. Ezeket a cash flow-kat a másodlagos jelzálogpiacon vásárolják, értékesítik, megfosztják, részletezik és értékpapírosítják. Mivel a legtöbb jelzáloghitel eladásra kerül, a másodlagos jelzálogpiac rendkívül nagy és nagyon likvid.

a kiindulás pontjától addig a pontig, amikor a hitelfelvevő havi fizetése a jelzálog-fedezetű értékpapír (MBS), az eszközfedezetű értékpapír (ABS), A fedezett jelzálogkötelezettség (CMO) vagy a fedezett adósságkötelezettség (CDO) kifizetésének részeként egy befektetővel végződik, számos különböző intézmény létezik, amelyek mindegyike a kezdeti díjak és/vagy a havi cash flow-k bizonyos százalékát faragja ki.

ebben a cikkben megmutatjuk, hogyan működik a másodlagos jelzálogpiac, és bemutatjuk a főbb résztvevőket.

négy fő résztvevő van ezen a piacon: a jelzáloghitel-kibocsátó, az aggregátor, az értékpapír-kereskedő és a befektető.

1. A jelzáloghitel-kezdeményező

a jelzáloghitel-kezdeményező az első olyan vállalat, amely részt vesz a másodlagos jelzálogpiacon. A jelzáloghitel-kezdeményezők lakossági bankokból, jelzálogbankárokból és jelzáloghitel-brókerekből állnak. Míg a bankok hagyományos finanszírozási forrásaikat használják a hitelek lezárására, a jelzálogbankárok általában az úgynevezett raktári hitelkeretet használják a hitelek finanszírozására. A legtöbb bank, és szinte az összes jelzálogbankár gyorsan eladja az újonnan keletkezett jelzáloghiteleket a másodlagos piacon.

az egyik különbség az, hogy a bankok és a jelzálogbankárok saját forrásaikat használják a jelzáloghitelek bezárására, a jelzálog-brókerek pedig nem. Inkább a jelzálog-brókerek független ügynökként járnak el a bankok vagy a jelzálogbankárok számára, az ügyfelekkel (hitelfelvevőkkel) együtt.

azonban méretétől és kifinomultságától függően a jelzáloghitel-kezdeményező a teljes csomag eladása előtt egy bizonyos ideig összesítheti a jelzáloghiteleket; eladhatja az egyes hiteleket is, amikor azok származnak. Kockázatot jelent a kezdeményező számára, ha jelzálogot tart, miután a kamatlábat a hitelfelvevő jegyezte és bezárta. Ha a jelzálogot nem egyidejűleg értékesítik a másodlagos piacon abban az időben, amikor a hitelfelvevő lezárja a kamatlábat, a kamatlábak megváltozhatnak, ami megváltoztatja a jelzálog értékét a másodlagos piacon, és végső soron azt a nyereséget, amelyet a kezdeményező a jelzálogon keres.

a jelzálogkölcsönöket aggregáló kezdeményezők, mielőtt eladnák őket, gyakran fedezik jelzálog-csővezetékeiket a kamatláb-eltolódásokkal szemben. Van egy speciális típusú ügylet, amelyet a legjobb erőfeszítéseknek neveznek, egyetlen jelzálog eladására tervezték, ami kiküszöböli annak szükségességét, hogy a kezdeményező fedezze a jelzálogot. A kisebb kezdeményezők általában a legjobb erőfeszítéseket használják.

általánosságban elmondható, hogy a jelzáloghitel-kezdeményezők a jelzálog keletkezéséért felszámított díjak, valamint a hitelfelvevőnek adott kamatláb és a másodlagos piac által az adott kamatlábért fizetendő díj közötti különbség révén keresnek pénzt.

