az ingatlan egy százalékos szabálya: könnyű matematika a bérleti ingatlanok értékeléséhez

tehát érdekli az ingatlan bérleti ingatlanokba történő befektetés. Gratulálok!

de az első ház értékeléséhez és megvásárlásához szükséges tanulási görbe meredek.

Hogyan találom meg az első ingatlanomat? Honnan tudjam, hogy lesz-e belőle pénz? Honnan tudom egyáltalán, hogy néz ki egy jó üzlet?

az egy százalékos szabály itt van, hogy segítsen a bérleti ingatlanok egyszerű matematikájában.

a tipikus tanács az, hogy 100 ajánlatot kell elemeznie, hogy 1 jót találjon. És 10 ingatlant kell kínálnia, hogy ténylegesen vásároljon 1-et.

tehát kinek van ideje, hogy kitörjön a táblázatokat, és elemezze 1000 potenciális tulajdonságok, hogy megtalálják az első üzlet?

soha ne félj, írja be…

az 1% – os szabályt.

(és a 2% – os szabály, az 50% – os szabály, a 70% – os szabály… az ingatlanbefektetők valóban szeretik a százalékos szabályaikat).

mi az ingatlanbefektetés 1% – os szabálya?

ahelyett, hogy élesítené a ceruzáját minden felmerülő ingatlanügylethez, ha ismer néhány egyszerű ökölszabályt, körülbelül 5 másodperc alatt kitalálhatja, hogy érdemes-e további elemzést végezni.

amikor egy lehetséges bérleti ingatlant nézek, az első kritérium, amelyet alkalmazok, az 1% – os szabály.

1. példa: Talál egy házat, amely minden rendben van, és készen áll a 150 000 dollárra, amely havi 1500 dollárért bérelhető. Mivel a bérleti díj elosztva a vételárral 1% (1 500 / 150 000), Ez megfelel az 1% – os szabálynak, és további átvilágítást igényel.

2. Példa: Ha 130 000 dollárért talál házat, de 20 000 dollárra van szüksége a javításhoz, hogy készen álljon a bérleti díjra, akkor havonta 1500 dollárért kell bérelnie, hogy megfeleljen az 1% – os szabálynak (1500 / ). Figyelembe kell vennie az all-in vételárat, beleértve a szükséges javításokat és karbantartást, hogy bérelhető állapotba kerüljön.

ne feledje, ez csak egy ökölszabály. Pénzt kereshet egy olyan ingatlannal, amely a 0,8% – os szabály tartományába esik (a havi bérleti díj csak a vételár 0,8% – A), és pénzt veszíthet egy olyan ingatlanon, amely meghaladja az 1% – os szabályt. Sok tényező játszik szerepet, de az 1% – os szabály az alapja annak, ahol minden értékelést elkezdek.

akkor miért működik az 1% – os hüvelykujjszabály?

nos, ehhez egy kicsit mélyebbre kell merülnünk a borítékon kívüli ingatlan-számítások zavaros vizeiben…

az 50%-os szabály a bérleti Ingatlanköltségekre

az 50%-os szabály kimondja, hogy a bérleti ingatlan költségei átlagosan a bérleti díj 50% – át teszik ki.

tehát, ha a bérleti jövedelem havi 1500 dollár, ebből 750 dollár a költségek kifizetésére irányul (a hitelkifizetések nélkül).

mint egy durva ballpark, a költségek is néz ki valami ilyesmi:

• 5% karbantartás és javítás – minden olyan karbantartási elem, amelyet meg kell tennie az ingatlan jó állapotának megőrzése érdekében, például szivárgó WC-k rögzítése, Kerítés javítása stb.
• 10% tőkekiadások-a nagy jegy tételek, amelyek nem történnek meg nagyon gyakran, mint például a HVAC csere vagy egy új tető
• 10% Property Management-ha van egy ingatlan menedzser, akkor egy részét a bérleti díj kezelésére a bérlők az Ön számára
• 10% Property adók – adókulcsok különböznek szerte az országban, de ez egy átlagos (ahol élek Texasban fizetnék módon több mint 10% ingatlanadó!)
• 5% biztosítás-ismét a biztosítási díjak különböznek, de ez magában foglalja a felelősséget és a tűzpolitikát
• 10% üresedés és forgalom – amikor a bérlők elköltöznek, általában extra javításokat kell elvégezni, és egy ideig üres lehet, mielőtt új bérlőket találna

