három tévhit az ADA-val és a tisztességes lakhatási törvényekkel kapcsolatban

meglehetősen gyakori, hogy a könyvvizsgálók, az ellenőrök és a szabályozó ügynökségek helytelenül alkalmazzák a könyvek különböző akadálymentességi törvényeit. A többcsaládos tulajdonosok néha úgy találják magukat, hogy a szabályok félreértelmezése miatt nem felelnek meg a szabályoknak, és több ezer dollárt költenek egy olyan probléma kijavítására, amely valójában nem létezik.

a többcsaládos szakembereknek, a webhelykezelőktől az üzemeltetőkig és a tulajdonosokig, meg kell érteniük, hogy mely szabályok vonatkoznak az ingatlanukra, hogy elkerüljék a tisztességes lakhatási pert, bírságot vagy büntetést. Az első lépés annak megértése, hogy az ingatlan épült-e, és hogy szabályozási vagy szövetségi támogatás vonatkozik-e.

ebben a cikkben a fogyatékossággal élő amerikaiakról szóló törvény, az 1973-as rehabilitációs törvény és a Fair Housing Act három általános tévhitét vizsgáljuk a többcsaládos ingatlanok hozzáférhetőségével kapcsolatban:

a tulajdonságoknak ADA egységekkel kell rendelkezniük

kezdjük azzal, hogy elfújjuk a multifamily properties hozzáférhetőségének leggyakoribb félreértését: kötelező ADA egységek. Az igazság az, hogy nincs olyan lakástulajdon, amely rendelkezik fogyatékossággal élő amerikaiak törvényével (ADA). Nulla. Zip. Zilch. Amikor az emberek az ADA egységeikről akarnak beszélni, ez a jel, hogy nem értik a Hozzáférhetőségi törvényeket.

az ADA a nyilvános szálláshelyekre vonatkozik. Nyilvános szálláshelyek például a szállodai szobák, éttermek, konferenciaközpontok, kisboltok és kormányzati tulajdonban lévő lakások, például egyetemi kollégiumi szobák. Így míg az 1990 – ben törvénybe iktatott ADA a többcsaládos ingatlanokra vonatkozik, a lakóegységekre nem vonatkozik. A nyilvános szálláshelyek minden területének teljes mértékben hozzáférhetőnek kell lennie. A többcsaládos ingatlan közös helyiségei közé tartozik a bérleti iroda. A közösségi szoba az ADA hatálya alá tartozhat, ha több, mint a lakosok és vendégeik számára elérhető (azaz városi találkozókra használják vagy bérbe adják).

az ADA a lízingirodák parkolóhelyeire is vonatkozik. A törvény előírja, hogy bizonyos számú Akadálymentes parkolóhely legyen kisteherautóval elérhető. A kisteherautó számára hozzáférhető hely hozzáférési folyosójának kell lennie 96 hüvelyk vagy 8 láb széles. A szokásos hozzáférési folyosóknak 60 hüvelyk vagy öt láb szélesnek kell lenniük. A többcsaládos tulajdonságoknak “Van Accessible” feliratokkal is rendelkezniük kell a térben. Ha nincs egy van-hozzáférhető hely a tulajdon, esélye van átkozottul jó, hogy ki a megfelelés. A tisztességes lakhatási tesztelőnek nem kell kiszállnia az autóból az ingatlanán, hogy megállapítsa, hogy nem tartja be a tisztességes lakhatási törvényeket.

az 504.szakasz minden állami támogatással rendelkező ingatlanra vonatkozik

egy másik általános tévhit az, hogy az 504. szakasz az 1973. évi rehabilitációs törvény vonatkozik az Ön ingatlanára, ha állami támogatással rendelkezik. Míg az 504. szakasz részei Önre vonatkoznak, nem feltétlenül kapcsolódnak az épített ingatlanhoz. Az 504. szakasz tervezési követelményeit 1982-ben hajtották végre az újonnan épített Vidékfejlesztési ingatlanok, valamint az Egyesült Államok esetében. Lakás – és Városfejlesztési Minisztérium (HUD) ingatlanjai 1988-ban. Az e programok alapján ezen időpontok előtt épített ingatlanoknak nem kell öt százalékos teljesen hozzáférhető egységet, két százalékos hallás-és látássérült egységet biztosítaniuk, hacsak nem rehabilitálják őket jelentősen. Az ezen időpontok előtt épített ingatlanokat arra ösztönzik, hogy a felújítás során öt százalék teljesen hozzáférhető egységet biztosítsanak, rehabilitáció vagy javítás.

az 504.szakasz azt is előírja, hogy a közös területek teljes mértékben hozzáférhetők legyenek. Ha egy ingatlant a megvalósítás időpontja előtt építettek, a tulajdonos nem köteles hozzáférhetővé tenni a lakóegységeket vagy a közös területeket. A tisztességes lakhatási törvények megkövetelik a tulajdonostól, hogy ésszerű szállásokat vagy módosításokat hajtson végre, ha a kérelmező vagy a lakos kéri. Tehát annak ellenére, hogy a tulajdonosnak nem kell nagykereskedelmi változtatásokat végrehajtania egy ingatlanon, valószínű, hogy a kérelmező vagy a rezidens ésszerű kérése miatt változtatásokat kell végrehajtania.

a Fair Housing Modifikations Act nem tesz különbséget hozzáférhető és adaptálható egységek között

további félreértés a hozzáférhető és adaptálható egységek közötti különbség. Az 1988-as Fair Housing modification Act (FHAA) a fogyatékosságot és a családi státuszt szövetségi védelemben részesítette. Az FHAA megköveteli, hogy az 13 Március 1991 után épített épületeket hét egyedi tervezési jellemzővel építsék fel, és alkalmazkodjanak. Minden földszinti egységnek és a liftépületek minden egységének alkalmazkodónak kell lennie. Minden közös területnek teljesen hozzáférhetőnek kell lennie, csakúgy, mint az 504.szakasznak.

ezeknek az adaptálható egységeknek a hét tervezési jellemzője lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy gyorsan adaptálja az egységet, Ha fizikai fogyatékossággal élő személynek hozzáférhető funkciókra van szüksége. Például: egy adaptálható egység megerősített falakkal rendelkezik a WC – kben és a kádban/zuhanyzókban, hogy befogadja a kapaszkodórudak felszerelését, ha a lakos szükséges, míg egy teljesen hozzáférhető egység már rendelkezik ezekkel a kapaszkodórudakkal. Egy másik érdekes csavar az, hogy a városi házakra (vagy a többszintes lakóterekkel rendelkező egységekre) nem vonatkoznak ezek a szabályok (kivéve, ha az épületben vannak lift).

a tévhitek mögött meghúzódó igazság megértése lehetővé teszi a többcsaládos ingatlanok teljes megfelelését, és potenciálisan elkerülheti a költséges tisztességes lakhatási pert.

további információkért töltse le a Fair Housing Act and ADA Guidelines e-könyvet.