2. Az aggregátor

az aggregátorok A következő vállalat a másodlagos jelzálogpiaci szereplők sorában. Az aggregátorok nagy jelzálog-kezdeményezők, akik kapcsolatban állnak a Wall Street-i cégekkel és a kormány által támogatott vállalatokkal (Gses), mint például a Fannie Mae és a Freddie Mac. Az aggregátorok újonnan keletkezett jelzálogkölcsönöket vásárolnak kisebb kibocsátóktól, és saját eredetükkel együtt jelzálogkölcsönöket alkotnak, amelyeket vagy saját márkás jelzálog-fedezetű értékpapírokká értékpapírosítanak (Wall Street-i cégekkel együttműködve), vagy ügynökségi jelzálog-fedezetű értékpapírokat alkotnak (a GSEs-en keresztül).

az értékpapírosítást kezdeményezőkhöz hasonlóan az aggregátoroknak is biztosítaniuk kell a csővezetékeikben lévő jelzáloghiteleket attól az időponttól kezdve, amikor elkötelezik magukat a jelzálog megvásárlására, az értékpapírosítási folyamaton keresztül, egészen addig, amíg az MBS-t el nem adják egy értékpapír-kereskedőnek. A jelzáloghitel-csővezeték fedezése összetett feladat a csapadék és a spread kockázat miatt. Az aggregátorok nyereségre tesznek szert a jelzálogkölcsönökért fizetett ár különbözetéből, valamint abból az árból, amelyért eladhatják az ilyen jelzáloghitelekkel fedezett MBS-t, fedezeti hatékonyságuk függvényében.

3. Értékpapír-kereskedők

miután egy MBS alakult (és néha, mielőtt alakult, attól függően, hogy milyen típusú az MBS), akkor eladják egy értékpapír-kereskedő. A legtöbb Wall Street brókercég rendelkezik MBS kereskedési pultokkal. A kereskedők ezeken az asztalokon mindenféle kreatív dolgot csinálnak MBS-szel és jelzáloghitelekkel; a végső cél az, hogy értékpapírként eladják őket a befektetőknek. A kereskedők gyakran használják az MBSs-t a CMO, az ABS és a CDO-k felépítéséhez. Ezek az ügyletek strukturálhatók úgy, hogy az alapul szolgáló MBS-hez vagy egész hitelekhez képest eltérő és kissé határozott előtörlesztési jellemzőkkel és jobb hitelminősítéssel rendelkezzenek. Kereskedők, hogy egy spread az ár, amelyen vásárolni és eladni MBS, és nézd, hogy arbitrázs nyereség, ahogy strukturálják az adott CMO, ABS, és CDO csomagokat.

4. Befektetők

a befektetők a jelzáloghitelek végfelhasználói. A külföldi kormányok, a nyugdíjalapok, a biztosítótársaságok, a bankok, a GSE-k és a fedezeti alapok mind nagy befektetők a jelzáloghitelekben. Az MBS, a CMOs, az ABS és a CDO a potenciális hozamok széles skáláját kínálja a befektetők számára a különböző hitelminőségi és kamatkockázatok alapján.

a külföldi kormányok, nyugdíjalapok, biztosítótársaságok és bankok jellemzően magas besorolású jelzálogtermékekbe fektetnek be. A különböző strukturált jelzálogügyletek bizonyos részleteit ezek a befektetők keresik előtörlesztési és kamatkockázati profiljuk szempontjából. A fedezeti alapok jellemzően nagy befektetők az alacsony hitelminősítésű jelzáloghitel-termékekben és a strukturált jelzáloghitel-termékekben, amelyek nagyobb kamatlábkockázattal rendelkeznek.

az összes jelzálogbefektető közül a GSEs rendelkezik a legnagyobb portfólióval. A jelzáloghitel-termék típusát, amelybe befektethetnek, nagyrészt a szövetségi Lakásvállalati felügyeleti Hivatal szabályozza.

a lényeg

kevés hitelfelvevők észre, hogy milyen mértékben a jelzálog szeletelt, kockára vágott, és kereskednek. Néhány hét alatt, talán egy hónap, attól az időponttól kezdve, amikor a jelzálog keletkezik, a KPSZ részévé válhat, ABS, vagy CDO. A jelzálog végfelhasználója lehet egy fedezeti alap, amely irányított kamatláb-fogadásokat tesz lehetővé, vagy tőkeáttételes pozíciókat használ a kis relációs árazási szabálytalanságok kihasználására, vagy lehet, hogy egy idegen ország központi bankja szereti az MBS ügynökség hitelminősítését.

ezzel szemben egy brüsszeli székhelyű biztosítótársaság lehet, amelyet egy ABS -, KPSZ-vagy CDO-ügylet egy bizonyos részletének időtartama és konvexitása vonz. A másodlagos jelzálogpiac hatalmas, likvid és összetett, több intézmény is alig várja, hogy elfogyasszon egy szeletet a jelzálog pite-ből.