kiadó legelő
Trust Your Gut
két Nebraska nők szembe bűntett díjak legelő bérleti csalás a Craigslist.
egy hirdetés szerepel Craiglist a legelők kiadó bizonyult túl szép, hogy igaz legyen.
Calinda Barthel (más néven Calinda Vanine) Crawford, Neb. és Kelley Heller, Chardonból, Neb., februárban tartóztatták le. 17, 2017 A 15 bűntett díjak lopás és összeesküvés, miután elfogták állítólag lízing földet több fél.
az áldozatok, akiknek a nevét nem hozták nyilvánosságra a folyamatban lévő nyomozás során,
nebraskából, Wyomingból, Oklahomából és Dél-Dakotából származtak, beleértve Hot springst, Hermosát és Oelrichst.
“az anya-lánya duót az év elején tartóztatták le, és Sioux és Dawes megyében vádolták őket” – mondta Keith Drinkwalter, a Nebraskai Állami járőr bűnügyi nyomozója. “A 2a osztályú bűncselekmény legfeljebb 20 évet hordoz, minimum nélkül. Alapvetően ezek a nők hirdették a legelőt, amely Barthel férje családjának tulajdonában van, és meggyőzték a farmereket, hogy nézzék meg a legelőt, és tegyenek le pénzt, hogy megtartsák. A betétek 4500 és 18 000 dollár között változtak, és több évre szóló bérleti szerződést ígértek a területre, és különböző díjakat számítottak fel a különböző áldozatok számára.”
az érintettekkel való látogatás során sokan azt mondták Drinkwalternek, hogy mivel a legelőt olyan nehéz elérni, remélték, hogy a bérleti szerződés néhány figyelmeztető jel ellenére legitim.
“ezek közül a farmerek közül sokan évek óta problémamentesen kötnek szóbeli megállapodásokat, de a duó kitartása a pénz ilyen nagy összegekben történő lehívásában kissé szokatlan volt” – mondta Drinkwalter. “Ha valami nem stimmel, annak valószínűleg oka van. Az egyik áldozat azt mondta, hogy még referenciákat is adtak neki, de soha nem hívta őket. Egy másik azt mondta, hogy feladta a meglévő bérleti szerződést, mert azt hitte, hogy van ez a legelője, és most nincs semmi a nyári legeltetési szezonra. Volt egy áldozatunk Oklahomából, aki hajlandó volt a marháit itt legeltetni.”
a Craigslist hozzáadása sok embert becsapott komoly készpénzből, és most a farmerek azon gondolkodnak, hogyan kapjuk vissza a pénzünket?
“ha ezek az áldozatok visszakapják a pénzüket — ez a millió dolláros kérdés”-mondta Drinkwalter. “Ennek a kettőnek nincs semmije, ezért a bíróság elrendeli a kárpótlást, és a jövőbeni bérek lefoglalása formájában történhet. Szarvasmarhákat és gépeket is birtokolnak, így kénytelenek lehetnek eladni ezeket a tárgyakat, hogy visszafizessék az áldozataiknak.”
az egyik farmer képes volt elkerülni, hogy e rendszer áldozatává váljon, amikor meglátogatta Randy Cullers-t, a Neb Chadron ügyvédjét.
“az első személy, akivel ebben a konkrét ügyben foglalkoztam, felhívott azzal a szándékkal, hogy e kettőtől béreljek legelőt” – mondta Cullers. “Ami azonban azt jelentette, hogy probléma merült fel, az volt, hogy a GIS webhely törvényes tulajdonosai nem egyeztek meg azokkal az emberekkel, akik bérbe adták a legelőt. Ez egy nyom volt, hogy a dolgok nem egészen rendben vannak. A farmernek már volt némi nyugtalansága az üzlet miatt,és a beszélgetésünk után úgy döntött, hogy otthagyja.”
nem tartott sokáig a hír terjedése, és további farmerek hamarosan kapcsolatba léptek a selejtezőkkel, miután rájöttek, hogy ezen az online hirdetésen keresztül átverték őket.
a jövőbeni problémák elkerülése és a bérelhető legelők jobb kezelése érdekében a Cullers arra ösztönzi a termelőket, hogy használják a GIS weboldalát a földterületre és a tulajdonosára vonatkozó információkért, valamint nyomon kövessék a referenciákat és jogi segítséget kérjenek, mielőtt aláírnák a szaggatott vonalat bármely legelő bérleti szerződésében.
mivel a vizsgálat még folyamatban van, Drinkwalter kéri, hogy bárki, aki felvette a kapcsolatot Barthellel vagy Hellerrel a bérelt legelővel kapcsolatban, hívja őt a 308-432-6131 telefonszámon vagy a Sioux Megyei Ügyvédi Irodában a 308-668-2466 telefonszámon.