összeadja ezeket a költségeket, és 50% – ot kap. Bár ez csak egy ballpark szám jelentette, mint egy back-of-the-boríték számítás, hosszú távon azt találtam, hogy igaz legyen a saját portfolió bérleti ingatlanok.

néhány év múlva szinte nincs javítás vagy üres álláshely, és úgy tűnik, hogy csodálatos befektetők vagyunk, akik a cash flow-t gereblyézik. De csak egy fő kérdésre van szükség (tető cseréje, vízvezeték-probléma vagy meghosszabbított üresedés), hogy törölje a hónapok cash flow-ját.

összefüggő: a Háztulajdon valódi költsége magasabb, mint gondolnád

ha megnézed a bérleti ingatlanok év végi felülvizsgálatát, észre fogod venni, hogy egy hónapunk volt, ahol hatalmas negatív volt – két nagyobb javítás két különböző ingatlanon. Ha nem tettünk volna félre tartalékokat arra az esetre, amikor az elkerülhetetlen bekövetkezik, nagy bajba kerülhettünk volna.

tehát ha van egy 1% – os szabály bérleti ingatlanom, amely havi 1500 dollárért bérel, és a kiadásaim a bérleti díj 50% – a, akkor havonta 750 dollárt kell a zsebembe tennem, igaz?

nem olyan gyorsan…

Emlékszel, amikor azt mondtam, hogy az 1% – os szabály körülbelül egy fedezeti szám volt? Ez azt feltételezi, hogy jelzálogot veszel fel a házra.

hacsak nincs 150 000 dollárja, hogy készpénzben vásárolja meg példaszerű ingatlanunkat, finanszírozást kell szereznie.

hozzáadása a jelzálog az egyenlet

az egyik legjobb előnye az ingatlan az a képesség, hogy tőkeáttétel a pénzt azáltal, hogy ki a jelzálog.

a legtöbb családi bérleti ingatlanon 20-30% – os előlegre lesz szüksége. Tehát a mi 150.000 dolláros bérleti ingatlanunkért, ha előveszem a megbízható jelzálog kalkulátoromat, 20% – os előleggel és 5% – os kamattal, az havonta 644 dollár.

a példánk összefoglalásához:

1. vásárolt egy $150,000 ház
2. hogy a bérleti díjak a $1,500 havonta
3. a költségek $750 havonta (50%) előtt adósság kifizetések
4. és kivett egy $120,000 hitel kifizetések $644 havonta

ez hagy minket $1,500 – $750 – $644 = $106 cash flow havonta.

ami egy kicsit jobb, mint nullszaldós. Ezért az 1% – os szabály.

hány százalékot kell keresnem egy bérelt ingatlanon?

most, hogy megvitattuk az 1% – os szabályt, és miért használják ökölszabályként egy olyan Bérleti Ingatlan közelítéséhez, amelynek havonta legalább egy kis cash flow –t kell tennie, a kérdés az –

mennyi cash flow-t kell tennem?

és ez teljesen rajtad múlik, a befektető. Miután tudta, hogyan kell futtatni a számokat – értékelje a javításokat, költségeket, ingatlanadókat, bérleti díjakat stb. megvan a hatalom, hogy össze egy üzletet, hogy működik az Ön számára.