a legelő ritka és értékes erőforrássá válik a szarvasmarha-üzletben. A lízingjogokért folytatott kemény verseny miatt a termelőknek gyakran messzire kell nézniük otthoni gyepüktől, hogy elegendő füvet szerezzenek ahhoz, hogy szarvasmarháikat a legeltetési hónapokban futtassák.
a bérleti szerződés szaggatott vonalának aláírása előtt a földtulajdonosoknak és bérbeadóknak konszenzusra kell jutniuk számos, az adott földterületre jellemző feltételről. Már nem elég egy szóbeli megállapodás és egy határozott kézfogás. Manapság a gyártóknak mindent írásban meg kell kapniuk, hogy megvédjék az összes felet.
Shad Sullivan számára, egy szarvasmarha-etető Ordway-ből, Colo., a földtulajdonossal bizonyított történelem kritikus fontosságú a folyamatos bérleti kapcsolat fenntartása szempontjából.
“mindkét fél történelmi integritása valóban segít, és fontos, hogy minden fél megértse a készenléti tervet, ha valami történne” – mondta Sullivan. “Az írásbeli bérleti szerződéseim készenléti tervéhez szó szerint azt írjuk, amit mindannyian elvárunk a másik személytől. Bevonom a bankáromat, és tájékoztatom, hogy kik azok, akik kapcsolatban állnak a bérleti szerződéssel. Találkozóim vannak mindkét fél részvételével nagycsaládokkal, így mindenki teljes megértésben van. És mindig kézfogással pecsételem meg az egyezséget minden megújításkor, akár írásos megállapodás, akár nem.”
“a referenciákra nagy szükség van, és mindig a csúcsra megyek. Kiderítem, ki a bankáruk, és beszélek velük. Aztán szó szerint körbejárom a várost, és megkérdezem az embereket és a vállalkozásokat a személy hírnevéről. Ez trükkös, mert ha ez egy jó bérleti a helyi emberek általában az első választás, és kell, de néha a bérbeadó nem akar a helyi, és ezért én nézd meg a dolgokat, amikor én bérleti legelő messziről.”Shad Sullivan, szarvasmarha-takarmányozó Ordway-ben, Colo.
a házi feladat elvégzése kulcsfontosságú a megállapodás megkötése előtt-mondja Sullivan.
“nagyon nagy szükség van a referenciákra, és mindig a csúcsra megyek” – mondta. “Kiderítem, ki a bankáruk, és beszélek velük. Aztán szó szerint körbejárom a várost, és megkérdezem az embereket és a vállalkozásokat a személy hírnevéről. Ez trükkös, mert ha ez egy jó bérleti a helyi emberek általában az első választás, és kell, de néha a bérbeadó nem akar a helyi, és ezért én nézd meg a dolgokat, amikor én bérleti legelő messziről.”
a folyamatos kapcsolatok működéséhez Sullivan azt mondta, hogy az ár nem mindig a hajtó tényező, hanem az, hogy hogyan kezeljük a legfontosabb földet.
“úgy találtam, hogy az ár nem számít, amíg következetes bérlő vagy” – mondta Sullivan. “Ne feledje, hogy a földtulajdonos azt akarja, hogy úgy kezelje a földet, mintha a tiéd lenne, és gondoskodjon róla. Leggyakrabban azt tapasztaltam, hogy ha bejön egy forró lövés, és nagy pénzt kínál, akkor általában rövid távú megállapodások, mert egy srác nincs benne mindkét ember számára. Ha az egyén bérbe adja egy szomszédnak, akkor ezt fogja csinálni, függetlenül az árától. Mindig piaci árat fizetek, és a szavamat adom, és hagyom, hogy a zsetonok oda essenek, ahol lehet.”
Nancy Hockett Carlson, egy tehénborjú termelő Hotchkiss, Colo., továbbra is bízik a szóbeli megállapodásban a biztonsági terveket leíró írásbeli megállapodásokkal, ha a család úgy dönt, hogy eladja a hektár legelőt.
“szóbeli megállapodásunk van három ingatlanról és egy írásbeli megállapodásunk a diszfunkcionális családi dinamikával rendelkező bérleti szerződésről” – mondta. “Írunk, ha eladják a földet, hogy mi kompenzált és / vagy kapunk, hogy befejezze a széna szezon, és vegye le a széna az ingatlan. Ügyelünk arra, hogy az alapokat írásos megállapodásunkba belefoglaljuk — a kezdési és befejezési dátumokat, a bérleti díj összegét és a fizetés időpontját.”
Nicole Lutz Polsdofer, egy farmer Powersville-ből, Mo. a kommunikáció kulcsfontosságú minden érintett fél számára, különösen a földgazdálkodás és a fejlesztések részleteinek tisztázása érdekében.