Meg tudom mondani, mi a kritériumok már vásárol a piacon (Dallas, TX). De a piac más lesz, és a befektetési kritériumok is valószínűleg más.

például, ha San Franciscóban él, akkor sehol nem talál 1% – os üzletet. Ha azt szeretnénk, hogy fektessenek be ott, akkor szükség van egy csomó készpénzt, és hajlandó, hogy egy alacsony cash-on-cash hozam és fogadni felértékelődése. Lehet, hogy minden hónapban nulla (vagy negatív) cash flow-t készít, de ha az 1 millió dolláros ingatlan évente 3% – kal értékeli, akkor nagy fizetésnapot nézhet, amikor eladja.

ez nem az én befektetési stílusom – számomra a megbecsülés fogadása túl sok, mint a szerencsejáték. Szeretem a stabil pénzvisszatérítést, és minden elismerés hab a tortán.

a másik oldalon, ha a középnyugaton élsz, az 1% – os szabály betartása egyszerű, és valószínűleg többet kellene céloznod.

nekem személy szerint szeretem megtalálni a bérleti ingatlanokat, ahol:

• tudom, hogy egy 10% készpénz készpénz vissza
• tudom, hogy legalább $300 havonta cash flow után minden költségek
• tudom megvásárolni az ingatlant, legalább egy 20% – os kedvezmény a piaci érték

az utolsó pont még egy ingatlan befektetés ökölszabály még nem beszéltünk-gyakran nevezik a pénzforgalom 70% szabály.

ez vonatkozik a ház békaláb, akiknek szükségük van, hogy vesz egy házat 70% – a ARV (után javított érték) mínusz javítási költségek elszámolni a gazdaság, a vételi és eladási költségeket, és még mindig nyereséget.

mint minden ingatlan “szabályok” A 70% – os szabály rugalmas. Láttam békaláb vásárolni 80%+ és pénzt, és néhány, akik nem vásárolnak, ha nem tudják, hogy ez kevesebb, mint 60% – a érték.

a piacom nagyon versenyképes, ezért 20% – os kedvezmény megszerzése (az ARV 80% – ának vásárlása mínusz javítások) egy olyan szám, amellyel elégedett vagyok.

az egyik kedvenc dolog az ingatlan, hogy ellentétben a tőzsdén, amely rendkívül hatékony, még mindig vannak hiányosságok az ingatlanpiacon, amely lehetővé teszi, hogy megtalálja a jó ajánlatokat, és azonnali tőke építeni a nettó vagyon.

ha meg tudnám vásárolni azt a 150 000 dolláros bérleti házat az érték 80% – áért, azonnali 30 000 dolláros tőkém lenne! Ezt nehéz megtalálni bármely más befektetési osztályban.

az egy százalékos szabály csak a kezdet

a hüvelykujjszabályok éppen ezek, a boríték hátoldalán végzett számítás, amelyet a fejében megtehet, hogy kitalálja, érdemes-e tovább vizsgálni egy üzletet.

az 1% – os szabály szilárd megértésével és a költségek 50% – os szabályának ismeretében, ha ismerem a vételárat, a szükséges javításokat és a bérleti díjakat egy olyan ingatlanon, amely az asztalomon (vagy az e-mail postafiókomban) találkozik, gyorsan elvégezhetem a matematikát, és 5 másodperc alatt tudom, hogy érdemes-e tovább vizsgálni.

ha találok egy üzletet, amely közel áll az 1% – os szabályhoz, akkor érdekel. Mélyebben belemerülök a szükséges javításokba, talán felhívok egy vállalkozót, hogy szerezzen egy ballpark árajánlatot. Tanulmányozom a bérleti díjakat, és megnézem, milyen fejlesztéseket tehetnék olcsón, hogy a tartomány magasabb végén landoljak. És biztos vagyok benne, hogy megkeresem a pontos ingatlanadó-számokat, és felhívom a jelzálogügynökömet, hogy tájékoztassam a kamatlábakat.

de mindez sok munka, amit nem kell tennem, ha azonnal tudom, hogy egy üzlet nem fog működni számomra.

remélem, hogy az 1% – os szabály és a kapcsolódó ingatlanbefektetési szabályok áttekintése segít abban, hogy gyorsan elemezze az üzletet, és megnézze, van-e értelme. Gyakorlást igényel, és sok szám ropogást, de hamarosan második természetévé válik.