“mind szóbeli, mind írásbeli megállapodásunk van a legelők bérbeadására” – mondta. “A szóbeli megállapodás lehetővé teszi számunkra, hogy javítsunk az ingatlanon, és levegyük a bérleti díjat, ahogy jónak látjuk. Az írásos bérleti szerződéseink meglehetősen merevek. Van egy darab legelőnk, amelyet csak májustól októberig tudunk használni. Én inkább a legelő egész évben, de nem akarom, hogy nyomja meg a kérdést, és elveszíti a hektáros. Az egyik legelőnknél fogtuk az új kerítés telepítésének árát, és három évre elosztottuk, és levettük ezt az összeget a bérleti díjból. Most megkaphatjuk azt a legelőt három évig, és a bérbeadó új kerítést építtethet anélkül, hogy zsebből fizetne.”
a Polsdofer az Iowa Állami Egyetem cash rent farm lease-jére támaszkodik, hogy felvázolja az összes írásbeli megállapodást. Ez az erőforrás letölthető pdf változatban itt:
https://store.extension.iastate.edu/Product/Iowa-Cash-Rent-Farm-Lease-Short-Form
Dél-Dakotában a szóbeli lízing csak egy évig érvényes, tehát ha hosszabb szerződésre van szükség, annak írásban kell lennie. Az írásbeli lízing tartalmazza a megállapodás minden részletét, amelynek egyedinek kell lennie minden bérelt földterületre. Bár vannak online források a bérleti szerződés ingyenes összeállításához, az ügyvéd tanácsot adhat annak biztosítására, hogy az összes i pontozott legyen, a t pedig keresztbe kerüljön.
Randy Cullers, ügyvéd Crites, Shaffer, Connealy, Watson, Patras & Cullers, P. C., L. L. O. in Chadron, Neb., egy háromoldalas legelőbérleti szerződés űrlappal kezdődik, amelyet ügyfelei földbérleti szerződéseire alkalmaz. A bérleti szerződést ezután módosítják, hogy megfeleljen az ügyfél helyzetének és megállapodásának.
“minden legelőbérleti szerződés különbözik, ezért nehéz általánosságokat alkalmazni arra vonatkozóan, hogy mit kell belefoglalni egy írásbeli szerződésbe” – mondta Cullers. “Olyan sok elemet kell figyelembe venni. Nem mondom az embereknek, hogy konzultáljanak a jogi tanácsadóval, hogy öncélúak legyenek, de minden bizonnyal segíthet elkerülni a bajokat az úton, hogy mindkét fél lefedje az összes alapot.”
például a selejtezők elmagyarázták, hogy aszály esetén az aszálysegítő kifizetések egyetlen módja az, ha írásos bérleti szerződéssel rendelkezik annak igazolására, hogy szarvasmarhái ezen a legelőn voltak. Arra is ösztönzi a gyártókat, hogy tegyenek fel kérdéseket a “mi van, ha” kérdésről, és állapítsák meg, hogy ki miért felelős egy megállapodásban.
mi történik, ha hiányzik a fű — aszály, jégeső vagy túllegeltetés miatt? Ki felel a kerítés karbantartásáért vagy a kutak javításáért? Van-e az állattartónak felelősségbiztosítása arra az esetre, ha a szarvasmarha kijutna az útra? Melyek a bérleti feltételek? Meddig fog tartani? Mikor lesznek esedékesek a kifizetések? Mennyi az ára? Milyen feltételek vonatkoznak a vízrészekre? Hány állategység engedélyezett a legelőn? Megengedett-e vadászat, horgászat vagy egyéb szabadidős tevékenység?
ahhoz, hogy felkészüljünk egy ügyvéddel való találkozásra, aki segít a legelő bérleti szerződés elkészítésében, a Cullers azt mondta, hogy az előkészítés lerövidítheti a folyamatot és pénzt takaríthat meg az ügyfelek számára.
“a kinevezéshez hozza a legelő jogi leírását, valamint annak nevét, akivel dolgozik” – tanácsolta. “Minél többet tud az ingatlanról, annál könnyebb az ügyvédnek elkészíteni a papírokat. A termelők felkereshetik a megyei értékelő Földrajzi Információs Rendszer (GIS) online weboldalát, amely online digitális térképet kínál. Ezzel láthatják, hogy kinek a neve van az ingatlanon, és hol vannak a kerítések és az öntözők. Kereshet név vagy jogi leírás alapján, és a nyomtatható PDF-et elhozhatja a találkozóra. Ez egy egyszerű lépés, amely időt takarít meg, és sokat elárul a bérelni kívánt ingatlanról.”